감사원 "국토부, HUG 요청 16차례 묵살…전세사기 4조 추가 피해"

[땅집고] 국토교통부가 전세 보증 한도를 낮춰달라는 주택도시보증공사(HUG)의 요청을 16차례나 묵살해 피해금액이 더 커졌다는 감사원 감사 결과가 나왔다. 감사원은 “국토부가 전세 보증 한도를 제때 낮췄다면 전세 보증 사고 피해가 4조원 가까이 줄었을 것”이라고 추정했다.

13일 감사원이 공개한 ‘서민 주거 안정 시책 추진 실태’ 감사 보고서에 따르면 전세 보증 사고는 2017년 74억원에서 2019년 3442억원으로 급증했다. HUG가 전세 보증을 한 주택 주인이 세입자에게 전세 보증금을 제때 돌려주지 않아 HUG가 보증금을 대신 지급하는 케이스다.

HUG는 2020년 9월부터 2022년 2월까지 16차례에 걸쳐, HUG가 전세 주택에 대해 제공하는 보증의 한도를 낮춰 달라고 국토부에 요청했으나, 묵살됐다. 당시 일부 주택은 실거래가보다 HUG가 제공하는 보증 한도가 더 높게 설정돼 이른바 ‘갭 투자’로 인한 전세 보증금 사고가 일어나기 쉬운 구조였다. 갭 투자 주택에서 사고가 날 경우 그 부담은 HUG에 보증보험료를 내는 국민들에게 돌아간다.

2021년 10월 HUG는 국토부에 “주택 가격이 하락하면 전세 보증 사고로 HUG가 대신 물어줘야 하는 전세 보증금이 HUG 현금 보유액인 6조6000억원을 넘어설 수 있다”고 보고했다. 당시 HUG 보고에는 주택 가격이 점진적으로 올라가는 시나리오에서도 2023년까지 HUG가 대신 물어줘야 하는 보증금이 1조6000억원에 달할 것이라는 내용도 담겼다.

하지만 국토부는 “전세 보증 사고율이 낮아지고 있다”며 HUG 요청을 무시했다. 감사원에 따르면 당시 전체 보증 사고율은 낮아지고 있었지만, 담보 인정 비율이 90%가 넘는 주택의 보증 사고율은 높아지고 있었다.

국토부는 전세 사기 피해가 극심해지자 이듬해 6월 뒤늦게 대책을 준비했다. 작년 1월부터 담보 인정 비율은 100%에서 90%로, 공시가격 적용 비율은 150%에서 140%로 10%포인트씩 낮췄다. 감사원은 “HUG가 경보를 울린 2022년 10월에 국토부가 담보 인정 비율을 곧바로 낮췄다면 약 3조9000억원의 보증 사고가 예방됐을 것”이라고 지적했다.

감사원은 HUG 또한 악성 임대인의 보증 가입을 적극적으로 차단하지 않아 보증 사고 피해를 키웠다고 했다. HUG는 보증 사고를 낸 임대인에 대해 전세 보증 신규 가입을 금지한다는 규정을 갖고는 있지만, 이 규정은 실효성이 없다. 전세 계약이 2년 단위로 이뤄지다 보니, 전세 보증금을 돌려줄 의사가 없었던 악성 임대인이 세입자와 전세 계약을 체결하고 실제로 보증 사고가 나기까지 2년 이상이 걸렸기 때문이다.

그런데도 HUG는 악성 임대인을 미리 걸러내기 위한 추가 심사 절차를 도입하지 않았다. HUG가 규정대로 보증 신규 가입을 금지했을 때는 이미 악성 임대인이 전세 계약을 무더기로 체결하고 2년 이상이 지난 뒤였다. 감사원은 국토부에는 “리스크 관리를 소홀히 했다”며 주의를 줬다. 아울러 HUG에는 “악성 임대인에 대한 보증 가입 거부 방안을 마련하라”고 통보했다. /박기람 땅집고 기자 pkram@chosun.com

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