빌라·오피스텔 공급 뚝…국토부 탁상행정에 서민 주거 사다리 붕괴

[되살아난 문정부 패닉바잉의 악몽 ②] 빌라 4분의 1토막, 오피스텔 반토막…아파트 대체할 서민 주거 시장 붕괴

[땅집고] 지난해 빌라 등 비아파트에서 대규모 전세 사기가 발생하면서 정부가 무자본 갭(Gap) 투자 방지를 위한 극약처방을 내놓았지만, 아파트와 비(非)아파트를 통틀어 전세시장에서는 서민 주거 생태계가 붕괴됐다는 경고가 쏟아진다.

빌라 전세 수요가 아파트로 옮겨붙었는데, 아파트·비아파트 모두 향후 3년간 공급 부족이 예상되기 때문이다. 정부가 그간 전세시장 안정화 대책을 여러 번 발표했지만, 아파트를 대체할 대안 주거상품, 즉 빌라 시장의 붕괴로 전세가격 상승이 불가피하다는 우려다.

특히 정부가 전세 안정화 대책으로 전세보증보험 가입시 주택가격산정기준을 주택 공시가격의 126%로 정한 것이 오히려 역효과를 냈다는 비판이 나온다. 빌라 임대인들은 “정부가 시장 가격에 지나치게 개입하면서 빌라 전세 시장이 초토화했다”며 “갭 투자는 아파트에서도 발생하는데, 비아파트 시장만 규제하느냐”고 했다.

■ “아파트 대안 주거 붕괴…전세금 상승, 과거와 다른 양상 나타날 것”

9일 한국부동산원 통계에 따르면 지난주 서울의 아파트 전세금이 0.2% 상승해 59주 연속 올랐다. 지난해부터 정부가 전세사기 등 전세시장 안정화 대책을 발표했지만, 시장에서는 비아파트 전세 수요 및 공급이 감소하고, 아파트 전세시장으로 수요가 옮겨붙으며 가격 급등 현상이 지속하는 나타난 것이다.

비아파트 기피현상으로 아파트 전세금이 급등하고 있는 가운데, 업계에서는 비아파트 공급이 얼어붙어 서민 전세주택 시장이 붕괴할 것으로 진단했다.

일단 아파트 공급이 충분치 않다. 아파트는 2022년 하반기부터 시작된 시장 침체로 분양 시장이 타격을 입으면서 2026년까지 입주 물량이 감소할 것이란 전망이 우세하다.

지난 3일 삼성증권이 발표한 ‘주택시장 전망 2014년 데자뷔’란 제목의 리포트에 따르면 2021년 분양한 물량이 대거 공급되는 올해 36만가구가 정점이고 2025년부터는 24만가구 2026년에는 15만가구로 뚝뚝 떨어진다. 또 아파트 입주량 수치로도 공급 부족이 현실화하고 있지만, 실제 주택 공급 부족은 이보다 더욱 크다고 진단했다. 아파트의 대체재인 빌라와 오피스텔 공급이 줄고 있는 것으로 나타났다. 기피현상도 심하지만 공급도 줄어 아파트 전세금 상승이 더 심화할 것이란 이야기다.

삼성증권 연구원은 “빌라는 2020년 이후 전세사기와 역전세난 위험이 집중되는 주거 유형이 되면서 수요가 감소했고, 올해부터 빌라 준공 실적이 지난해 4분의 1수준으로, 오피스텔도 절반 가량 급감할 전망”이라며 “빌라 공급 부족 및 전세가격 상승으로 아파트 쏠림 현상이 가속화할 것”이라고 했다. 이어 “아파트의 대안 주거들이 기능을 상실해 과거 전세금 상승기와 또 다르다”고 평가했다.

■ “왜 아파트는 놔두고 빌라 집주인만 때려잡느냐…‘126%룰’ 때문에 빌라 전세 소멸돼”

정부가 전세시장 정상화를 위해 내놓은 대책도 오히려 빌라 시장 붕괴를 가속화했다는 비판이 따른다.

전세사기의 원인인 ‘무자본 갭투자’를 방지하기 위해 정부는 ‘공시가격 126%룰’ 제도를 시행했다. 전세보증금 반환보증보험에 가입할 때 산정하는 주택가격 기준을 인위적으로 낮춰 매매가격과 차이를 두게 했다. 집주인들이 일정 정도의 보증금은 확보하고, 세를 놓을 수 있도록 유도한다는 취지다.

하지만 집값 침체기에 갑작스럽게 가격을 정하는 제도가 바뀌면서 혼란이 가중됐다. 기존에는 보험을 내줄 때 주택가격 기준을 ‘공시가격 150%’ 수준으로 했다면, 현재는 공시가격 126% 수준으로 낮췄다. 빌라는 매매가와 전세금 차이가 미미하고, 공시가격이 매매가격의 60%에 불과하다. 세입자들의 가입 기준을 맞추기 위해선 집주인이 전세금을 기존보다 수천만원 낮춰야 하는 상황이 발생했다.

주거안정연대 관계자는 “1억~2억원짜리 빌라를 가진 집주인들도 서민인데 126%룰 적용으로 전세금이 급락해 세입자도 구하지 못하고 역전세난을 겪는 집주인이 증가했다”며 “아파트엔 적용하지 않고, 약자인 비아파트 임대인만 때려잡으며 모든 돈이 아파트에 몰리게 하고 있다”고 했다. /김리영 땅집고 기자 rykimhp206@chosun.com

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