20평 투룸형 소형아파트도 분양가 7억…이름은 마곡이지만 송정역 역세권

[땅집고] 지난 5일 찾은 서울 지하철 5호선 송정역. 2번 출구로 나와 8차선 규모 방화대로변을 따라 5분 정도 걷다 보니 형광색 조끼를 입은 작업 인력이 몰려 있는 공사 현장이 나왔다. 이달 12일 특별공급, 13일 1순위 청약을 받는 ‘더 트루엘 마곡 HQ’ 아파트 현장이다. 오는 10월 입주를 앞두고 외관상 건물은 거의 다 지어진 것처럼 보이는 가운데, 이날 단지에 수돗물을 공급하기 위한 급수 공사가 한창이었다.

‘더 트루엘 마곡 HQ’는 지하 2층~지상 14층, 3개동, 총 148가구로 짓는 소형 아파트다. 서울에서 광화문·강남·여의도와 더불어 ‘4대 업무지구’로 떠오르고 있는 마곡 입지를 내세워 분양에 나선다. 다만 마곡업무지구 핵심으로 꼽히는 마곡역·마곡나루역 일대와는 거리가 있는 데다, 기존 도시형생활주택을 아파트로 용도변경하는 바람에 침실 1개짜리 소형주택으로만 구성하는 등 상품성 한계가 있다는 지적이 나온다.

■ 5호선 송정역 역세권, 사실상 방화뉴타운 입지

‘더 트루엘 마곡 HQ’가 들어서는 송정역 일대는 현재 노후 단독주택·빌라 밀집촌으로 인근 마곡역·마곡나루역 일대와 비교하면 동네 활기가 덜한 편이다. 8차선 규모 방화대로 때문에 이미 개발이 어느 정도 완료된 마곡업무지구와 단절돼있는 탓도 크다.

하지만 앞으로 송정역을 비롯해 9호선 공항시장역·신방화역을 끼고 있는 방화뉴타운 사업이 본궤도에 오르면 새아파트가 입주하면서 주거 환경이 개선될 것이라는 기대감이 나온다.

방화뉴타운은 총 9개 구역으로 구성하는데 인근 김포공항으로 인해 고도제한을 적용받아 사업성이 낮아 그동안 개발이 지지부진했다. 방화대로 건너편에 있어 사실상 마곡지구나 다름없던 긴등마을구역이 2015년 ‘마곡 힐스테이트’로 입주한 것이 전부다. 이후 1·4·7·8구역은 뉴타운에서 해제되고, 나머지 2·3·5·6구역만 사업을 진행 중이다.

‘더 트루엘 마곡 HQ’는 방화뉴타운 개발로 짓는 아파트는 아니지만 5·6구역과 맞붙어있어 사실상 뉴타운으로 묶이는 입지나 다름없다는 평가를 받는다. 지하철 5호선 송정역까지 걸어서 5분 정도 걸리는 역세권이기도 하다. 송정역이 서울 지하철 노선 중 핵심 정차역은 아니지만, 환승 없이 여의도역이나 광화문역까지 갈 수 있다는 점에서 핵심 업무지구로 출퇴근하기는 괜찮은 편이다. 각각 25분, 40분 정도 걸린다. 단지 인근 버스정류장에서 버스를 타면 LG사이언스파크 등 기업이 몰려있는 마곡업무지구 중심부까지도 이동 가능하다.

■2022년 도시형생활주택에서 올해 아파트로 변신

땅집고 취재에 따르면 ‘더 트루엘 마곡 HQ’는 2022년 7월 이미 분양을 한 차례 진행한 이력이 있다.

최초에는 아파트가 아닌 도시형생활주택으로 공급했다. 평균 경쟁률 3.35대 1을 기록했지만, 당시 거실과 침실 1개로만 구성하는 48㎡ 분양가가 최고 9억4120만원에 달할 정도로 비싸 청약 당첨자 상당수가 계약을 포기했다. 더군다나 당시 부동산 시장이 본격 침체기로 접어들면서 아파트 가격도 하락세를 면치 못하던 때라 대체 상품인 도시형생활주택을 분양받으려는 수요자가 많지 않았던 것으로 풀이된다.

