빚더미 LH, 3기 신도시 감당할까 "부채비율 238% 급증"

[땅집고] 2028년, 한국토지주택공사(LH) 부채가 238%에 달할 전망이다. 지난해 9월 LH가 국회에 제출한 중장기(2023~2027) 재무관리계획에 담긴 전망치인 208%(2027년)보다 높은 수치다.

LH는 3기 신도시 주택 공급 등 정책사업을 수행하면서 안정적인 재무구조를 유지한다는 입장이나, 관련 사업에 신중하게 임해야 한다는 내부 지적이 나왔다. 분양 주택은 시세보다 저렴하게 공급해야 해 수익성을 제고하기 어렵고, 통상 임대 주택은 운영할수록 적자가 난다.

LH는 지난달 20일 개최한 이사회 회의에서 중장기(2024~2028) 재무관리계획(안)을 의결했다. 회의록에 따르면 LH는 2028년이 되면 부채가 236조1000억원, 부채비율이 238%에 달할 것으로 보고 있다. 지난해와 비교하면 부채는 83조3,000억 원, 자산은 3조2,000억 원 증가한다. 2028년 기준 자산은 335조5000억원, 자본은 99조4000억원으로 전망된다.

이사회는 “수익성 등 제반 사항에 대한 충분한 검토 없이 정책사업 물량 달성에만 매몰될 경우, 장기적으로 부채비율의 증가뿐 아니라 주택 품질 저하, 대규모 공실 발생이 우려된다”며 “시장 상황을 고려한 신중한 접근이 필요하다”고 지적했다.

LH는 뉴홈과 3기 신도시 주택 공급 등 적극적 정책 수행으로 인해 부채 비율이 높아지는 구조라고 설명했다. LH 관계자는 “개발사업의 경우 사업 초기 일정 기간은 부채 증가가 불가피하다”며 “3기 신도시 주택 분양 대금을 회수할 경우 부채 비율이 낮아질 것으로 보인다”고 했다.

LH의 재무 상황이 악화하면 정부가 추진하는 3기 신도시 사업에 적신호가 들어올 가능성이 높다. 3기 신도시 주택 사업 양 축인 공공임대와 공공분양 모두 크게 수익이 남는 사업이 아니다. 공공분양은 시세보다 저렴하게 공급해야 해 분양 수익이 적은 편이고, 공공임대는 공급량을 늘릴수록 적자를 본다.

공공임대는 LH가 가진 주택을 시세보다 저렴하게 임대해 주는 주택이다. 공공자산이라서 자산 증식에는 도움을 주지만 임대·운영 수익이 적고, 보유세 등 세금 부담이 뒤따른다. LH는 최근에도 정부 요청에 따라 매입임대 주택 규모를 확대한다고 했다. 올해와 내년 2년 동안 총 12만가구를 공급하겠다는 계획이다.

3기 신도시 분양 사업도 차질을 빚을 수 있다. 수익을 남기려면 분양가를 올리거나 공사비를 줄여야 하나, 둘 다 어려운 상황이다. 게다가 3기 신도시 주택의 강점은 시세보다 저렴한 분양가다. 정부는 분양가상한제 주택 23만6000호를 3기 신도시를 중심으로 수도권 곳곳에 공급하겠다고 지난달 밝혔다.

LH 역시 내부적으로는 이런 상황을 잘 알고 있다. 이사회는 “향후 10년간 투자 406조2000억원, 회수 313조5000억원 규모로 투자액이 회수액을 상회해 사업수지 적자가 발생할 것으로 보인다”고 우려했다.

이어 “안정적 유동성을 관리, 수익성 강화, 체계적 사업관리를 위한 사업추진 전략이 필요하다”고 덧붙였다. /김서경 땅집고 기자 westseoul@chosun.com

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