방값만 100만원…정부도 손 놓은 대학가 월세 폭등 해결 대책은

[윤정부 집값대책, 실패하지 않으려면] 최원철 한양대학교 부동산융합대학원 특임교수 인터뷰
GTX 역세권 주변 그린벨트 개발해야
대학가 공실상가, 기숙사로 공급해야”

[땅집고] 최근 서울을 비롯한 수도권 집값이 19주째 연속 상승세를 보이자, 정부가 이달 15일 전까지 추가 공급대책을 내놓겠다고 발표했다.

서울 및 수도권과 지방간 집값 격차가 심화하고 있고, 공사비 급등으로 건설 경기가 침체 국면을 벗어나지 못한 상황에서 집값 상승을 억제할 신속한 주택 공급 묘안이 필요한 시점이다.

최원철 한양대학교 부동산융합대학원 특임교수는 “공사비 급등과 분담금 갈등으로 속도가 지연될 수 밖에 없는 재개발·재건축보다는, 수도권에 땅값이 싼 그린벨트 지역 규제를 풀면 공급속도도 높일 수 있고 교통과 일자리, 관광명소 등 인프라를 잘 갖춘 대규모 신도시를 조성하면 공급 효과도 크다”고 주장했다. 또한 “침체한 빌라 시장을 대체할 단기적 공급 방안으로 도심속 텅빈 상가, 지식산업센터 등을 주거시설로 변환해 활용할 전략을 찾아야 한다”고 했다.

■ “GTX 역세권 주변 그린벨트 풀어 인프라 갖춘 주거타운 만들어야”

최 교수는 수도권 곳곳을 지나는 수도권 광역급행철도 GTX 역세권 지역의 활용방안을 찾아야 한다고 강조했다.

그는 “현재 동탄~수서간 GTX 평일 이용률이 예상 수요의 38% 수준으로 저조했다고 한다”며 “요금이 비싸 출근시간에만 좀 몰리고 퇴근시간조차도 이용을 하지 않는 것”이라고 했다.

최 교수는 해외의 경우 프랑스 파리가 우리나라의 GTX와 같은 대심도 고속철을 적용했다고 설명했다. 바로 일드 프랑스 지역의 광역급행철도인 RER(Reseau Express Regional)이다.

그는 “파리 도심은 초고층 건물을 지을 수 없기 때문에 주거지는 외곽에 많이 들어서야 했다. 다만 도심에서 근무할 인구가 타고다닐 고속철이 필요해 RER을 개통한 것”이라며 “이용률이 높은데 그 이유는 출퇴근 시간에 시민들이 이용하는 동시에 낮에는 관광객들이 파리 외곽지역에 있는 베르사유 궁전 등 관광지를 갈 때 활용한다”고 했다.

즉, GTX를 만들고 역사 인근에 주택 단지만 놓이면 자칫 베드타운으로 전락할 수 있다는 의미다.

관광지 등의 인프라들이 놓이고, 주거지역까지 함께 조성해야 지역이 활성화하고, 비로소 도심 인구를 분산할 수 있다고 강조했다.

최 교수는 “도심 재건축·재개발을 통해 사업성을 높이면서 공급 효과를 내려면 결국 용적률을 상향해야 하는데 기부채납 부담, 교통 문제 등을 비롯해 최근 공사비 급등으로 인한 분담금 갈등으로 신속하게 집을 공급하기 어려운 한계가 있다”며 “수도권 그린벨트는 땅값이 저렴하고 녹지로서 기능을 상실한 곳도 많아 이런 공간을 교통·일자리·관광지 등 인프라가 복합된 도시로 개발하면 속도도 빠르고 개발 효과도 클 것”이라고 했다.

■ “대학가 텅 빈 공실상가, 기숙사로 개조해 공급해야”

최 교수는 서울 및 수도권 대학가에 저렴한 원룸이 공급돼야 하는데, 가격은 오르고 빌라·오피스텔 공급도 끊겼다고 지적했다. 도심 및 대학가 주변에 텅 빈 상가 등을 주거시설로 개조하면 침체한 비아파트 시장의 공급 속도를 단기적으로 높일 수 있다고 봤다.

최 교수는 “서울 대학가 원룸 월세가 100만원 수준으로 폭등하고 있는 상황”이라며 “대학가 상권도 황폐화하면서 상가에 공실이 늘고 임대수익을 확보하기 어려운 현실”이라고 했다. 이어 “이러한 텅 빈 상가를 개조해 임대형 기숙사로 공급하면 공급도 빠르게 늘고, 상가를 활용할 방안도 생길 것”이라고 말했다.

그는 “정부가 직접 매입해 리모델링하고 매입임대로 공급하거나 기업형 임대사업자 또는 중소규모 임대사업자가 직접 리모델링해 임대 운영을 해도 괜찮다”며 “임대형 기숙사가 지나치게 고급화한 측면도 있기 때문에, 신축 등 새로 짓는 방안보다는 리모델링을 통해 주거비 절감하는 것이 더 낫다”고 강조했다. /김리영 땅집고 기자 rykimhp206@chosun.com

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