결국 이 단지 시행을 맡은 KB부동산신탁은 분양 사업을 취소하고 시장이 나아질 때를 기다렸다. 올해 들어 서울을 중심으로 분양 여건이 개선될 조짐이 보이자 5월 1일 강서구청으로부터 도시형생활주택이던 ‘더 트루엘 마곡 HQ’를 아파트로 용도변경하는 주택건설사업계획 변경승인을 받고, 이달 다시 분양에 나선 것이다.

당초 도시형생활주택으로 건설했던 탓에 내부 설계가 아파트라기보다는 투룸형 오피스텔에 가깝다는 것이 단점으로 꼽힌다. 주택형은 크게 36㎡(15평)과 48㎡(20평)으로 구성한다. 모두 거실 겸 주방·침실·화장실 각 1개씩으로 구성하는 가운데, 48㎡는 침실에 드레스룸을 마련해줬다는 점에서 차이가 있다.

■오피스텔같은 20평 아파트 분양가가 7억 돌파…집값상승·거래 어려울수도

‘더 트루엘 마곡 HQ’ 주택형별 분양가는 ▲36㎡ 5억3800만~5억4600만원 ▲48㎡ 7억100만~7억1300만원으로 책정됐다. 과거 도시형생활주택 분양가(36㎡ 6억2410만~6억6270만원·48㎡ 8억3090만~9억4120만원)보다 최대 1억원 가량 낮아졌다.

단지 인근에 소형주택으로만 구성하는 신축 아파트가 많지 않아 정확한 가격 비교가 어렵다. 같은 공항동 입지면서 송정역 역세권인 ‘공항동 발쿠치네 하우스’(2020년·45가구) 38㎡가 지난해 2억4800만원에 팔린 것과 비교하면 ‘더 트루엘 마곡 HQ’가 최소 2억9000만원 이상 비싸다. 직선 1.2km 정도 떨어져 있는 방화동 ‘신마곡 벽산블루밍’(2020년·298가구) 49㎡가 올해 6월 6억3900만원에 거래된 것보다는 최소 6200만원 가량 높은 금액에 분양한다는 계산이 나온다.

이미 건물 준공을 코 앞에 두고 있는 후분양 아파트라 입주가 올해 10월로 빠르다. 그만큼 분양대금 납부 일정도 촉박한 편이다. 9월 2~4일 정당 계약 기간에 일단 1000만원만 내면 계약할 수 있다. 이후 계약일로부터 1개월 안에 계약금으로 전체 분양가의 10%를 낸 뒤, 10월 4일 10%를 중도금으로 납부하고, 입주하는 10월 잔금 80%를 한꺼번에 내는 구조다.

마곡업무지구 일대 부동산 공인중개사들은 ‘더 트루엘 마곡 HQ’ 상품성이 아파트라기보다는 오피스텔에 가까운 점을 고려하면, 20~30대 직장인 전월세 수요를 끌어모을 수는 있어도 마곡지구나 방화뉴타운 일대에 입주하는 대단지 아파트만큼의 매매가 상승을 기대하기는 어려울 것이라고 입을 모은다.

공항동 A공인중개사사무소 관계자는 “1~2인가구 실거주용으로는 좋을 수 있어도 단지 규모가 너무 작고 집도 소형주택 뿐이라 상품성 한계가 있고 추후 팔기도 쉽지 않을 것으로 본다”면서 “도시형생활주택에서 아파트로 전환했기 때문에 청약 통장을 써야하는 점을 고려하면, 이 단지에 청약하기 여러모로 아까울 수 있다”고 조언했다. /이지은 땅집고 기자 leejin0506@chosun.com

▶월세 300만원인데 대기만 300명?! 초고령화 사회 한국, 시니어 주거 시설은 턱 없이 부족, 블루오션 시니어 주거 및 케어시설 개발 ☞ 땅집고M
▶독보적인 실전형 부동산 정보, 국내 1위 부동산 미디어 땅집고 앱에서 쉽게 보기 ☞클릭!
▶꼬마 빌딩, 토지 매물을 거래하는 새로운 방법 ‘땅집고 옥션’ ☞이번달 옥션 매물 확인