서울 아파트 입주물량 "정부는 충분, 민간은 절벽" 둘 중 하나는 거짓말

[땅집고] 서울 입주 물량이 평균 수준이 될 것이라는 정부 발표와 달리, 향후 2년간 2만5000가구 수준에 그치고 2026년 이후 최악의 공급 절벽이 올 것이라는 예측이 나왔다.

박상우 국토부 장관은 지난 21일 국회 국토교통위원회 전체회의에서 “서울 아파트 연간 입주 물량이 올해와 내년 2년간 평균 수준을 유지할 것”이라고 밝혔다. 서울 아파트 입주가 평년 대비 부족하지 않다는 것이다.

그러나 이미 공급 부족이 시작됐고, 2026년이 되면 ‘절벽’에 가까운 상황을 피할 수 없다는 전망까지 나왔다. 부동산R114에 따르면, 2020~2023년까지 서울 연간 입주 물량 평균치는 3만5168가구였다. 그러나 2024~2025년 모두 2만5000가구 수준으로 평균 대비 1만 가구나 적고, 2026년은 7145가구에 불과하다.

■ 이미 시작된 공급 부족, 거래량 폭발-가격 상승

비아파트까지 합치면 공급 부족은 더욱 심각하다. 박 장관은 아파트와 비아파트를 합쳐 연간 7만가구가 공급되는 것이 적정하다고 진단했다. 그러나 국토부자료에 따르면, 아파트와 비아파트를 합친 주택건설 준공실적은 2022년 5만6229건, 2023년 4만1218건으로 적정 수준을 밑돌았다. 2024년도 6월까지 누적 실적이 1만7957건에 그쳤다.

현실과 동떨어져 있는 진단을 내린 정부의 공급 대책은 신뢰를 잃을 수밖에 없다. 정부가 8·8 대책을 발표해 공급을 대폭 늘리겠다 밝혔지만, 불안한 수요자들로서는 발 빠르게 아파트 매수에 나섰다. 23일 서울부동산정보광장에 따르면, 지난 7월 서울 아파트 매매는 8467건으로 2020년 7월 이후 최고치를 기록했고, 평균 거래금액도 12억399만원으로 2개월 연속 12억원을 넘겼다.

김학렬 스마트튜브 부동산연구소장은 “정부 대책이 나왔어도 수요, 공급 문제는 해결하지 못한다. 집을 찾는 사람들은 많지만, 공급이 부족하다. 실효성이 없다”며 “현재 상황과 함께 본다면 정부가 ‘공급이 안 될 거니까 지금 아파트를 사야한다’는 잘못된 시그널을 보낸 셈”이라고 말했다.

■ 서울시-타 기관 통계 괴리 이유는? “추정치 포함하고 ‘입주’ 기준 달라”

서울시의 입주 예정 물량 수치가 바뀌어 주택 수요자들의 혼란을 가중시킨다는 비판을 받고 있다. 시가 지난 22일 공개한 2024년 입주 물량은 3만1662가구으로 3월 발표했던 3만7897가구 대비 6235가구 감소했다. 고금리, 공사비 상승 등 재무여건이 악화된 청년안심주택 등 임대주택 사업장의 입주가 지연된 영향이 컸다.

또 한국부동산원-부동산R114 통계와 괴리도 크다. 두 기관이 협업해 지난 2월 발표한 올해 입주 물량은 2만8664가구였고, 부동산R114가 감소분을 반영해 이달 21일 공개한 2만4659가구와 차이가 컸다. 2025년 입주 예정물량은 서울시가 4만9461가구, 부동산R114가 2만5710가구로 차이가 더 크다.

서울시에 따르면, 통계에 차이가 나는 이유는 비정비사업 중 착공에서 준공까지 기간이 짧아 입주자모집공고 파악에 어려운 ‘일반건축인허가 등’ 수치가 과거 실적 바탕의 추정치이기 때문이다. 8월 발표한 올해 물량 중 일반건축인허가에 해당하는 주택수가 실제 확인된 것만 반영됐는데, 2025년 물량은 추정치가 포함되어 있어 추후 감소할 수 있다.

‘입주’에 대한 기준도 제각각 다르다. 한국부동산원-부동산R114은 준공 예측 물량을 입주로 보는 반면, 서울시는 부분 준공, 임시 사용 승인도 입주로 간주하고 물량에 포함시킨다. 타 기관보다 예측 물량이 많아지게 된다. 서울시 관계자는 땅집고에 “같은 리스트를 공유하고 있지만, 시는 시민들이 집에 입주할 수 있는지를 보기 때문에 입주 물량을 바라보는 관점이 다르다”고 말했다.

■ 지연 가능성 높은 임대주택 포함? “실적 부풀리기”

일각에서는 예측이 어려운 비정비사업 부문이 합쳐진 통계를 바탕으로 국토부가 주택 정책을 내놓는 것이 적절하지 않다는 비판도 나온다. 박 장관은 지난 7월 부동산관계장관회의에서 서울시 통계를 근거로 주택 공급이 충분하다고 말했다가 물량 부족을 인정하고 지난 8일 주택공급 대책을 발표했다.

더불어민주당 문진석 의원(국회 국토교통위원회 간사)은 “임대주택을 포함한 서울시 통계에 대한 비판이 많았다. 서울시가 주택공급실적 부풀리기를 위해 부정확한 통계를 사용했고, 국토부는 검증 없이 그대로 사용했다”고 지적했다.

이에 또 다른 서울시 관계자는 “시 입장에서는 시민들이 실제로 거주할 수 있는 새로운 주택이 유형별로 각각 얼마나 있는지, 실입주할 수 있는 집의 수치를 합해 발표한다”며 “입주 물량을 공개하는 이유는 민간의 자료가 편차가 컸다. 시가 직접 제공하겠다는 차원에서 작년부터 시작한 것”이라고 설명했다. /이승우 땅집고 기자 raul1649@chosun.com

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