文정부 종부세 폭탄에 무너진 빌라시장…집값폭등 도화선, 대책은 전무

[文 부동산 대못에 뺨 맞는 윤 정부 주택 정책]
신축 빌라 인허가 반토막, 빌라 경매는 사상 최대치
빌라시장 초토화 되면서 아파트 전세 매매가 상승 도화선
文 임대사업자 종부세폭탄에 서민 주택 생태계 붕괴

[땅집고] 올해 서울에 신규 입주한 빌라가 단 2900가구에 그친 것으로 조사됐다. 착공과 인허가 물량도 모두 지난해보다 절반씩 줄어 조만간 서울에 신축 빌라가 모조리 사라질 위기에 처했다는 분석이 나온다. 정상적인 빌라 생태계가 붕괴하면 빌라 수요자가 아파트 시장으로 밀려들어가면서 전세가와 매매가 상승의 방아쇠를 당겼다는 분석이 나온다.

전세사기 여파와 함께 정부가 임대사업자에 대해 지난 8년간 엇갈린 정책을 내놓으면서 빌라 등 비아파트 시장이 초토화했다는 평가다. 임대수익용 건물인 빌라는 주로 퇴직자들이 여러 채 소유하면서 월세를 받던 시장인데, 문재인 정부가 이를 착각해 ‘빌라 다주택자’까지 종부세 폭탄 정책을 퍼부으면서 빌라 생태계가 붕괴하기 시작했다. 건전한 빌라사업자들이 종부세 폭탄 정책 등으로 타격을 받으면서 전세 사기꾼들이 판을 치면서 공급 생태계가 붕괴했다. 이달 발표될 8월 추가공급 대책에서 빌라 사업자에 대한 규제 완화책이 담길 수 있다는 전망도 나오지만, 이미 빌라의 공급·수요가 모두 떨어져 시장 침체를 회복하기 어려운 지경까지 갔다는 말도 나온다.

■ 빌라 짓지도 않고, 살지도 않는다…서울 2분기 빌라 경매 ‘역대 최다’

지난달29일 국토교통부 주택건설실적 통계에 따르면 올해 1∼5월 서울 내 빌라 준공 물량이2945가구 수준으로 이는 지난해 같은 기간 6943가구보다 58% 감소했다.

착공 물량도 급감했다. 올해 1~5월 서울 비아파트 착공 물량은 1801가구로 전년 동기(3284가구) 대비 45%, 2022년 같은 기간(8542가구) 대비 79% 줄었다.

경·공매 데이터 전문기업 지지옥션에 따르면, 올해 2분기 연립·다세대 등 빌라 경매 진행건수가 4259건으로 집계됐다. 분기 기준 관련 통계를 집계한 이후 역대 최다 수준이었다.

서울 빌라 경매 매물 중 낙착률은 지난 5월 27.8%, 6월 32.6%에 불과했는데 이마저도 HUG가 임대인을 대신해 임차인에게 전세금을 되돌려 주고, 경매를 신청한 주택을 직접 낙찰 받아 공공임대주택으로 공급하는 든든전세주택 사업이 5월부터 진행되면서 다소 높아진 수치다.

빌라시장이 초토화한데는 정부의 오락가락한 정책이 한몫을 했다는 평가가 나온다.

지난 문재인 정부 시기인 2017년 정부는 임대주택 등록 활성화 방안을 발표해 등록임대주택 사업자에게 세제·금융 측면에서 다양한 혜택을 주겠다면서 사업자 등록을 유도했다.

하지만 시장이 과열되자, 2020년 갑자기 다주택자를 집값 상승의 주범으로 몰면서 각종 혜택을 빼앗기 시작했다. 4년 단기임대 및 아파트 장기임대(8년) 등록 제도를 폐지해버렸다.

같은 해 지방세법 개정안을 통해 주거형 오피스텔을 주택 범주에 포함하면서 실거주 주택 외 오피스텔을 1채만 보유하더라도 보유세와 종합부동산세 등 세 부담이 대폭 늘어났다.

여기에 법인 사업자인 경우 2020년 7·10대책을 통해 3주택 이상부터 취득세율 중과를 적용했다. 기존에는 4주택 이상부터 중과세율을 적용했는데, 2주택 이상부터 8~12%까지 세금을 매겼다. 종부세도 법인은 현재 조정된 것이 2주택 이하 2.7%, 3주택 이상은 5%로 주택 가액과 관계없이 일괄 적용된다.

이후 정권이 바뀌고 집값 하락기가 찾아왔다. 2022년 이후부터는 빌라 시장에 전세사기가 우후죽순 발생했다. 일부 사기꾼의 부도덕한 행위도 문제가 됐지만, 시장가격이 급등락하면서 악의가 없었던 집주인도 종부세 폭탄에 내몰려 부도를 내기도 했다.

/김리영 땅집고 기자 rykimhp206@chosun.com

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