파주 운정3지구 '인창개발 1500가구' 사전청약 취소 위기

[상처만 남은 사전청약 ②] 3000억원 미납으로 사전청약 1500가구 취소 위기
공사비 상승에 분양가 상한제 공공택지 직격탄

[땅집고] 올해 들어 사전청약이 줄줄이 취소되고 있고, 파주 운정3지구 주상복합용지에 1500여가구를 건립하는 사업도 무산될 수 있다는 우려가 커지고 있다. 분양가상한제를 적용하는 공공택지인 탓에 사업성 악화로 인한 사전청약 취소는 예견된 일이었다는 평가다.

12일 정비업계에 따르면, 경기 파주운정3지구 주상복합용지 B1,2,5,6블록 사업시행자 인창개발의 공공주택부지 매입대금 중도금 연체로 사업 무산 우려가 커졌다. 수도권광역급행철도(GTX)-A노선 운정역 초역세권으로 2022년 4개 블록 총 1532가구 중 1314가구에 대한 사전청약 당시 높은 관심을 받았다. 분양가상한제의 벽에 가로막혀 인근 B3,4블록처럼 당첨이 취소될 수 있다는 불안감이 크다.

운정3지구 B1,2,5,6블록은 2021년 LH가 ‘6개월 내 사전청약 실시’를 조건으로 공공주택 부지를 민간 시행사에 매각한 곳이다.

이때 인창개발은 공개 입찰에 참여해 B1,2블록을 3684억원, B5,6블록을 3838억원에 매입했다. 현재 인창개발은 총 4개 블록 매입대금 7522억원 중 약 3000억원을 미납한 것으로 알려졌다. 올해 초로 예정됐던 이들 단지의 본청약 일정도 2025년 상반기로 미뤄졌다.

본청약 연기와 인근 B3,4블록 사전청약 취소로 당첨자들의 불안감이 높아졌다. 신도시 내 GTX 초역세권이지만, 분양가상한제를 적용하는 공공택지이기에 시행사로서도 고금리와 공사비 상승으로 인해 부담을 감당하기 어려워진다.

■ “분상제 적용하는 공공택지, 사전청약은 손해뿐”

최근 사업이 취소된 파주 운정3 B3,4블록, 화성 동탄2 C28블록은 신도시 개발지에 건립할 예정이던 단지다. 사전청약 당시 정주 여건, 교통 호재 등으로 수요자들에게 관심이 높았던 곳이지만, 사업 무산 과정에서 분양가상한제가 적잖은 영향을 줬다는 분석이 뒤따른다.

운정3지구 동패동 A공인중개사사무소 관계자는 “분양가상한제 지역이라 공사비가 상승한 상황에서 아파트 수익만으로는 손해”라며 “주상복합용지인 것도 사업취소에 영향이 있었을 것이다. 상가는 수익을 떠나 분양 자체가 잘 안 될 가능성이 높다”고 말했다.

사전청약 단지는 LH로부터 공공택지를 매입해 사업을 진행하는 곳으로 분양가상한제를 적용한다. 고금리, 공사비 상승 등으로 비용이 늘어도 분양가를 올리는 데 한계가 있다. 운정3 B3,4블록, 동탄2 C28블록은 주상복합단지로 상가 분양 수익을 노릴 수 있지만, 최근 신도시 지역 상가 공실 사태로 보면 그마저도 기대하기 힘들다. 파주 운정3 B3,4블록 시행사 DS네트웍스도 큰 손해를 볼 바에 계약금 10%(455억원)를 포기하는 게 낫다고 판단한 것이다.

인근 B1,2,5,6블록 당첨자들은 선제적으로 단체행동에 나섰다. 일부는 운정3 B3,4블록 대책위원회에 합류해 지난 11일 LH파주사업본부 앞에서 열린 규탄 집회에 참여했다. B2블록 당첨자는 “더 이상 남의 일이 아니다”라며 “다른 단지에서도 언제 취소 문자를 받을지 불안해 하고 있다. 당장 당첨 취소된 건 아니지만 ‘내가 피해자가 될 수 있다’는 생각에 뜻을 함께 하고 있다”고 밝혔다.

■ 수도권 주택 공급도 차질 우려

본청약이 연기되고 사업 취소 단지가 나오면서 수도권 주택 공급에도 차질이 생길 것이란 우려도 나온다. 사전청약을 통해 총 7만4000가구를 공급할 예정이었지만, 1만5943가구만이 본청약으로 넘어갔다.

2021년부터 2024년 상반기까지 공공분양 사전청약 74개 단지, 5만여가구 중 본청약을 진행한 곳은 양주 회천, 성남 복정, 서울 대방 등 13곳, 6915가구뿐이다. 민간분양 사전청약은 총 55곳 중 11곳은 사전청약 전 사업을 포기했고, 나머지 44곳 중 16곳(9038가구)만 본청약을 실시했다.

고준석 연세대학교 경영전문대학원 상남경영원 교수는 “사전청약을 취소하고 사업이 무산되는 단지들이 추가로 나온다면 수도권 주택 공급난이 더욱 심화될 것”이라며 “사실상 지역만 확정하고 정해진 것이 없이 분양을 한 것이다. 분양가상한제를 적용하는 공공택지라 경기가 안 좋아지고 수익이 적어지면 시공사로서는 착공을 하면 무조건 손해를 볼 수밖에 없다. 구조적 문제가 있는 제도”라고 평가했다. /이승우 땅집고 기자 raul1649@chosun.com

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