임박한 금리인하발 집값 폭풍 "찔끔찔끔 공급대책은 집값 폭등 방아쇠"

[땅집고] 대통령실까지 가파른 집값 상승을 인정하고 공급 위주의 부동산 대책을 발표할 것이라고 2일 밝혔다.

윤석열 정부는 공급 위주 대책을 내놓겠다고 밝혔지만, 시장은 이미 금리 인하 집값 상승론으로 넘어가는 분위기다.

미국 중앙은행인 연방준비제도가 지난달 31일(현지시간) 기준금리를 동결하면서 9월 금리 인하 가능성을 시사했다. 시장은 9월 금리 인하를 기정사실화하면서 시장 금리가 내림세를 타고 있다. 미국이 기준 금리를 인하하면 한국은행도 금리 인하가 불가피하다.

금리 인하는 주택가격 상승을 더 부추길 가능성이 크다. 이를 반영하듯 주택담보대출 금리도 내림세다. 한은이 발표한 '2024년 6월 금융기관 가중평균금리' 자료에 따르면 지난달 예금은행의 신규 주택담보대출 금리는 연 3.71%로 집계됐다. 이는 2021년 12월 연 3.63% 이후 30개월만에 가장 낮다.

미국 집값이 사상 최고치 기록을 경신하는 등 주요 국가 집값이 다시 상승세로 돌아선 것은 공급 부족과 금리 인하를 반영했다는 분석도 나온다.

■ 韓銀도 집값 상승 지방 확산 우려

한은은 7월 금융통화위원회 통화정책방향 회의(7월10~11일) 의사록을 공개했는데 ‘금리인하=주택가격 자극’에 대한 우려를 제기했다. 의사록에는 ‘주택 가격'이라는 단어만 40번 넘게 언급됐다.

"금리 인하가 부동산 가격 상승을 촉발하는 계기가 돼서는 안 됩니다." "주택 가격이 오르면 가계부채가 큰 폭으로 증가할 가능성이 있다는 점에 유의해야 합니다."

금통위원들은 금리인하에 따른 부동산 가격 상승 촉발을 우려했다. 한 금통위원은 “최근 서울 중심의 아파트 가격 상승이 전국으로 확대될 가능성에 대해 면밀히 모니터링할 필요가 있다”고 말했다. 지방으로 집값 상승세가 이어질 가능성도 언급됐다. 또 다른 금통위원은 “비수도권 부동산 시장이 여전히 부진하지만 가격 수준이 높은 서울 등 수도권 주택 가격 상승이 전체 주택 가격에 큰 영향을 줄 수 있다”고 밝혔다.

집값 상승 원인을 수출 증가에서 찾기도 했다. 한 금통위원은 "주택 공급이나 기준 금리 인하에 대한 기대가 동일한 상태에서 집값이 오르는 원인을 찾기 어렵다"며 "경상수지 흑자로 들어온 자금이 부동산 시장으로 흘러들어갔는지 분석해 볼 필요가 있다"고 말했다. 다른 위원은 "정책금융의 확대 등으로 매수 심리가 호전된 것"을 원인으로 꼽았다.

■“공급 부족 속 금리 인하는 집값 상승 방아쇠”

미국 집값이 전년 대비 6.8% 올라 사상 최고치 기록을 경신했다. 금리 인하 기대감을 반영한 모기지(주택담보대출) 금리 인하도 영향을 줬다. 모기지 금리(30년기준)는 지난해 7.79%에서 최근 6.78%까지 내렸다. 코어로직 케이스-실러 주택가격지수’(S&P CoreLogic Case-Shiller)에 따르면, 5월 미국 집값은 뉴욕(9.4%), 보스턴(7.2%), 로스앤젤레스(8.4%), 마이애미(7.6%) 등이 상승세를 주도했다.

글로벌부동산 컨설팅회사인 나이트프랭크(KnightFrank)가 최근 발표한 1분기 글로벌 주택 가격 지수에 따르면 56개국의 평균 연간 가격 상승률이 3.6%에 달했다. 나이트프랭크는 “2022년 초부터 전 세계적으로 급격히 상승한 이자율의 영향으로 침체기를 겪던 주택 시장이 회복세를 보이고 있다”고 분석했다. 금리 인하를 선제적으로 반영한 집값 상승이라는 것이다.

수출 특수 등 경제가 호황인 나라도 집값이 급등했다. 대만은 반도 특수 등에 힘입어 1분기에 전년 동기 기준으로 10.5%가 급등했다.

■정부는 공급 대책에 집중…시장은 금융 장세

정부는 최근 집값 상승세에 대응해 공급 확충 대책을 조만간 발표하기로 했다. 문재인 정부가 찔끔찔끔 공급 대책을 남발해 오히려 불안감을 자극하고 집값 상승의 기폭제가 됐기 때문이다.

그러나 향후 집값은 금리 인하에 따른 금융장세의 성격을 띨 가능성이 높다. 한은은 금리 인하가 집값 상승 기폭제가 될 것을 우려하고 있지만, 미국이 금리를 내리면 한은의 기준 금리 인하에 관계없이 시장 금리는 내릴 수밖에 없다. 더구나 수출이 획기적으로 늘고 있지만, 내수 경기는 침체 상태가 유지되고 있어 금리 인하론에 더욱 무게가 실리는 상황이다.

정부가 공급 대책을 강조하는 것은 경기 회복을 위해 금리 인하가 불가피하다는 점을 내심 염두에 둔 것으로 보인다. 정부가 사용할 수 있는 대책은 주택담보대출 규제와 투기과열지구 확대 등 문재인 정부식 규제가 거론된다.

그러나 문재인 정부에서 경험했지만, 규제 효과는 제한적이다. 다만 금리가 내려도 코로나 팬데믹 시기처럼 초저금리까지는 가지 않을 것이기 때문에 집값 상승폭은 제한적일 것이라는 전망도 나온다. /차학봉 땅집고 기자 hbcha@chosun.com

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