"판교도 아닌데" 성남 구도심도 '국평 12억'…초역세권이지만 고민돼 | 산성역 헤리스톤

[땅집고] 조선시대에 수도 한양을 지키던 4대 요새 중 하나인 남한산성. 병자호란때 16대 왕 인조가 슬쩍 피신했다가 청나라에 항복해버린 아픈 역사가 있는 곳인데, 지금은 평일 주말 가리지 않고 전국민이 즐겨 찾는 등산·나들이 코스로 변했죠.

오는 7월 이 남한산성 근처에 3500가구에 달하는 대단지 아파트가 분양합니다. ‘산성역 헤리스톤’입니다.

■8호선 산성역 초역세권…잠실까지 15분

지도를 보니까 남한산성에서 남서쪽 방향에 있네요. 행정구역상으로는 경기 성남시 수정구입니다. 서울 송파구 밑에 위례신도시 있고, 또 이 밑에 있는 지역이 바로 성남시 수정구입니다.

성남시에서는 이 수정구가 바로 옆에 있는 중원동이랑 묶여서 구도심 지역인데요. 반대로 신도심은 다들 많이 들어보셨을 분당과 판교. 아무튼 이 구도심 지역이 원래는 전국 최대 판자촌 중 하나였대요. 1960년대에 정부가 서울 청계천에 쭈르륵 있던 판자촌을 정비하면서, 여기 살던 사람들을 지금의 성남시 수정구·중원구로 집단 이주시킨거에요.

그만큼 환경이 안좋다보니까 지금 성남 구도심 곳곳에서 재개발·재건축 사업이 착착 진행되고 있습니다. 구역이 한 18곳 정도 되는데, 이번에 산성구역 재개발로 분양하는 ‘산성역 헤리스톤’이 가장 알짜 입지라고 해요.

그도 그럴게 지하철역이랑 딱 붙어있더라고요. 완전히 초역세권! 8호선 산성역 출구 2개를 거의 아파트 전용 지하철 마냥 끼고 있는 자리에요.

8호선이 사실 수도권 교통망중에서는 핵심 노선은 아니긴 한데, 산성역에서 열차타고 북쪽으로 8개 정거장, 한 15분 정도면 서울 잠실역에 도착하거든요. 여기서 2호선으로도 갈아타면 서울 웬만한 역으로 이동할 수 있고, 또 잠실이 서울 강남권에서도 핵심 지역이니까 입지랑 교통 편의성은 괜찮은 편인거 같죠.

그런데 초역세권이라고 해도 1~2분 만에 후다닥 지하철 탈 수 있는 환경은 아니에요. 산성역이 땅 속으로 55m 넘는 엄청 깊은 곳에 지어졌거든요. 요즘 아파트 한 층 높이가 2.8m 정도 되니까 거의 23층 깊이라는 얘기. 왜냐면 성남 구도심 일대가 산을 끼고 있어서 주변 지역들보다 지대가 좀 높아서 그렇습니다. 실제로 산성역에서 지하철 타려면 출구에서 엄청 경사지고 긴 에스컬레이터를 두 번이나 타고 내려가야됩니다. 한 5분 이상 걸린다고 하는데
고소공포증 있으신 분들은 조금 무서우실수도 있겠어요.

■조합원 전용 4단지는 초역세권에 초품아인데…일반분양 단지는 학군조차 달라

‘산성역 헤리스톤’이 총 3487가구 되는데 총 4개 단지로 나눠서 짓거든요. 이 중 한 3분의 1 정도인 1224가구를 일반분양하고요.

그런데 각 단지 상품성을 봤더니 조합원들만 좋은거 다 가져가고 너무 차별이 심한거 아니냐는 논란이 벌어지고 있어요. 북쪽부터 1~4단지를 차례로 배치했는데요.

딱 봐도 아시겠죠. 4단지만 왜 이렇게 커? 바로 이 곳이 조합원들이 몰려서는 단지입니다. 8호선 산성역 접근성 좋고, 주택형도 59부터 99까지 다양하고, 사우나, 수영장, 골프클럽, 피트니스센터 등등 커뮤니티 시설도 몰빵! 그래서 동호수 배치도 보면 4단지에서 일반분양하는 주택은 대부분 선호도 낮은 5층 이하 저층 뿐입니다.

1단지는 임대주택만 있고요. 그래서 ‘산성역 헤리스톤’ 청약 당첨돼서 분양받으면 대부분 2~3단지로 가실거에요. 3단지는 아까 조합원 로얄단지인 4단지랑 붙어있어서 그나마 괜찮아요.

문제는 2단지입니다. 단지를 반절로 쪼개는 6차선 도로 북쪽에 들어서는데, 산성역 출구가 이쪽에는 없어서 지하철 타려면 횡단보도를 건너야돼서 좀 불편하고요.

학군도 달라요. 3~4단지는 남쪽에 딱 붙은 성남북초 배정받는 초품아인데, 2단지 애들은 걸어서 10~15분 넘게 가야하는 단대초에 배정받는다고 합니다. 진짜 같은 아파트 맞냐는 소리가 절로 나오죠.

■34평이 12억 돌파…둔촌주공 맞먹네

그래도 분양가 싸면 좀 위로가 될텐데 그렇지도 않습니다. 평당 3600만원. 성남시 수정구 평균이 3036만원인데 18.5%나 비싸게 책정됐습니다. 25평 기준으로 최고 9억5640만원이고, 34평은 10억7150만~11억8940만원인데 여기 발코니 확장비니 옵션이니 추가하면 금방 12억원 넘겠죠. 12억원이면은 1년 반전에 서울 둔촌주공(올림픽 파크 포레온) 분양가랑 거의 맞먹는 금액입니다.

둔촌주공까지 갈 것도 없이 지금 주변 시세랑 비교해봐도 확실히 싼 가격은 아니에요. 이 아파트 바로 맞은 편에 똑같이 성남 구도심 정비사업(신흥주공 재건축)으로 신축한 ‘산성역 포레스티아’ 34평이 올해 5월 11억3700만원에 거래됐고요. 또 ‘산성역 자이 푸르지오’도 지난해 9월 입주권이 11억8000만원에 팔린 뒤 지금 매물이 10억원 후반대에도 나와있거든요.

이 단지들끼리 입지랑 상품성 차이가 엄청 크지도 않은데 ‘산성역 헤리스톤’ 분양가가 많게는 1억원 정도나 비싼 건데요. 이럴거면 기존 아파트 매수하는게 나을 수도 있겠다는 말도 나오고 있는 상황입니다.

그래도 서울 잠실과 가까운 수도권 대형 신축인만큼 ‘산성역 헤리스톤‘ 청약 생각하시는 분들이 제법 많은데요. 오는 7월 1일 특별공급, 2일 1순위 일정 확인하시고 청약 도전해보시면 좋겠습니다. 앞으로 분양하는 아파트 중에 분석 원하시는 단지 있으면 댓글로 남겨주세요! /이지은 땅집고 기자 leejin0506@chosun.com

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