입력 : 2024.08.22 13:56
[땅집고] 서울시가 주택 공급을 확대하는 정부의 8·8 대책에 발맞춰 기존 도시정비사업 규제를 대폭 완화해 주기로 했다. 이번 서울시 조치에 따라 재개발·재건축 사업성이 높아지는 만큼 서울 새 아파트 공급 속도를 앞당길 수 있는 초석이 마련됐다는 평가이다.
하지만 이번 규제 완화가 단기적으로 서울 부동산 가격을 오히려 올릴 것이라는 우려도 나온다. 1기 신도시까지 재건축 규제가 대폭 완화된 터라 자칫 한꺼번에 재건축 이주 수요가 발생할 경우 전세대란 등의 부작용도 예상된다는 것. 집값을 잡기 위해 재건축 규제를 강화한 문재인 정부와 반대로, 윤석열 정부와 오세훈 서울시장이 재건축 규제 완화 드라이브를 걸면서 집값 상승세에 기름이 붙을 것이라는 비판이 제기된다.
■ 서울시, 재건축·재개발 용적률 올려주고 높이 규제도 폐지해준다
서울시는 지난 21일 제12차 도시계획위원회를 개최하고 '2030 서울특별시 도시·주거환경정비기본계획' 재정비안을 수정가결했다. 재개발·재건축을 활성화하기 위해 용적률 상향, 높이 규제 완화 등으로 사업성을 개선하는 등 규제를 대폭 완화하는 내용이 담겼다. 이달 정부가 발표한 8.8 주택공급 확대 방안 내용도 이번 재정비안에 포함됐다.
먼저 서울시는 현재 20% 수준인 허용용적률 인센티브 범위를 최대 40%까지 늘리기로 했다. 이런 경우 일반분양 주택 수가 늘어나 조합마다 사업성을 개선할 수 있다는 설명이다. 예를 들어 기준용적률 210%에 허용용적률 20%인 3종 최대지역의 허용용적률이 40%로 높이면, 분양주택이 10%포인트(분양 275%·임대 25%→ 분양 285%·임대 15%) 늘어난다는 것.
1·2종일반주거지역의 용적률과 높이도 완화해준다. 1종일반주거지역의 경우 4층 이하 높이 규제를 폐지하고, 법적상한용적률을 기존 150%에서 200%까지 높인다. 2종일반주거지역은 허용용적률을 10%포인트에서 20%포인트로 늘린다. 더불어 준공업지역은 법적상한인 400%까지 완화해준다.
용도지역 상향에 따른 공공기여는 1단계 종상향 시 공공기여 비율을 기존 15%에서 10%로 내린다. 만약 임대주택이나 전략용도시설(노인복지시설 등)을 도입하는 경우라면 건축물 기부채납 계수를 0.7에서 1.0로 높여서 인정해주기로 했다.
■ 단기 집값 과열 우려…정부 8·8 대책 전철 밟나
이번 서울시의 정비사업 규제 완화로 서울시내 주요 재건축·재개발 지역이 사업성 보전 혜택을 볼 수 있다는 분석이 나온다. 하지만 장기적으로 보면 주택 공급을 확대할 수 있다는 것은 장점이지만, 단기적으로는 규제 완화가 호재로 작용해 재건축·재개발을 앞둔 아파트 가격을 밀어올리면서 전체 서울 집값이 과열되는 것 아니냐는 우려가 나온다.
실제로 이달 정부 주택 공급을 늘리겠다며 완화책 위주로 구성한 8·8 대책을 내놓은 직후에도 서울 집값은 되레 상승한 것으로 집계됐다. 한국부동산원에 따르면 8월 둘째 주(12일 기준) 서울 아파트 가격은 전주 대비 0.32% 올라 21주 연속으로 상승했다. 이는 과거 문재인 정부 집권 시기인 2018년 9월 둘째 주(0.45%) 이후 약 5년 11개월 만에 가장 큰 폭으로 오른 수치다.
이 때문에 지난 21일 국회 국토교통위원회 전체회의에 참여한 이연희 더불어민주당 의원은 “용적률, 높이 제한, 임대주택 의무 비율 완화 등 재건축, 재개발 관련 모든 규제를 푼다는 정책을 담은 것이 8·8 대책의 특징”이라면서 “정부에서 8·8대책을 발표한 이후 재건축·재개발 시장 폭등 양상으로 접어들고 있어, 투기 정책이지 집값 안정 정책이라고 할 수 있느냐”는 지적을 내놓기도 했다.
부동산 전문가들 역시 이번 서울시의 부동산 규제 완화책이 최근의 집값 상승세에 불을 지필 수 밖에 없을 것이라고 입을 모은다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “오세훈 서울시장 임기가 불과 1년 정도 남은 상황이라 주택 공급과 관련해 굵직한 대안을 내놓을 필요성이 있었을 것”이라고 했다. 이어 그는 “기본적으로 노후 지역·건물을 새 것으로 탈바꿈하는 정비사업이 이뤄지는 경우 가격이 오르는 현상은 반드시 수반된다”면서 “따라서 서울시의 규제 완화 목적이 주택 공급 확대에 있더라도, 집값 오름세에 기름을 붓게되는 것 아니냐는 비판이 따라오는 것은 오세훈 시장이 감수해야 할 몫”이라고 했다. /이지은 땅집고 기자 leejin0506@chosun.com
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