입력 : 2024.08.19 10:43 | 수정 : 2024.08.19 10:56
[붇이슈] 초양극화의 서막 2017년, 고령화가 지방소멸과 서울 집중 촉발
[땅집고] “일본에선 복지 제공 대상(고령인구)은 늘어나는데 재원(생산가능인구)은 줄어드니 세금 지출의 효율성을 높이기 위해 균형 발전을 포기하고, 거점 지역을 중심으로 모여살게 하는 '컴팩트 시티'(Compact city·압축도시) 구상을 실천에 옮기게 됐죠. 이는 필연적으로 지금까지 보지 못했던 초양극화의 도래를 의미하고요. 우리 나라도 시간의 문제일 뿐, 일본 정부와 마찬가지 선택을 할 날이 다가오고 있습니다.”
최근 국내 최대 온라인 부동산 커뮤니티 ‘부동산스터디’에 앞으로 대한민국 정부가 국토 균형 개발 대신 ‘컴팩트 시티’ 형태의 개발을 지향하면서 부동산 초양극화 시대가 다가올 것이라고 예측한 글이 올라와 주목받고 있다. 이 글을 작성한 사람은 부동산 빅데이터 전문가로 알려진 삼토시(강승우)다.
삼토시는 과거 일본이 겪었던 상황을 우리나라도 똑같이 거칠 것이라고 내다봤다. 그는 과거 일본에서 1995년부터 출산율 감소 효과가 더 이상 고령인구 증가를 상쇄하지 못하게 되면서 총부양비가 크게 늘어나는 상황이 발생하기 시작했고, 이는 결국 일본 정부가 세금 지출의 효용성을 따질 수밖에 없는 상황을 초래했다고 분석했다. 이에 따라 일본은 세금 지출의 효율성을 높이기 위해 국토 균형 발전을 포기하고 '컴팩트 시티' 구상을 실천에 옮기게 됐다는 것이다. 컴팩트 시티란 도시의 주요 기능을 분산하는 대신 한 곳에 밀집 조성하는 형태의 개발을 말한다.
삼토시는 이런 컴팩트 시티 개발이 필연적으로 부동산 초양극화 시대를 가져온다고 말한다. 그는 “우리나라도 2017년부터 총부양비가 증가하기 시작했는데, 공교롭게도 주택 시장의 양극화도 그 때부터 시작됐다”면서 “결국 우리 나라도 시간의 문제일 뿐 일본 정부와 마찬가지 선택을 할 날이 다가오고 있으며, 지금까지보다 더 심화된 양극화가 초래될 수밖에 없을 것”이라고 했다.
이어 삼토시는 다주택자를 규제하는 정부의 부동산 대책도 부동산 양극화를 심화시킨 주요 요인이라고 주장한다. 과거 문재인 정부에서 다주택자를 규제한 결과 시장에 유통되는 주택 매물 감소해, 수급 왜곡으로 매매가와 전세가가 모두 급등했다는 것.
삼토시는 이달 윤석열 정부가 내놓은 8.8 공급 대책에 대해 “관(官)의 힘으로 공급을 늘리려는 시도가 보인다”면서도”하지만 단기적으로는 공급 확대 효과를 거둘 수 없는 대책의 향연일 뿐, 다주택자에 대한 규제 기조 유지는 양극화 심화뿐 아니라 임대 매물 감소를 야기시키면서 매매가·전세가에 대한 상방 압력을 축적시키고 있다는 점을 행정부와 입법부의 위정자들도 인식할 필요가 있다”고 지적했다.
<이하 원문>
3주전쯤에 KB증권의 ‘2000년 일본 부동산이 2024년 우리에게 알려주는 것’이라는 보고서를 언급하면서 일본과 마찬가지로 우리 나라도 지속적으로 균형 개발을 밀어붙일 수 있는 여력이 소진되고 있다고 말씀드린 적이 있습니다.
거기서 나오는 지표 중에 ‘총부양비’가 눈에 띄었는데요, 이는 [(유소년인구(0~14세) + 고령인구(65세 이상)] ÷ 생산가능인구(15~64세)의 개념으로, 한 국가에서 생산가능인구 1인당 부양해야할 사람수(유소년인구 + 고령인구)를 나타낸 개념이라고 말씀드렸습니다.
일본의 경우 1970년 고령화가 시작된 이후 고령인구가 빠르게 증가하였으나 출산율 저하에 따른 유소년인구의 빠른 감소가 동시에 작용하면서 1990년대 중반까지는 총부양비가 증가하지 않았으나(즉, 유소년인구 감소가 고령인구 증가를 상쇄시키면서 부양대상이 늘지 않았음), 1995년부터는 출산율 감소 효과가 더 이상 고령인구 증가를 상쇄하지 못하게 되면서 총부양비가 크게 늘어나는 상황이 발생하기 시작했고 이는 결국 일본 정부가 세금 지출의 효용성을 따질 수밖에 없는 상황을 초래했습니다.
