입력 : 2024.08.10 07:30
[붇이슈] 경기침체에도 초고가 아파트에 자산가들이 몰리는 5가지 이유
[땅집고] “초고가 아파트 거래 금액이 날이 갈수록 고공행진을 거듭합니다. 초고가 아파트의 인기 요인을 5가지로 분석했습니다.”
한 대학교수가 자신의 블로그에 초고가 아파트의 인기 요인을 분석한 글이 주목받고 있다. 8일 중앙대학교 시각디자인학과 김희현 교수(필명 ‘예슨김교수’)는 자신의 블로그에 “경기침체 우려가 글로벌 증시를 강타하고 있지만, 초고가 아파트 거래 (금액)은 고공행진하고 있다”며 “전문가는 ‘부동산 시장을 세분화하면 고소득 자산가를 중심으로 그들만의 리그가 형성돼 있다’고 한다” 했다.
그는 그러면서 서울 부동산 초고가 아파트 시장을 형성한 5가지 요인으로 ▲똘똘한 한 채 ▲치솟는 물가 ▲가상 화폐·해외 투자의 불안정성 ▲상업용 부동산의 위험성 ▲고액 자산가들의 소비 심리를 꼽았다. 이어 “이런 5가지 요인이 심화한다면 초고가 아파트 가격 상은 더욱 가파르게 나타날 것”이라는 말로 마무리했다.
아울러 김 교수는 글로벌 부동산 컨설팅 기업 나이트프랭크가 발표한 ‘2024 부(富)의 보고서’에 따르면 세계 주요 100개 도시 고급주택가격지수(PIRI)가 2023년 평균 3.1% 상승했다는 사실도 언급했다.
그는 “지난해 6.2% 상승한 서울은 세계 주요 100개 도시 중에서 18위, 아시아·태평양 지역 중에서는 4위”라며 “이는 공급 측면에서 땅값 상승과도 연관 지을 수 있다”고 했다. 시행사 등 공급 주체가 예상보다 높은 가격에 토지를 구입한 탓에 초고가 주택을 짓는 구조가 형성됐고, 이런 상황이 반복된다는 것이다.
<이하 원문>
경기 침체 우려가 글로벌 증시를 강타하고 있다. 하지만 초고가 아파트 거래는 날이 갈수록 고공행진을 거듭하고 있다. 과연 초고가 아파트 매매 현황은 어떤 상황인지 그리고 왜 초고가 아파트가 인기인지 그 요인을 5가지로 분석해 본다.
지난달 용산구 한남동 ‘나인원한남’ 전용 273㎡는 220억원에 거래돼 역대 공동주택 매매가 최고액을 경신했다. 성동구 성수동 ‘아크로포레스트’ 전용 198㎡는 지난달 145억원에 거래됐다. 강남구 압구정동 ‘현대아파트 6·7차’ 전용 245㎡는 115억원에 신고가 거래가 됐다.
6일 국토교통부에 따르면 올해 들어 7월까지 서울에서 50억 원 이상의 고가 아파트 거래 건수는 169건으로 이미 작년 연간 거래 규모(152건)를 넘어섰다.
1. 똘똘한 한 채 찾아 원정 투자, 3년 6개월간 최대
한국부동산원에 따르면 지난 6월 외지인의 서울 아파트 매수 거래 건수는 1396건으로 전월(1063건)에 비해 31.3% 증가했다. 2020년 12월(1831건) 이후 최대 수치다. 외지인의 서울 아파트 매입은 지난 1월 564건에서 2월 621건, 3월 785건, 4월 1061건, 5월 1063건 등으로 꾸준히 늘고 있다.
2. 무섭게 오르는 물가
과일 가격 강세가 지난해부터 계속됐다. 배 가격은 154.6% 올라 통계 조사 이래 가장 높은 상승률을 기록했다. 기상 이변이 즉시 작황에 영향을 미치는 상추(57.2%)와 시금치(62.1%), 배추(27.3%) 등 채소류의 오름세도 무섭다. 생활비의 필수적인 부분을 차지하는 석유류도 8.4% 올랐다. 2022년 10월(10.3%) 이후 21개월 만의 최대폭 상승이다.
물가가 치솟는 이유는 막대한 통화량이 풀려서다. 2008년 금융위기 이후 연준이 양적완화로 퍼부은 돈은 약 3조7000억 달러(약 4400조 원)였다. 2017년 이후 완만한 양적 축소를 시작하던 중에 코로나19가 터졌다.
