'7억 로또' 강남 도곡동 병품아 '래미안 래벤투스' 오늘 1순위 청약

[땅집고] 서울 강남구 도곡동에 정말 오랜만에 새 아파트가 분양합니다. 도곡삼호를 재건축한 ‘래미안 레벤투스’에요. 5일 1순위 청약을 받습니다. 강남세브란스병원 북쪽에 딱붙은 단지입니다. 최고 18층에 4개동, 총 308가구 규모로 2026년 10월 입주할 예정인데요.

지금 도곡동에 100가구 이상 아파트 중 가장 신축 단지(래미안도곡카운티·도곡한라비발디)가 2016년 입주해서 올해로 벌써 8년째거든요. 그만큼 이번에 분양하는 ‘래미안 레벤투스’가 도곡동 새 아파트로서 희소성이 엄청나겠죠.

시세차익도 최소 5억에서 많게는 10억까지도 예상합니다. 그래서 평균 7억 정도로 보는 분들이 많은 것 같은데, 인근에 준공 10~15년 된 아파트들이 많기 때문에 신축 프리미엄 효과가 큰 만큼 차익도 더 커질 수 있을 것으로 보입니다.

최근 서울 서초구 반포동에서 분양한 ‘래미안 원펜타스’처럼 20억 로또는 아니지만 그래도 주변이랑 비교하면 분양가가 최소 5억원 이상 저렴하게 나왔습니다. 34평 기준 21억원에서 22억원 정도인데요.

강남세브란스 사거리 맞은편에 있는 ‘래미안 그레이튼 2차’ 34평형이 올해 6월 26억원에 팔렸고요, 또 ‘래미안 도곡카운티’도 29억7000만원에 거래됐거든요. 체급 차이가 너무 많이 나서 비교하기는 좀 그렇지만 바로 옆에 총 3000가구 넘는 도곡동 대장주인 ‘도곡렉슬’이 31억원 찍은것과 비교하면 거의 9억~10억원 정도 싸게 분양합니다.

입지도 볼게요. 서울 강남구 도곡동, 말할 것도 없는 부촌이죠. 2000년대에 들어 도곡동에 ‘타워팰리스’가 입주한 것이 도곡동이 부촌으로 급부상하는 기폭제가 됐습니다.

주변을 둘러보면 강남업무지구 출퇴근 너무 편한 직주근접이고요, 유명 입시학원 몰려있는 우리나라 사교육 1번가 대치동도 걸어서 갈 정도로 가깝습니다. 이렇게 집값 비싼 강남 중에서도 최상급 입지를 자랑하는 동네, 도곡동에 ‘래미안 레벤투스’가 분양하는거예요.

그런데 아쉬운 점은 규모입니다. 특히 ‘래미안 레벤투스’ 커뮤니티 시설을 봤더니 ‘이거 래미안 아파트 맞아?’라는 소리가 절로 나올 정도라는 거예요. 진짜로 분양 홈페이지 가봤더니 시설 딱 3개만 짓는다고 합니다. 작은도서관, 어린이집, 노인정. 끝! 요즘 새아파트마다 헬스장이나 스크린골프장 정도는 기본으로 넣어주던데 이마저도 없는 겁니다.

같은 강남권이면서 ‘래미안’ 브랜드 달고 있는 ‘래미안 원펜타스’만 해도 규모는 641가구로 중형급인데, 입주자들이 쓸 수 있는 커뮤니티 시설은 2000가구짜리 대단지랑 맞먹을 정도로 가짓수를 늘리고 고급화해서 마련했죠. 시설을 보면 수영장, 피트니스 센터, 스카이브릿지, 사우나, 실내골프연습장 등등 엄청나게 다양하거든요. 이런 점을 감안하면 ‘래미안 레벤투스’의 300가구로 적은 세대 수, 그리고 부족한 커뮤니티 시설은 확실히 아쉬운 점으로 꼽힙니다.

강남세브란스병원과 딱 붙은 2동짜리 낡은 아파트, 도곡삼호는 이렇게 재건축하기까지 재밌는 히스토리도 있었습니다. 병원으로 넘어갈 뻔한 아파트가 래미안 이름을 달고 ‘병품아’(병원 품은 아파트)로 재탄생하게 된 겁니다. 강남세브란스가 병원 증측 계획을 세웠는데, 북쪽에 소규모 단지인 도곡삼호를 매입하려고 했었다는 거에요.