결국 복지 제공 대상(고령인구)은 늘어나는데 재원(생산가능인구)은 줄어드니 세금 지출의 효율성을 높이기 위해 균형 발전을 포기하고 거점 지역을 중심으로 모여살게 하는 '컴팩트 시티' 구상을 실천에 옮기게 된 셈입니다. 그리고 이는 결국 필연적으로 지금까지 보지 못했던 초양극화의 도래를 의미합니다.
우리 나라는 세계 최저의 출산율을 계속 갱신하면서 사상 유례없는 속도로 고령화로 치달을 것이 확실시되는데 일본이 1995년부터 총부양비가 증가하기 시작했다면 우리나라도 2017년부터 총부양비가 증가하기 시작했습니다. 결국 우리 나라도 시간의 문제일 뿐 일본 정부와 마찬가지 선택을 할 날이 다가오고 있으며 지금까지보다 더 심화된 양극화가 초래될 수밖에 없어집니다.
우리 나라도 2017년부터 총부양비가 증가하기 시작했다고 말씀드렸는데 공교롭게도 주택 시장의 양극화도 그때부터 시작되었습니다.
위 그래프는 우리 나라 1분위(하위 20%) 아파트 매매가 대비 5분위(상위 20%) 아파트 매매가 배율 추이를 연도별로 나타낸 것인데요, 보시면 2008년부터 2015년까지는 배율이 축소되면서 양극화가 완화되는 과정에 있었는데 2016년에 소폭 반등하더니 그 이후는 가파른 상승 곡선을 그리고 있습니다. 2023년에 주춤하다가 2024년에 다시 소폭 오르는 모습을 보여주고 있는데, 6~7월에 기록된 상급지 위주의 급등 상황이 반영되면 해당 곡선은 그래프에서 보이는 것보다 더 오를 것으로 예상됩니다.
사실 양극화를 심화시킨 요인에는 정책적인 부분도 크게 작용한게 사실입니다. 이전 정부에서 부동산 대책에 대해 다주택자 규제로 일관한 결과, 시장은 유통 매물 감소에 따른 수급 왜곡으로 매매가와 전세가 모두 급등했던게 사실입니다.
위 표는 전국 기준 주택 소유건수별 가구수의 증감과 해당 시기의 매매지수 상승률을 나타낸 것인데요, 3주택 이상 가구가 2020년부터 감소 추세인걸 확인하실 수 있습니다. 그런데 신기한 것은 1주택 가구가 늘어나고 3주택 이상 가구가 줄어들수록 매매가가 급등했고, 1주택 가구가 덜 늘어나고 3주택 이상 가구가 늘어날수록 매매가가 덜 올랐거나 하락한 모습이 확인됩니다.
통상적으로 두 지표 사이의 상관계수가 +0.5 이상이면 두 지표는 증감을 함께 하는 상관관계, 즉 양(陽)의 상관관계가 있다는 의미로 해석되고, 두 지표 사이의 상관계수가 -0.5 이하이면 두 지표는 증감을 반대로 하는 상관관계, 즉 음(陰)의 상관관계가 있다고 해석되는데요. 1주택 가구수와 매매지수 상승률의 상관계수는 +0.68, 3주택 이상 가구수와 매매지수 상승률의 상관계수는 -0.66으로 산출되었습니다. 결국, 3주택 이상 가구수가 늘어나면 매매지수 상승률은 덜 오르거나 하락하고, 3주택 이상 가구수가 줄어들면 매매지수 상승률이 많이 오르는 셈입니다.
이는 결국 유통 매물 관점으로 접근해볼 수 있는데요, 다주택자가 줄어들면 유통 매물이 감소하기 때문에 가격이 급등한다는 간단한 원리로 귀결됩니다. 실제 다주택자 양도세가 중과된 2006년과 2018년에 매매가가 급등하고, 임대차 계약기간을 늘린 1990년과 2020년에 전세가가 급등한 것은 우연의 일치가 아닙니다.
게다가 문제는 서두에 말씀드린 바와 같이 우리 나라도 총부양비가 증가하면서 균형 발전 조건이 점차 악화되는 속에서 다주택자 규제 강화 내지 유지는 똘똘한 한 채 현상을 강화시켜 양극화를 심화시킬 수밖에 없다는 점입니다.
8.8 공급 대책을 보면 결국 관(官)의 힘으로 공급을 늘리려는 시도가 보입니다만 결국 단기적으로는 공급 확대 효과를 거둘 수 없는 대책의 향연일 뿐, 다주택자에 대한 규제 기조 유지는 양극화 심화뿐 아니라 다주택자 감소와 함께 임대 매물 감소를 야기시키면서 매매가·전세가에 대한 상방 압력을 축적시키고 있다는 점을 행정부와 입법부의 위정자들도 인식할 필요가 있습니다. 그렇지 않고서는 '21년 47만호 → '22년 30만호 → '23년 20만호 아파트 착공 급감 여파는 해를 거듭할수록 시장에 부메랑으로 날아올 수밖에 없습니다. /이지은 땅집고 기자 leejin0506@chosun.com
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