입력 : 2024.08.16 13:25 | 수정 : 2024.08.19 15:03
[땅집고] “객관적인 정보를 제공할 수 있는 데이터베이스와 소송 업무를 수행하는 전문 법률사무소, 점유관리 전문회사가 삼위일체로 나선다면 우량 유치권을 선별할 수 있어 유치권도 얼마든지 유동화가 가능합니다.” (유어녕 법률사무소 우산 변호사)
지난해 집계된 부동산 임의경매 신청 건수가 10만 건을 넘겼지만, 이 중 낙찰로 이어진 경우는 많지 않다. 특히 유치권이 걸려 있는 매물은 경매 시장에서 거래가 잘 이뤄지지 않는데, 경매 참여자 입장에서 정당한 유치권과 허위 유치권의 구별이 어려워 쉽사리 경매에 나서지 못하기 때문이다.
유어녕 법률사무소 우산 변호사는 “입찰자가 유치권 관련 정보를 사전에 충분하게 파악할 수 있다면 부동산 경매 시장이 활성화되는 건 시간문제”라고 말한다. 경매 시장의 정당한 가격 형성을 교란하는 대표적인 원인이 바로 유치권인데, 입찰자 입장에서 이런 정보 불균형이 해소된다면 마음 놓고 거래에 임할 수 있다는 것이다.
유 변호사는 땅집고가 오는 29일 개최하는 ‘유치권과 공사채권 유동화 및 투자 전략’ 특강에서 ‘유치권의 유동화는 어떻게 가능한가’를 주제로 강의한다. 다음은 유 변호사와의 일문일답.
-부동산 경매에서 유치권이 문제가 되는 이유는.
“법원에서 실시하는 부동산 경매도 하나의 시장이다. 이 시장에서 정당한 가격 형성을 교란하는 대표적인 원인이 바로 ‘유치권’이다.
가령 부동산 감정가격이 2억원이라고 해보자. 해당 부동산에 걸린 유치권 신고 채권액이 7000만원이라면 이를 경매 낙찰 후 낙찰자가 변제해야 한다. 입찰자는 자신이 낙찰받는 상황을 감안해 감정가에서 유치권 신고 채권액을 뺀 1억3000만원을 적정가로 평가해 1억3000만원부터 입찰에 참여할 것이다.
유치권 신고 채권액이 공사대금을 적절하게 반영한 액수라면 괜찮지만, 허위 유치권일 경우 문제다. 이는 낙찰자들의 투기 수요를 조장할 뿐 아니라 낙찰가를 떨어뜨리고, 배당권자들의 권리까지 침해하는 등 시장에 심각한 부작용을 초래한다.”
-허위 유치권 여부를 알 수는 없나.
“현행 제도로는 유치권자는 유치권에 관한 정보를 독점하고 있지만, 입찰자는 정보에 접근하기 어려워 알 방법이 없다. 정부 차원에서 정보 접근이 가능하도록 부동산유치권 폐지 등의 민법 개정을 시도하였으나 실패로 돌아갔다. 입찰자 입장에서는 거래 비용을 들여서라도 정보를 얻고 싶어하지만, 현 제도가 개선되지 않으면 개인이 노력으로 허위유치권인지에 관한 정보를 얻어내는 건 매우 어렵다.”
-해결 방법은 무엇이 있나.
“유치권의 최종 목적은 유치권자가 공사대금을 지급받는 것이지만, 유치권을 팔아 현금화할 수 있다면 굳이 공사대금을 받기 위한 목적으로 수고스럽게 유치물을 점유할 이유가 없다. 유치권을 사고 팔기 위해서는 유치권을 상품화하는 과정, 즉 ‘유치권 유동화’의 과정이 필요하다. 유치권을 유동화하는 과정에서 유치권 정보를 파악할 수 있어 허위 여부를 가려낼 수 있다.
-객관적인 정보를 얻을 수 있는 방법은.
“유치권의 진위를 전문가가 검증하면 된다. 이를테면 플랫폼 사업자가 유치권자로부터 받은 유치권 자료를 가지고 데이터베이스화하고, 공사대금채권의 신용을 파악할 수 있는 법률 사무소가 소송절차 등을 통해 유치권의 신뢰도를 보강한다. 동시에 유치물 점유를 담당하는 점유관리회사는 점유를 확실히 하면서 유치권을 보전한다.
