10억 로또 '강남 대체신도시 과천지구'… 2029년에 청약

[땅집고] 정부가 2029년까지 1만가구를 분양하겠다고 밝힌 3기 신도시 경기 과천지구는 지정된 3기 신도시 중에서 강남과 가장 가까운 곳으로 높은 수요가 예상되는 지역이다. 일종의 대체신도시이다.

과천시 중에서도 서초구와 가장 가깝게 붙어 있다. 양재천만 건너면 서울 서초 우면지구가 나온다. 또 지하철 4호선이나 버스를 이용해 강남·도심지역까지 30분 이내에 이동할 수 있다. 업계에선 강남 주택 수요를 분산할 수 있는 곳으로 주목받고 있다.

하지만 정부가 ‘조기분양’을 한다고 해도 3기 신도시 개발 계획을 발표한 뒤 10년이 지난 시점이어서, 주택 시장 공급 부족에 대비하기엔 속도가 더디다는 평가다. 현재 논의되고 있는 수도권 주변 그린벨트 지역 개발 역시 아무리 빠르게 추진해도 지금으로부터 10년은 넘게 걸릴 수 있어 당장 급등하는 집값을 잡기 어렵다는 지적이 나온다. 신도시 개발이 단기대책이 아닌 장기 대책이라는 점을 보여주는 사례이다.

■ 규모는 작지만, 3기 신도시 중 강남 접근성 1등 ‘과천지구’

정부는 과천지구를 시민들이 휴식과 여가를 즐길 수 있는 자연친화적인 생태도시로 조성한다는 계획이다.

지구 내 녹지를 최대한 활용해 중앙공원인 문화공원에 체육·물놀이시설·탄소상쇄숲을 조성하고, 양재천 등을 따라 총 43.8만㎡에 이르는 땅에 수변공원·오픈스페이스를 만든다는 계획이다.

지구 주변에 있는 우면산, 청계산, 관악산과 서울대공원 등을 연결하는 녹지축 네트워크도 조성해 탁 트인 도시 경관을 제공한다.

교육 시설로는 유치원 1개소, 초등학교 2개소, 중·고등학교 각각 1개소를 배치하고 주변을 어린이 보호구역 등으로 지정한다. 국립과천과학관, 서울대공원을 걸어서 갈 수 있는 위치로 ‘유해요소 제로’인 아이 키우기 좋은 도시로 만든다는 구상이다.

교통망도 더 놓인다. 주변에는 GTX-C 정부과천청사역도 2028년 신설이 예정됐다.

또 과천지구에는 이미 4호선 선바위역, 경마공원역, 대공원역 등 전철이 지난다. 이를 기반으로 판교 테크노밸리에 버금가는 총 28만㎡의 자족 용지도 공급할 예정이다.

첨단산업 육성을 위해 선바위역과 경마공원역 사이의 자족용지는 ‘역세권 복합개발존’으로 설정하고, AI·반도체 등 미래 첨단산업이 입주할 수 있도록 계획한다. ‘양재R&D 혁신지구~과천과천 지구~과천지식정보타운’으로 이어지는 첨단 산업 자족벨트 연결축이 형성되도록 할 예정이다. 아울러 정부는 대공원역 옆 자족 용지는 특별계획구역으로 지정하고 의료시설을 허용 용도로 포함하는 등 도시계획적 지원으로 바이오·의료산업 클러스터 육성 기반도 마련했다.

■ 조기 분양해도 10년 걸려…강남 대체 신도시, 청약로또만 양산할 듯

하지만 정부가 조기공급한다고 발표했음에도 불구하고 당초 공급계획보다 입주가 3년 늦어지고 분양도 후보지 발표로부터 10년 후인 2029년에 예정돼 당장 서울 강남 주택 수요를 분산하는데 한계가 있다는 평가가 나온다. 국토부에 따르면 과천지구는 현재 토지 보상이 마무리 단계이며 현재 공장, 주택 등 지장물 보상을 진행 중이다. 국토부는 보상과 문화재 조사를 신속하게 진행해 올해 주택 설계를 시작하고, 내년부터는 택지 조성 절차를 이행하겠다고 밝혔다.

이미 과천시는 서울 강남 주택 수요자들이 주변 지역으로 확산하면서 집값 상승세가 가팔라졌다. 13일 한국부동산원에 따르면 과천시 아파트 매매가격은 올들어 1.55% 올라 같은 기간 서울 아파트값 상승률인 1.51%를 넘어섰다.

상반기 과천 아파트 평균 매매가격 역시 16억원을 넘어서면서 서울 마·용·성(마포·용산·성동구)을 앞질렀다. 과천 내 대장 아파트로 꼽히는 ‘과천 푸르지오 써밋’ 전용 84㎡가 21억8000만원에 거래되며 신고가를 경신했다.

올해 과천 공공택지지구인 과천지식정보타운에 분양한 ‘과천 디에트르 퍼스티지’는 분양가 상한제를 적용받아 59㎡ 기준 7억6835만~8억7035만원에 공급됐다. 1순위 청약에 10만명 이상 몰리면서 평균 228대1의 경쟁률을 기록했는데, 주변에 재건축을 마친 신축 단지 시세가 14억~15억원대여서 시세차익이 7억원 예상됐던 것이 인기 요인으로 꼽혔다. 과천지구도 분양가 상한제를 적용받아 국평은 시세차익이 최소 10억원 이상일 것으로 예상된다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “서울의 그린벨트 해제를 통해 주택을 공급하는 것은 시장 안정 효과를 얻기 위한 것”이라며 “정부가 제시하는 막대한 규모의 공급 계획 등과 진행 속도만으로는 서울 강남 집값 상승세를 꺾는데 한계가 있으며 주택 시장 전반에 별다른 효과를 끼치기 어렵다”고 했다. /김리영 땅집고 기자 rykimhp206@chosun.com



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