집값만 폭등시킨 문재인정부 집값대책,,윤 정부은 얼마나 다를까?

[땅집고] “주택 공급이 충분하다”고 강조했던 정부가 일주일 만에 입장을 바꿔 적극적으로 대책을 마련하기로 했다. 윤석열 대통령도 “투기적 수요를 엄단하라”며 대책 마련을 지시한 것으로 알려졌다.

이에 앞서 정부는 25일 “주택 공급을 획기적으로 확대하기 위해 가용 가능한 모든 정책 수단을 원점에서 재검토하기로 했다”고 밝혔다. 정부는 10년 내 최악으로 급감한 주택인허가 물량을 늘리는 대책을 주로 내놓을 전망이다.

그러나 한번 불 붙은 부동산 심리는 찔끔 찔끔식 공급대책으로는 불이 꺼지지 않는다는 것이 문재인 정부의 교훈이다. 문재인 정부시절 대책을 내놓으면 내놓을수록 집값이 폭등했다.공급 대책은 5~6년이후에 효과가 있어 단기 대책으로 효과적이지 않다. 더군다나 현장 인허가 급감은 원자재 가격 임금 급등, 중대재해법, 고금리 등 복합적이다. 문재인 정부가 수도 없이 발표했던 그린밸트를 풀어 주택을 짓겠다는 정도의 공급대책으로는 효과가 있을 수 없다.

신도시 추가개발 발표는 공급부족 자체를 정부가 공식 인정한 것이 돼 집값 오름세 심리에 불을 붙일 수도 있다. 그렇다고 가장 효과가 큰 대출 규제는 건설 경기 전반을 얼어붙게 하고 현금 부자들에게만 내 집 마련의 기회를 준다는 비판을 받을 수 있다.

집권초기 공급확대를 할 수 있는 골든타임을 허비한 윤 정부는 진퇴양난의 위기에 빠져들고 있다. 일주일만에 입장을 급선회한 윤 정부는 과연 효과적인 정책을 마련할 수 있을까.

이 같은 상황에서 정부가 8월 내놓을 추가 주택 공급 대책에 어떤 내용이 담길지 업계 이목이 쏠리고 있다. 전문가들은 섣부른 대책을 내놓았다가 집값이 더 오르면 문재인 정부처럼 정책 신뢰성이 완전히 추락할 수 있다는 관측도 나온다.

■8월 추가 공급대책 나온다…3기 신도시·그린밸트 확보 방안 담길 듯

일단 25일 정부는 기획재정부·국토교통부·행정안전부·금융위원회가 참석하는 제1차 부동산 시장 및 공급상황 점검 태스크포스(TF) 회의에서 다음 달 발표 예정인 주택공급 확대 방안에 ▲절차 단축을 통한 도심 정비사업 신속화 ▲3기 신도시 등 수도권 공공택지 주택공급 조기화 ▲수도권 내 추가택지 확보 ▲비아파트 공급 확대 등이 담길 것이라고 밝혔다.

또 같은 날 기재부가 2024 세법개정안을 통해 인구감소지역 주택이나 지방 미분양 주택(전용면적 85㎡, 취득가액 6억원 이하)을 취득하는 경우 1가구1주택자 특례를 적용하기로 해 다주택자의 세부담 완화 방안도 발표했다.

다주택자 세제 완화로 수도권과 지방간 양극화를 막고, 새로운 택지개발을 통해 수도권에 아파트를 추가 공급하겠다는 방향이다.

특히 국토교통부는 “3기 신도시 5개 지구에서 공공주택 1만가구를 연내 착공 예정이며, 철저한 사업관리를 통해 공공주택 공급을 차질없이 이행할 계획”이라고 강조했다.

다만 업계에서는 다주택자에 대한 추가적인 취득세·양도세 완화가 이뤄져야 지방 건설경기 침체를 막고 수도권 공급도 가능하다고 보고 있다.

익명을 요구한 건설업계 관계자는 “정부가 추가적으로 쓸 수 있는 카드가 몇 개 남지 않았다”며 “다주택자 규제가 획기적으로 풀려야 공급도 가능한데, 현재로선 집값이 급등해 정부가 규제를 풀기 어렵고, 지금까지 거론되고 있는 방안들은 당장 주택 시장 가격이 급등하는 추세를 꺾기 어려울 것으로 보인다”고 밝혔다.

■ “택지개발 10년 넘게 걸려…수도권 집값만 더 자극할 것”

또 국토교통부가 밝힌 다음 달 주택 공급 내용은 3기 신도시·그린밸트 등 공공택지 확대, 정비사업 절차 간소화 등 시간이 오래 소요되는 대책이 주를 이루기 때문에 실효성이 없을 것이라고 관측했다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “지방 미분양 주택에 대한 1가구1주택 양도세 특례 연장, 종부세 합산 배제 등은 임대주택 등을 공급하는 사업자 측면에서는 긍정적 조치지만, 전체 시장을 좌우할 만큼의 규모는 아닐 것”이라고 했다.

최원철 한양대학교 부동산융합대학교 교수는 “정부가 3기 신도시나 그린밸트 등 공공택지 확보를 통해 주택을 공급하더라도 최소 5년 이상 걸리기 때문에 실효성이 없다고 봐야 한다”며 “수도권에 공실로 남아도는 입지여건이 우수한 상가·지식산업센터 등 비주거시설을 용도 변경해 임대주택으로 개발해 아파트로 쏠리는 전세 수요를 분산시킬 필요가 있다”고 했다.

■ ‘규제 지역 확대’, ‘대출 규제 강화’는 제외 가닥

최근 시중 유동성이 확대되면서 집값을 밀어올리고 있다는 비판이 나오는 가운데, 정부가 대출 규제를 강화할 수 있다는 전망도 나온다. 과거 문재인 정부 시절에는 지역을 투기지역 등으로 나눠 지역별 주택담보인정비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 등 대출 규제를 강화했다.

윤 정부는 고금리 여파가 장기화하며 주택 시장이 가라앉자, 강남과 용산을 제외한 전국의 규제지역을 해제하고 총부채원리금상환비율(DSR)이 적용되지 않는 정책 대출을 대거 공급했다. 업계에서는 풀었던 규제를 다시 강화할 수도 있다는 관측이 나왔지만, 정부는 규제 지역을 늘리거나 대출 규제를 더 강화하는 방안은 고려하지 않는 것으로 알려졌다. 시중 금리에 일정 가산금리를 적용하는 스트레스DSR 2단계 시행은 9월로 두 달 미룬 상태다.

송승현 도시와경제 대표는 “하반기 미국의 기준금리 인하가 확실시되고 있지만 정부가 쉽게 금리 인하에 나설 가능성은 적다”며 “오히려 정부도 시중 유동성을 조절하기 위해 스트레스DSR 2단계를 도입한 이후에나 금리 하향 조정하거나 보다 속도를 늦출 수 있다”고 했다. /김리영 땅집고 기자 rykimhp206@chosun.com

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