이 주체들이 삼위일체가 된다면 우량 유치권을 선별해 상품화할 수 있다. 객관적이고 신뢰할 만한 정보라고 인식하면 투자자가 유치권을 취득할 수 있고, 유치물인 부동산을 취득하면서 그 매매대금과 유치권의 공사대금을 상계해 유치권을 해소할 수도 있다.”
-유치권이 양도나 담보로 제공될 수 있나.
“가능하다. 민법 제 449조 1항에 따르면, 유치권의 피담보채권은 공사대금채권이며, 이 공사대금채권은 양도성이 있다고 본다. 공사대금채권이 양도되면 특별한 사정이 없는 한 유치권도 함께 양도된다.
판례에서도 똑같이 본다. 유치권의 양도가 가능한 이상 일부양도와 담보제공도 가능하다. 유치권 양도절차인 공사대금 양도절차와 유치물의 점유이전절차를 모두 거치면 유치권을 양도할 수 있다. 유치권을 담보로 제공하고 싶다면 유치권 양도절차와 같은 방식으로 하면 되고, 유치권부 공사대금채권에 대해 질권을 설정하면 된다.”
-유의할 점은.
“유치권부 공사대금 채권의 유동화를 통해 신뢰할만한 정보가 제공된다고 해도 유통은 또 다른 문제다. 유치권자에게 채권자가 여럿 있는 경우, 유치권에 의해 담보되는 공사대금채권은 채권자를 위한 공동 담보로서 책임재산이 된다. 책임재산과 관련한 정보는 별도의 공시 방법이 없어 안전한 거래에 걸림돌이 될 수 있다. 이에 대한 별도의 신용보강이 필요하다. 법률 자문이 꼭 필요한 부분이다.”
-이로 인한 경제 파급효과는.
“유치권자는 공사대금을 받는 것과 같은 효과를 볼 수 있고, 투자자는 유치권이 담보하는 공사대금채권을 적정한 가격에 매입할 수 있다. 또한 부동산을 담보로 한 담보부 부실채권(NPL)을 함께 매입해 투자수익을 극대화할 수도 있다. 부실채권이 신속하게 해소되면 부동산 경매 시장이 활성화하고 입찰자의 투기적 매수를 방지하는 효과도 있다.”
오는 29일 땅집고는 NPL 투자를 성공적으로 이끌 해법을 제시하기 위해 '유치권과 공사채권 유동화 및 투자 전략'을 주제로 한 특강을 연다. 이번 특강은 공사채권과 유치권 보유자나 기업 관계자, NPL 실무를 담당하고 있는 금융 관계자, 기업에서 투자 관련 업무를 담당하는 종사자 등을 대상으로 한다.
NPL 실전 투자 분야의 국내 최고 전문가 및 현업 종사자로 구성된 강사진은 이번 특강에서 유치권 및 공사채권을 합법적으로 매입∙매각하는 방법이나 자금 대출 등과 관련해 다방면으로 활용할 수 있는 방안을 제시한다.
특히 이번 강의는 실전 노하우를 전하는 데 초점을 맞췄다. 수강 후 강사진과의 대면 질의응답을 통해 유치권과 공사채권 투자 실무를 배우고, 유치권 시장의 현황을 파악할 수 있다.
첫 번째 강의를 맡은 유어녕 법률사무소 우산 변호사는 '유치권의 유동화는 어떻게 가능한가?'를 주제로 유치권 시장의 현황과 대응방안 ,유동화를 위한 부실채권과 유치권의 기능과 역할, 판례를 통한 유치권 매입과 유동화 가능성 분석에 대해 강의한다.
이어 두 번째 강의에서는 이성우 엘에프자산운용 대표는 '유치권 매입∙매각 케이스 스터디’를 주제로 유치권 투자 성공과 실패 사례 분석, 유치권 투자를 성공하는 출구 전략에 대해 다룬다.
마지막 강의에서는 부동산 유치권 및 특수물건 실전 전문가이자 한국NPL솔루션포럼 대표인 송정화 대표가 '공사채권의 활용방법'에 대한 주제로 공사채권이 투가가치가 높은 이유, 점유활동에 대한 안전성과 주의사항, 합법적인 공사채권 매입과 자금 유동화에 대한 강의를 맡는다.
강의는 서울 중구 땅집고 아카데미 2층 강의장에서 오는 8월 29일 오후 1시에서 5시까지 총 네 시간동안 진행한다. 수강료는 20만원이며, 수강생은 선착순으로 30명만 받는다. 신청은 땅집고 홈페이지 (▶바로가기) 를 통해 하면 된다. 문의는 (02)6949-6179. /배민주 땅집고 기자 mjbae@chosun.com
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