입력 : 2024.08.16 07:30
[땅집고] 오세훈 서울시장이 토지거래허가구역 제도를 집값이 폭등하는 지역으로 확대 적용할 방침을 밝혔다. ‘8.8대책’에도 불구하고 서울 집값이 주간단위로 0.3%가 넘는 급등세를 이어가고 있어 오세훈 시장의 플랜B 인 토지거래 허가 구역의 추가 지정이 임박했다는 관측이 나온다.
토지거래허가 구역은 사실상 주택거래허가제라는 말이 나올 정도로, 주택구입 가수요를 차단하는 효과가 있다.
하지만 토지거래허가제를 두고 찬반양론이 맞서고 있다. 풍선효과를 일으키고, 억제책으로서 효과도 끝났다는 회의론과 집값 상승을 막을 마지막 방어선이라는 의견이 팽팽하다. 오 시장이 토지거래 허가 구역을 추가지정 할 경우, 서울시가 국토부 주도 주택대책의 실패를 공식 선언한다는 의미가 있다. 향후 국토부와 서울시가 주택정책의 주도권 다툼을 벌일 가능성도 있다.
오 시장은 지난 9일 주택공급 확대 브리핑에서 최근 신고가가 발생하는 지역으로 토지거래허가구역 확대를 검토한다고 밝혔다. 집값이 폭등한 서울 서초구 반포동, 용산구 한남동, 마포구 일대 등에 대한 추가 지정 가능성이 제기된다. 오 시장은 당시 "이번 대책에도 집값이 계속 오르면 토지거래허가구역 확대 지정 등 플랜B들이 준비돼있다"고 밝혔다.
토지거래허가제도는 땅 투기와 부동산 가격 급등을 억제하기 위해 특정지역을 거래규제지역으로 지정하는 제도로, 허가구역으로 지정되면 전세를 낀 갭투자는 원천 차단된다. 서울에선 대규모 개발 이슈가 있는 강남구 대치·삼성·청담동, 송파구 잠실동, 재정비사업 추진 중인 강남구 압구정동, 영등포구 여의도동, 양천구 목동 등이 지정됐다.
토허제로 묶인 지역의 주변으로 수요가 몰려 반포동, 한남동 등 집값이 폭등했다. 13일 국토부 실거래가공개시스템에 따르면, 서초구 반포동 ‘아크로리버파크’, ‘래미안원베일리’ 84㎡(이하 전용면적)는 지난 6월 각각 50억원, 49억8000만원에 거래됐다.
거래허가구역인 강남구 압구정동, 송파구 잠실동 등에서 신고가가 속출했다. 압구정동 ‘구현대 6·7차’ 254㎡는 지난 3월, 6월 115억원에 거래됐다. 잠실동 ‘엘리트(엘스·리센츠·트리지움)’에서는 지난 7월에만 신고가 거래가 7건이 나왔다.
■ “가수요 차단해 시장 안정” vs “풍선효과로 서울 전체 오를 것”
토허제 확대를 두고 전문가들도 의견이 갈린다. 가수요가 시장에 투입되는 것을 막아 시장 안정화 효과가 있을 것이라는 찬성론과 ‘풍선효과’로 반포처럼 비정상적으로 시세를 끌어올릴 것이라는 반대론이다.
박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 땅집고와 통화에서 “거래량은 줄겠지만, 시장 안정을 위해 필요한 제도”라며 “실거주 목적이 아닌 외지인들의 갭투자를 차단하는 효과가 있다. 조정대상지역, 규제지역 지정에는 부담이 크지만, 토허제 지정은 제한적으로나마 안정화 효과가 있을 것”이라고 말했다.
김학렬 스마트튜브 부동산연구소장은 “역사적으로 토허제 등 규제로 집값을 잡은 적이 없다”며 “반포, 한남 등을 토허제로 묶으면 주변 지역이 풍선효과로 집값이 오를 것이다. 그렇게 허가구역을 확대하다보면 결국 서울 전체 집값이 비정상적으로 오를 것”이라고 지적했다.
■ 강남 4구 통째로 ‘토허제’? “동-단지 단위 핀셋 규제로”
아직 집값이 오른다는 이유만으로 토지거래허가구역으로 지정된 사례는 없다. 오 시장은 토허제 확대를 정부 대책의 ‘플랜B’로서 활용하겠다고 밝혔으나, 지정 가능성이 거론된 지역에서는 불안감이 적지 않다. 마포구 염리동의 A공인중개사사무소 관계자는 “변화가 당장은 없겠지만, 서울시의 토허제 확대 방침 발표만으로 집값에 선반영될 수도 있다”고 우려했다.
재산권 침해 논란으로 일부에서는 강남, 서초, 송파, 강동 등 강남 4구 전체를 토지거래허가구역을 지정해야 한다는 주장한다. 잠실동의 C공인중개사사무소 관계자는 “내 집을 마음대로 처분할 수 없는 상황에 주민들이 답답해한다”며 “강남 4구 전체를 토허제 묶지 않는 이상 불만을 잠재울 수 없을 것”이라고 말했다.
전문가들은 구 단위보다 동, 단지 단위의 핀셋 규제가 실행될 것이라고 내다봤다. 김학렬 소장은 “같은 지역에서도 가격이 오르는 단지가 있으면 그렇지 않은 곳도 있을 것”이라며 “구 단위로 묶는다고 해서 논란을 피해 갈 수 없다”고 밝혔다.
박원갑 위원 역시 “시장의 상황에 따라 필요할 수도 있겠지만, 현재로서는 개별적으로 접근해야 한다”며 “같은 구라도 해도 특정 동이나 단지 단위로 토허제를 확대하는 방향이 적절하다”고 말했다. /이승우 땅집고 기자 raul1649@chosun.com
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