청약가점 '인플레'에…"74점인데 '디에이치 방배' 넣어야 할까요?"

[땅집고] “가점이 74점인데 원펜타스 당첨 점수를 보니 불안하네요. 잠실이나 청담 입성을 꿈꿨는데…안전하게 디에이치방배에 통장을 던져야 할까요?” (예비 청약자 A씨)

올 하반기 강남권에 수억원 시세 차익이 기대되는 알짜 단지가 분양을 앞둔 가운데, 가점이 높은 예비 청약자 사이 고민이 커지고 있다. 시세 차익이 다소 적지만 상대적으로 당첨 가점이 낮을 것으로 예상되는 ‘디에이치 방배’와 시세 차익이 높지만, 가점 경쟁이 치열할 것으로 예상되는 타 단지 청약을 놓고 당첨 가능성을 저울질해야 하기 때문이다.

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■ 강남권 알짜단지 분양, 하반기 쏟아진다

올해 하반기 분양을 앞둔 강남권 분양 단지로는 이달 말 공급 예정인 서초구 방배동 ‘디에이치 방배’, ‘래미안 원페를라’, 송파구 신천동 ‘잠실 래미안 아이파크’, 강남구 청담동 ‘청담르엘’ 등이 있다.

‘디에이치 방배’는 방배 5구역을 재건축한 단지다. 지하 4층~지상 33층, 29개동, 총 3064가구 규모로 짓는다. 전용 59~114㎡, 총 1244가구가 일반분양 물량으로 나와 강남권 분양 단지 중 최대 물량을 자랑한다. 이 중 추첨제 물량이 215가구를 차지한다.

이 단지 평균 분양가는 1평(3.3㎡)당 6495만원이다. 전용면적 84㎡ 기준으로는 22억원대로 책정될 것으로 보인다. 방배동에서 가장 최근에 준공한 단지인 ‘방배 그랑자이’의 경우 전용면적 84㎡가 최근 28억원에 매매거래된 점을 감안하면 시세 차익은 약 5억원대로 예상된다.

또 다른 방배 지역 분양 단지로는 ‘래미안 원페를라’가 있다. 이 단지는 최고 22층, 16개 동 1097가구로 구성되며, 이 중 465가구가 일반분양 물량으로 배정됐다. 1평당 분양가는 5000만원 중반에서 6000만원 중반으로 전용면적 84㎡ 기준으로는 22억원대의 분양가가 예상된다.

잠실 진주 아파트를 재건축한 ‘잠실 래미안아이파크’는 후분양으로 공급한다. 평당 분양가는 5409만원으로 전용면적 84㎡ 기준으로 18억원대를 예상하고 있다. 이 단지와 가까운 ‘잠실 파크리오’의 경우 지난 7월 같은 평형이 최저 20억2000만원에서 최고 25억원에 거래됐다. 이를 감안하면 약 7억원의 시세차익이 날 것으로 보고 있다.

이 밖에도 청담 삼익아파트를 재건축하는 ‘청담 르엘’도 다음 달 분양을 앞두고 있다. 이 단지는 지하 4층~ 지상 최고 35층, 9개동, 총 1261가구로 이 중 176가구가 일반분양으로 나온다. 지하철 7호선 청담역 역세권에 한강변을 끼고 있다.

시장에서는 청담동 주변 시세가 평당 1억원대를 형성하는 만큼 6000만원 중반에서 7000만원대의 평당 분양가가 책정될 것으로 예상하고 있다. 인근 단지인 청담동 ‘청담자이’의 경우 전용면적 82㎡이 지난 6월 32억9000만원에 매매거래된 것을 감안하면 약 10억원 정도의 시세차익을 기대할 수 있을 것으로 보고 있다.

■ 하반기 강남 분양 쏟아지지만…가점 인플레이션에 ‘고심’

이에 고가점자를 비롯한 만점 통장 소유자는 청약통장을 어느 단지로 던질지 고심하고 있다. 디에이치 방배는 분양 및 추첨제 물량이 많아 고가점자의 경우 높은 당첨률을 기대할 수 있는데다 분양가가 인근 시세와 비슷해 실거주 의무에서 배제됐다는 장점이 있다. 타 강남권 단지 대비 시세차익은 상대적으로 적어도 고가점자 입장에서는 안전한 시도가 될 수 있다.

반면 타 강남권 단지는 더 높은 시세차익이 예상되지만 최근 청약 시장에 고가점자가 몰리면서 생긴 ‘가점 인플레이션’ 현상으로 인해 당첨을 보장할 수 없어 불안 요소가 크다. 한 예비 청약자는 “앞으로 분양가가 계속 오를 것 같은데 만점 통장이 몰리고 있어 당첨 가능성을 장담할 수 없다”면서 “74점으로 가점이 높은 편인데도 안전하게 디에이치방배에 청약을 넣어야 하나 고민하고 있다”고 말했다.

실제로 최근 서울에서 1년간 공급된 민간아파트 평균 분양가는 고공행진하고 있다. 평당 4401만원으로 전년 3198만원 대비 37%가 넘게 올랐다. 최근 2년간 원자재값, 인건비 상승분과 중대재해처벌법 시행에 따른 안전관리비가 분양 원가에 반영되면서다.

강남권 단지의 경우 평당 분양가 7000만원을 코앞에 두고 있다. 올해 들어 서초구 ‘메이플자이’(6705만원), ‘래미안원펜타스’(6736만원), 강남구 ‘래미안레벤투스’(6480만원) 등 평당 분양가가 7000만원에 육박하는 아파트가 쏟아졌다. 향후 분양 단지들도 비슷한 가격에 분양될 것으로 관측되면서 서울 평균 분양가는 더욱 상승할 것으로 보고 있다.

앞서 시세 차익이 20억원이 넘을 것으로 예상해 ‘로또 청약’이라고 불렸던 반포동 래미안 원펜타스에서는 청약 가점이 만점인 84점 통장이 세 개나 나온 것으로 알려지면서 ‘가점 인플레이션’ 논란이 일었다. 남은 강남 권역 청약을 노리는 실수요가 상당한 만큼 하반기 청약 시장은 앞으로도 더욱 달아오를 것으로 예상된다. /배민주 땅집고 기자 mjbae@chosun.com

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