1983년 개원한 강남세브란스 병원, 가보신 분들은 아시겠지만 시설이 엄청 낡았어요. 그러다보니까 의료공간이랑 주차장을 넓혀야 한다는 필요성이 대두됐습니다. 그런데 병원이 남쪽으로는 매봉산자락으로 막혀있다보니 부지를 더 확장하려면 북쪽으로 맞붙어있는 도곡삼호아파트를 매입하는 수밖에 없었는데요.

세브란스병원은 서울시 교육청이랑 협의해서 도곡중 운동장 지하 개발권을 일단 확보하고 또 도곡삼호 매물도 20가구 정도 사들였습니다. 그런데 이런 움직임이 재건축을 준비하고 있던 도곡삼호 주민들한테 딱 걸려서 극심한 반발에 부딪혀 무산됐습니다.

병원 측은 ‘도곡삼호를 의사들이 머무는 관사로 활용할 것’ 이라고 해명했지만, 주민들은 ‘그럴거면 한 채당 20억원에 매입해가라’고 요구하면서 감정싸움이 치달았어요. 당시 도곡삼호 시세는 11억원 정도였는데 호가를 2배로 부른거죠.

갈등 끝에 결국 도곡삼호는 예정대로 재건축 사업을 진행하고, 강남세브란스도 기존 부지만으로 따로 재건축을 추진하기로 했는데요. 약 10년 간의 우여곡절 끝에 도곡삼호는 ‘래미안 레벤투스’로 재건축에 성공하면서 요즘 뜨고 있는 최고 입지, ‘병품아’ 아파트가 된 겁니다.

그런데 병원과 딱 붙어있다보니까 지금 당장은 아닌데 앞으로 조망권이 아쉬워질 수도 있을 것 같아요.

‘래미안 레벤투스’가 300가구 정도로 소규모 단지인데, 부지 중간에 10m 정도 도로가 지나서 1단지와 2단지로 나뉘어있습니다. 먼저 1단지에는 조합원 주택이 몰려있는데요, 남쪽 거실창으로 도곡중이 있어요. 학교가 초고층 수준으로 높아질 일은 없으니까 ‘스쿨뷰’ 영구조망권이나 다름 없습니다.

그런데 일반분양 주택으로 구성하는 2단지 남쪽에는 강남세브란스병원이 있어요. 이런 상급종합병원 가까운건 당연히 너무 좋죠. 근데 강남세브란스 건물이 앞으로 재건축해서 높아지면 2단지 거실창 조망을 해칠 우려가 있는 겁니다.

원래 병원 들어선 땅이 종합의료시설이라서 용적률이 최대 250%로 제한되는데, 강남세브란스가 최고 9층으로 이미 이 용적률을 초과한 상태였어요. 그래서 병원이 낡아 새로 짓고 싶어도 어차피 층수를 더 높이 못올리니 재건축이 어려웠는데요. 병원 바로 남쪽에 갖고 있던 매봉산 공원을 서울시에 기부채납하는 대신 용적률을 470%로 올리기로 협의하면서 건물을 신축할 수 있게 됐어요.

지금 계획상 최고 16층까지 짓는다고 하는데, ‘래미안 레벤투스’가 18층 높이니까 2단지 주민분들 사는 거실창은 병원 건물에 조망이 거의 가리게 되겠죠. 다행히 아파트가 병원에 먹히지는 않았지만, 고층 병원뷰가 조망을 해칠 가능성은 커진 겁니다.

그럼에도 ‘래미안 레벤투스’가 8월 5일부터 본격 청약을 받기 시작하면 신청자가 적지는 않을 것으로 보입니다. 강남구 도곡동 아파트인 것만으로도 판단하고 자시고 할 것도 없는 거니까요.

근데 주변보다 싸다고 해서 바로 차익을 볼 수 있는건 아니에요. 강남구가 지금 규제지역이라서 청약 관련 규제가 엄청 강력하거든요. 전매제한 3년이고요, 거주의무기간 2년 채우기 전에는 집 팔지도 못해요. 재당첨제한도 10년이나 됩니다.

또 ‘래미안 레벤투스’ 당첨을 원하신다면 1순위 해당지역 청약 자격은 무조건 갖춰야할 것으로 보입니다. 서울에 2년 이상 거주자면서 세대주여야 하고, 본인을 포함해서 가족 중에 과거 5년 이내 청약 당첨된 사람이 있으면 안되고요. 또 2주택 이상 보유한 다주택자는 아예 신청이 안됩니다.

자격 충족하신 분들은 서울 도곡동에서 최소 5억 차익볼 수 있는 ‘래미안 레벤투스’ 청약 도전해보시면 좋겠습니다. /이지은 땅집고 기자 leejin0506@chosun.com

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