"금리 인하 임박했는데 10년 후 먹힐 공급만 강조…매수세 더 폭발"

[8·8대책, 그 이후 ⑤] 최원철 한양대학교 부동산융합대학원 특임교수

[땅집고] “그린벨트 해제, 3기 신도시 공급 등은 실수요자 위주로 가격이 오르는 현 주택 시장에서는 너무나 현실과 동떨어진 이야기에 불과합니다. 9월 이후 미국 기준금리가 낮아지는 것이 확실한 상황에서, 정부가 금융 대책조차도 제대로 내놓지 않으니 부동산 매수 심리가 더 자극된 셈이지요.”

정부가 부동산 시장 안정화를 위해 이달 8·8 부동산 대책을 발표했지만, 이후 일주일간 부동산 매매 동향을 살펴보면 서울 아파트 매수세가 전혀 사그라들지 않는 모습이다.

업계에서는 부동산 대책이 현재 급등하는 집값을 잡기에 역부족이었다는 비판과, 오히려 집값 상승을 부채질했다는 이야기가 동시에 나오고 있다.

최원철 한양대학교 부동산대학원 특임교수는 “금리 인하 기대감이 높아지고, 주식시장이 불안해지면서 자금이 부동산 시장으로 밀려들어오는데, 예전보다도 투자할 부동산 상품이 많지 않아 ‘서울 아파트’로 집중되고 있다”고 진단했다.

그는 정부의 공급 대책이 시장에 먹혀들지 않는 이유를 세 가지로 꼽았다.

첫째, 최 교수는 이번 8.8 대책의 주택 공급 방안이 그린벨트 해제 후 공급, 3기 신도시 공급 등 적어도 5년에서 10년 뒤에 효과가 나는 대책 중심으로 담겼다고 지적했다.

최 교수는 “3기 신도시도 아직 본청약 분양을 시작조차 못한 시점에서 서울 근처의 그린벨트를 해제해 주택을 공급하겠다는 방안은 현재 시장 수요자들에게는 너무 동떨어진 미래의 일”이라며 “공급 효과를 떠나 시간적으로 5년~10년 뒤에 나올 주택을 현재 수요자들이 무작정 기다리면서 내 집 마련을 미룰 수는 없다”고 했다.

둘째, 최 교수는 “서울 및 수도권에 똘똘한 한 채 현상이 점점 심화하고 있는데, 그 원인에 대한 파악이나, 해결책 등이 공급 대책에서 빠졌다”고 했다.

그는 “‘강남 등 서울 핵심지 아파트’를 제외하면 투자자들이 더 이상 투자할 부동산 상품이 사라졌다”며 “지방에 미분양도 심각하고, 인구 소멸 속도가 가파르다보니 지방의 투자자들까지 서울로 밀려들어오는 상황”이라고 진단했다.

최 교수는 “전세사기 여파 등으로 빌라 시장이 초토화하고, 경기 침체로 상권 붕괴, 공실이 급증하면서 아파트가 아닌 빌라·오피스텔·꼬마빌딩 등 수익형 부동산 투자 전망이 불투명해졌다”며 “현재는 서울의 프리미엄급 대형 오피스, 강남권과 마·용·성(마포·용산·성동) 등 지역의 아파트 빼고는 투자 대비 수익을 장담할 수 없는 상황”이라고 했다.

그는 이어 “단지 부동산 시장 만의 문제가 아니라 소비 심리가 위축되고 자영업이 살아남기 힘든 환경 등 경기 침체에서 비롯된 요인도 있기 때문에 종합적인 처방이 이뤄졌어야 하는데, 정부가 나서서 빌라를 무제한 매입한다 수준의 정책이 나와 전혀 시장에 영향력이 없는 것”이라고 했다.

마지막으로 최 교수는 금융 대책이 부제한 점도 심리적으로 시장에 영향을 미쳤다고 강조했다.

최 교수는 “하반기 미국 기준금리가 내릴 것이라는 전망은 거의 확실시 되고 있고, 주식 시장이 불안하면서 뭉칫 돈들이 투자처를 찾아 부동산 시장으로 흘러들어오고 있는데 대출 규제 등 금융 부분에 대한 대책이 전무했다”고 했다

최 교수는 “금리가 낮아지고, 유동성이 풀리는 상황에 정부가 공식 대응하고 있는 것은 스트레스DSR 2단계 시행 정도의 처방밖에 없는 상황이고 또 무주택 서민 대출만 더 조이면서 실수요자의 내 집 마련 기회를 제한했다”며 “이런 상황에선 자금 여유가 있고, 주택 보유수가 많은 다주택자의 입장에서는 지금이라도 사 놓는게 낫다는 생각이 들 수 있어 매수세가 더 폭발할 수 있다”고 했다. /김리영 땅집고 기자 rykimhp206@chosun.com

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