"금리 인하 기대감 이미 집값에 반영…실수요자는 '3품' 챙겨야 성공"

[땅집고] “금리 인하 기대감은 이미 집값에 선반영됐다. 규제 완화도 심리적 영향을 주겠지만, 가장 큰 문제는 공급 불안이다.”(박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원)

서울과 수도권 아파트 매매가격이 상승세에 올라탄 가운데 하반기 들어 금리 인하, 규제 완화 등에 대한 기대감으로 다시 폭등기가 올 것이라는 전망이 이어지고 있다. 그러나 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 2일 땅집고와 만나 “금리 인하 기대감은 이미 집값에 선반영됐다”며 그 영향이 크지 않을 것이라고 내다봤다.

박 위원은 “도널드 트럼프가 미국 대선에서 당선되면 금리가 떨어지지 않고, 오히려 오를 수도 있다”며 “규제 완화 등도 심리적으로 일부 영향을 줄 수 있겠지만, 가장 큰 문제는 공급 불안”이라고 덧붙였다.

박 위원은 부동산 투자에 있어 ‘실수요자 관점’에서 접근해야할 필요성을 강조했다. “손품, 발품, 머리품을 팔아야 한다”며 “실거래 중심으로 시장을 바라봐서 매입하는 금액을 낮추는 데 집중해야 한다”고 말했다.

다음은 박 위원과 일문일답.

-1주택자 종부세 폐지 등 규제 완화가 논의되고 있고, 금리 인하 등 상승 요인이 많다는 분석에 대해서는 어떻게 생각하나.

“금리인하 기대감은 이미 집값에 선반영되어 있다고 본다. 그런데 하반기 미국 대선 결과가 변수다. 만약 도널드 트럼프 후보가 당선되면 관세 장벽, 불법 이민자 통제 강화 등을 실시하면 임금 인상, 인플레이션이 나타나 금리가 떨어지지 않을 수 있다. 오히려 하반기에 오히려 금리가 오를 수도 있다.

규제 완화 기대감, 스트레스DSR 2단계 시행 유예 등은 심리적으로 일부 영향을 줄 수는 있겠지만 크지 않을 것이다. 가장 큰 문제는 공급 불안이다.”

-전세가격이 58주 연속 상승하고 있는데, 원인은 어디에 있고 향후 집값에 어떤 영향을 줄 것이라고 보나.

“KB부동산에 따르면 전국 아파트 전세가격은 지난해 9월부터 계속 오르고 있다. 지난 5월까지 전국은 0.72%, 서울은 2.3% 정도 상승했다. 매매가격에 비해 가격이 많이 오르는 모습이지만, 아파트만 그렇지 빌라, 단독주택은 그렇지 않다. 연립주택의 경우 올들어 5월까지 전국은 0.29%, 서울은 0.1% 오히려 하락했다.

빌라 전세사기에 대한 두려움, 전세 재계약 증가, 신생아특례대출의 전세대출 변동금리 기준인 코픽스 금리 인하 등이 원인이다. 2년 전에 비하면 오히려 역전세가 일어나고 있다. 아파트 전세가격은 당분간 불안할 가능성이 높다.

다만 아파트 전세가격 상승이 아직 매매가격을 밀어올릴 정도는 아니다. KB부동산 통계를 보면 5월 아파트 매매가격 대비 전세가격 비율(전세가 비율)은 서울 53.4%, 전국 67.1%다. 전고점인 2016년 6월 75.1%에 비하면 한참 모자란다. 전세가격이 올라 매매가격을 압박하려면 전세가 비율이 60%는 되어야 하지 않을까 생각된다.”

-높은 분양가에도 수요자들이 몰리는 이유는 무엇인가.

“앞으로 더 이상 분양 받을 기회가 없다고 생각하는 것이라 볼 수 있다. 분양가는 계속 오르고, 당첨된다는 보장이 없기 때문에 일단 청약을 넣어보는 것이다.

재테크는 재능이 아니라 끈기다. 특히 부동산은 더욱 그렇다. 나중에 내가 당첨된다는 보장이 있으면 기다릴텐데 꾸준히 넣어보는 거죠.”

-경매 낙찰가율이 높아지고 있는데, 집값 상승이 대세로 자리잡았다고 볼 수 있을까.

“원래 시장은 투자자가 먼저 움직이고, 실수요자가 나중에 움직였다. 그런데 집값 상승과 경매 낙찰가율을 이제 동행 지표로 봐야할 것이다. 젋은 세대들의 재무 지능이 뛰어나지면서 경매가 대중화됐다.”

-실수요자들이 내 집 마련 등 부동산 투자에 있어 고려해야 할 부분은 어떤 게 있나.

“‘3품을 팔라’고 이야기하고 있다. 손품, 발품, 머리품이다. 손으로 많이 찾아보고, 발로 뛰면서 현장을 살펴봐야 한다. 또 한 쪽 이야기만을 듣지 않고 스스로 판단하는 능력을 길러야 한다. 실거래 중심으로 시장을 명확하게 바라보며 매입하는 금액을 낮추는 데 집중해야 한다.

집을 사는 것은 선택의 영역이다. 내 집 마련하지 않고 주식 투자를 할 수도 있다. 그런데 만약 집을 사겠다고 했으면 게으르면 안 된다. 현장과 통계는 시차가 생길 수밖에 없다. 현장 지표 중심으로 바라봐야 한다. 한국부동산원 아파트 실거래가 지수, KB선도아파트 50지수, 2000가구 이상 대단지 시세 흐름을 주목하는 것을 추천한다.” /이승우 땅집고 기자 raul1649@chosun.com

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