입력 : 2024.08.15 07:30
[땅집고] “옵션이 정말 괜찮은데 시세보다 저렴하다면 의심해야 합니다. 매력적인데 싼 매물은 그만한 이유가 있어요. 절대 계약해서는 안 되는 부동산만 걸러도 리스크를 피해갈 수 있습니다.”
유튜브 ‘행크TV’ 운영자이자 부동산 재테크 전문가인 송희창 행크에듀 대표는 “부동산 계약은 항상 최악의 상황을 고려해야 하는데, 사회초년생은 별다른 검증 절차 없이 덜컥 계약하는 경우가 많아 안타깝다”고 했다. 사실상 전 재산을 거는데 경험이 없다보니 너무 쉽게 생각한다는 것.
그는 “최근 만연했던 전세사기만 해도 몇 가지 검증 절차를 거치면 위험을 크게 낮출 수 있었다”면서 “부동산 지식을 어느정도만 갖춰도 더 좋은 매물을, 더 유리한 조건으로, 더 저렴하게 계약할 수 있다”고 했다.
‘송사무장의 부동산 경매의 기술’, ‘엑시트’ 등을 출간한 송 대표는 최근 ‘부동산 계약 이렇게 쉬웠어?’라는 신간을 냈다. 부동산 계약의 모든 것을 압축한 종합서이자 전월세 계약을 앞둔 임차인이 알아야 할 필수 지식을 담은 이 책은 부동산 계약에 관해 배워보지 못한 청년층에게 호응을 얻고 있다. 부록에는 부동산 계약서 작성 시 필수로 적어야 하는 대표 특약과 부동산 매매 계약 내용을 정리해 담았다.
다음은 송 대표와의 일문일답.
―부동산 계약시 절대 피해야 할 매물이 있다면.
“전세 계약에서 가장 큰 실수는 근저당이나 가압류만 없으면 빚이 없는 집이라고 생각하는 것이다. 하지만 최근 경매 사건을 보면 시세보다 전세가가 훨씬 높은 경우가 많다. 이렇게 계약했다가 전세사기를 당하는 경우 시세와의 차이만큼 손해를 보게 된다.
안전하게 거래하려면 임대 시세만 조사하지 말고, 국토교통부가 제공하는 실거래가를 참고하길 권한다. 네이버 부동산을 통해 전세 계약하려는 금액이 시세의 70~80%에 해당하는지를 꼭 확인해야 한다. 네이버 부동산은 허위매물을 거르는 시스템이 있기 때문에 신뢰해도 좋다.
나홀로 아파트나 오피스텔의 경우, 옵션이 좋아 좀 비싸도 계약을 강행하는 경우가 많다. 문제는 이런 전세 매물은 대부분 분양가에 육박하는 경우가 많다는 것이다. 나중에 보증금을 돌려받을 때 건축주가 사라지는 사례를 많이 봤다. 비슷한 가격대 주변 매물보다 좋은 옵션이 많다면 무조건 의심해봐야 한다.”
―또 다른 계약 노하우가 있다면.
“거래 상대방을 본인이 직접 확인해야 한다. 선의를 가진 공인중개사도 많지만, 최근 전세사기 과정에서 공인중개사가 개입한 경우도 많다.
대출 한도를 늘리기 위해 임대인이 신탁회사로 명의를 돌려놓는 경우가 있다. 이 경우 신탁회사 90% 이상이 임대차 계약을 불허하는 조건을 단다. 소유권이 신탁회사로 넘어간 상태에서 맺은 임대차 계약은 대항력이 없다. 등기부등본을 꼭 떼보고, 신탁회사가 소유해다면 직접 임대차계약이 가능한지부터 확인해야 한다.”
―특약도 중요하다고 했는데.
“통상 공인중개사사무소에서 제공하는 계약서는 임대인과 임차인 쌍방이 평등한 조건이다. 기본만 적혀있다는 뜻이다. 하지만 특약 한 줄로 임대인과 동등하거나 혹은 더 유리한 계약을 할 수 있다.”
―어떤 특약이 있나.
“임차하는 동안 싱크대부터 주방, 욕실, 보일러 같은 소모품은 고장이 나기 마련이다. 내가 사는 기간에 재수없게 고장나는 경우도 있다. 이 때 수리를 어떻게 해야 한다는 책임 소재를 명확하게 해두면 불필요한 분쟁을 막을 수 있다. 특약 한 줄로 계약 기간 삶의 질이 달라질 수 있다는 뜻이다.”
―전월세 계약을 앞둔 젊은이에게 조언한다면.
“보증금이 전 재산인 경우가 많은데 부동산 지식 없이 안이하게 계약하는 사례를 많이 본다. 손품을 잘 팔아서 시세를 알고 중개업소에 가면 원하는 매물을 골라낼 수 있고, 그 중에서도 가장 저렴한 매물을 택할 수 있다. 금액 조정을 통해 가격을 낮추는 것도 가능하다. 몇 가지 지식만으로 평생 안전한 거래를 할 수 있다.” /배민주 땅집고 기자 mjbae@chosun.com
▶헛점 투성이 부동산 가계약, ‘안심싸인’ 으로 한번에 해결! ☞안심싸인
▶독보적인 실전형 부동산 정보, 국내 1위 부동산 미디어 땅집고 앱에서 쉽게 보기 ☞클릭!
▶꼬마 빌딩, 토지 매물을 거래하는 새로운 방법 ‘땅집고 옥션’ ☞이번달 옥션 매물 확인