입력 : 2024.08.08 13:58
[땅집고] “아파트를 준공한 2021년 당시에 호가가 30억원까지 치솟은 건 맞아요. 당연히 공시가격도 올랐죠. 그런데, 그 가격에 실제 거래된 주택이 단 1건도 없었어요. 그러다 부동산 시장 침체기가 와서 주택 가격은 더 하락했어요.
심지어 재건축을 하지 않은 옆 노후 단지인 반포미도의 경우 올해 6월 84㎡ 실거래가가 26억원이에요. 재건축한 ‘반포센트레빌아스테리움’은 신축인데도 같은 평수가 6월까지 24억원에 팔렸어요. 재건축을 했기 때문에 발생한 초과이익이 도대체 어디에 있다는 것인가요? 공시가격이 치솟은 2021년 기준으로 재초환 부담금을 내라니 말이 되나요?”
심지어 재건축을 하지 않은 옆 노후 단지인 반포미도의 경우 올해 6월 84㎡ 실거래가가 26억원이에요. 재건축한 ‘반포센트레빌아스테리움’은 신축인데도 같은 평수가 6월까지 24억원에 팔렸어요. 재건축을 했기 때문에 발생한 초과이익이 도대체 어디에 있다는 것인가요? 공시가격이 치솟은 2021년 기준으로 재초환 부담금을 내라니 말이 되나요?”
7일 업계에 따르면 서울 서초구 반포현대 재건축 단지가 서초구를 상대로 재건축 부담금 부과 집행 정지 가처분 신청을 검토하고 있다. 이 단지는 2021년 8월 최고 20층·108가구 규모로 입주한 재건축 단지다. 문재인 정부의 재건축 초과이익환수제 부활 이후 부담금을 내는 1호 단지로 알려졌다. 하지만 2022년 재초환 완화를 공약한 윤석열 정부가 들어서면서 부담금 부과가 보류됐다가, 3월27일 다시 시행돼 부담금을 내야하는 상황이다.
정부가 야당과 협의해 올 3월 초과 이익 기준을 3000만원에서 8000만원으로 올리는 등 개정 재초환법을 시행했지만, 조합 측은 여전히 부담금이 지나치게 과도하고 계산법에도 부조리한 측면이 있다는 주장이다.
■ “재건축해도 노후 단지랑 가격 비슷한데…재초환 계산법 수상해”
재건축 초과이익환수제는 재건축을 시작하는 단계부터 종료 단계인 준공 시점까지 주택 가격 상승분, 즉 시세차익에 대해 최대 50%까지 세금을 부과하는 제도다. 2006년에 도입됐으나 주택시장 침체 등을 이유로 유예됐다가 지난 3월 27일부터 다시 시행되고 있다.
단, 재건축 기간동안 해당 지역의 정상적인 가격상승분은 제외하고 오로지 ‘재건축을 했기 때문에 발생한 초과 이익’에 대해서만 세금을 부과하는 것이 원칙이다. 신축 단지로 탈바꿈하면서 해당 지역에 매수세가 몰리고, 집값을 자극하는 것을 막기 위함이다.
하지만, 반포 현대 재건축 조합은 재건축이 한창 진행되던 문재인 정부 시기, ‘통계 조작’ 의혹이 불거지면서 서초구 지역 전반의 주택가격 상승분이 과소평가돼 재초환 부담금이 많이 늘어났다고 보고 있다.
실제 한국부동산원 월간 통계에 따르면 반포 현대 조합 설립 시점부터 준공까지 서초구 아파트 값이 23.4% 올랐는데 민간 통계인 KB국민은행 통계에선 49.8% 상승한 것으로 나타났다. 유경준 국민의힘 의원실에 따르면 재건축 부담금 예정액을 통보받은 51개 단지 부담금은 총 1조8600억원이지만, KB국민은행 통계를 적용하면 부담금은 9600억원으로 낮아진다.
이 시기 집값 통계를 담당했던 김현미 국토교통부 장관을 비롯해 정부 인사들은 부동산 통계 조작 의혹으로 검찰 조사를 받고 있다.
이순복 반포 현대 재건축 조합장은 “정부의 계산법을 적용하면 가구당 1억6000만원 정도 부담금이 예상되는데 정확하지 않다고 본다”며 “조합 측이 추산한 바에 따르면 아예 나오지 않거나 내더라도 1억원 이하로 줄어든다”고 했다.
이어 이 조합장은 “반포 현대는 공사비가 급등하지 않았던 시기에 재건축을 했음에도 불구하고 조합원당 약 2억5000만~3억원 가량의 추가 분담금을 냈고 작은 단지여서 전체 가구 수가 108가구로 일반분양이 12가구 밖에 안 됐으며 임대주택도 16가구 기부채납 했다”며 “공사비가 현 수준이었으면 재건축 자체를 하지 못했을 것으로 예상한다”고 했다. 또한 “준공시점에 공시가격이 크게 올랐다가, 이후 하락했는데 집값 떨어진 것에 대해서는 정부가 보상을 해주느냐”고 덧붙였다.
■ “개정 재초환법 아무런 효과 없어…도심 정비사업 발목 잡을 것”
만약 반포 현대 조합의 가처분 신청이 받아들여 질 경우 현재 남아있는 전국 36개단지 1만여가구에도 영향을 미칠 것으로 예상된다.
업계에서는 과도한 재건축 부담금이 서울 도심 재건축 사업을 발목잡고 있다고 지적했다. 정부가 재초환법 폐지를 약속한 상황이지만, 야당과 이미 합의해 법안을 개정해놓은 데다 반대하는 이미 한 차례 헌법재판소에서 재초환법에 대한 합헌 판결이 나왔기 때문에 완전히 폐지하는 것은 불가능하단 주장도 나온다. 양도 소득세를 부과할 때 연계하는 방안을 적용해야 한다고 주장한다.
김제경 투미부동산컨설팅 소장은 “이번 정부가 정비사업 규제 완화를 아예 안한 것은 아니지만, 핵심적인 부분은 건드리지 않고 겉핥기 식으로 법안을 개정하면서 효과가 전혀 없다는 평가가 나온다”며 “실제 정비사업 현장에서는 아무것도 개선된 것이 없고, 지금과 같은 상황에서는 재건축·재개발 사업이 속도감 있게 진행되기 어려울 것”이라고 했다.
/김리영 땅집고 기자 rykimhp206@chosun.com
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