코로나19 이후 2년간 연준이 푼 돈은 약 4조8000억 달러(약 6000조 원)에 달한다. 미국을 필두로 각 국이 경쟁적으로 양적완화를 시행하면서 쏟아부은 천문학적 규모의 통화량이 인플레이션 부메랑으로 오고 있다. 게다가 우크라이나 전쟁 장기화와 중국의 코로나19 봉쇄 등으로 원자재 가격 상승과 공급망 차질 등이 벌어지면서 인플레이션 압력이 더욱 커졌다.
3. 가상 화폐 및 해외 투자 급증
비트코인 가격이 고공행진을 거듭하면서 1억 원을 돌파한 가운데 소위 말해 ‘대박’ 수익을 낸 이들이 속속 계좌 인증을 하고 있는 가운데 가상화폐(암호화폐) 투자의 고수들에 대한 관심도 높아지고 있다. 특히 가상자산 선물시장의 전설적 존재로 회자되는 한국 국적 ‘은둔 고수’가 가상자산 선물 매매로 3700억원 가까운 평가 이익을 거두고 있는 것으로 알려져 그의 존재에 대해 관심이 집중되고 있다.
서학개미(해외 증시 개인투자자)의 약진도 있다. 서학개미는 지난 1994년 직접투자를 시작할 당시만 해도 약 18만 달러 규모에 불과했다. 올해는 현재 41개 외화증권 시장, 1250억 달러 규모로 성장했다. 국내 투자자들의 외화증권 보관액은 최초로 1200억 달러를 돌파했다. 엔비디아 등 미국 빅테크 기업을 겨냥한 서학개미들의 공격적인 투자세에 최고치 경신 행진을 이어 가는 모습이다.
4. 상업용 부동산의 위험성 증가
2020년 한 건물주가 대출 62억 원을 끼고 88억 원에 매입한 창천동 건물은 4층 전층이 비어있다. 건물주는 당시 10개월간 임대료 800만 원 할인 조건으로 임차인을 들였지만 얼마 뒤 임차인이 나가면서 공실이 됐다.
통상 공실은 임차 수요가 낮은 상황에서, 건물주가 건물 가치를 떨어뜨리지 않기 위해 임대료를 내리는 대신 비워두는 걸 택하면서 생긴다. 오래 전 빌딩을 매입했던 기존 건물주들은 그간 충분한 임대료 수익을 거두고 건물가액 상승 효과까지 거둔만큼 공실 버티기가 상대적으로 쉽다.
2021~2022년 고점 매입 직후 빌딩을 공실로 두는 경우는 고금리 전환기에 금융 비용을 부담하기 쉽지 않다. 대출 62억원에 대한 매달 은행 이자는 대출 금리 4%로 계산해도 최소 2000여만원이다. 원리금 상환이나 보유세는 별도다. 이에 급매로 건물을 파는 경우가 속출하면서 2020~2022년보다 평단가가 하락한 거래가 이어지고 있다.
불안한 상업용 부동산에 비해 환금성이 우수한 안전 자산을 선호하는 심리가 최고급 아파트시장으로 쏠리는 ‘에셋파킹’ 현상으로 귀결되는 것이다. 글로벌 증시가 폭락에 폭등을 거듭한다. 긴박하게 돌아가는 중동 상황도 그렇다. 미국 대선의 향방은 오리무중이다. 가상화폐는 1억을 찍고 하락 중이다. 불안감이 커질수록 ‘자본’은 위기를 피할 방안을 찾는다.
5. 고액 자산가들의 명품소비 심리
베블런효과는 상류층 소비자들의 소비 행태로, 가격이 오르는 데도 수요가 줄어들지 않고, 오히려 증가하는 현상이다. 예를 들어 값비싼 귀금속류나 고급 자동차 등은 경제가 악화돼도 수요가 줄지 않는다. 꼭 필요해서 구입하는 경우도 있지만, 자신의 부를 과시하기 위해 구입하는 사람들이 많아서다.
결론적으로 이런 다섯가지 요인들이 갈수록 더 심화한다면 초고가 아파트의 상승은 당분간 더 가파르게 나타나게 될 것이다. /김서경 땅집고 기자 westseoul@chosun.com
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