[단독] 삼성물산, '용산 남영2' 서울시 설계지침 위반 논란…제2의 압구정3 사태 맞나

[땅집고] 최근 서울시 용산구 남영업무지구2구역(남영2구역) 재개발 시공사 입찰에 참여한 삼섬물산 건설부문이 서울시 입찰지침을 어겼다는 지적이 나와 논란이 일고 있다. 업계에서는 서울시가 이례적으로 직접 철퇴를 놓은 ‘압구정3구역 사태’가 다시 벌어질 수 있다는 우려도 나온다.

남영2구역은 용산공원과 주한미대사관 이전 예정지가 200m 내에 있는 노른자 땅이다. 서울 지하철 4호선 숙대입구역과 1호선 남영역 일대 1만7659㎡를 재개발하는 사업이다. 건폐율 59.74%, 용적률 858.99%를 적용해 최고 34층 565가구 아파트와 80실 오피스텔, 복합청사 등이 들어선다.

남영2구역 조합은 지난 21일 시공사 선정 입찰을 진행했고 삼성물산 건설부문(삼성물산)과 HDC현대산업개발(HDC현산)이 응찰했다.

■삼성물산, 서울시 입찰지침 위반?…용적률 477%→514%, 주거비율 57.5%→59.9%

삼성물산이 제출한 대안설계 입찰지침서가 서울시 지침을 어겼다는 주장이 나온다. 26일 땅집고가 입수한 삼성물산 입찰제안서 내용을 보면 건축 설계계획 내 실사용 대지는 1만 4965㎡, 아파트 주거의 지상층 면적을 뜻하는 공급면적은 7만6966㎡이다. 공급면적을 실사용 대지로 나누면 용적률은 514%가 된다. 이는 서울시 도시계획위원회(도계위)가 심의한 남영2구역 용적률 기준인 477%에서 50% 가까이 벗어난 수준이다.

삼성물산은 주거비율도 임의로 조정했다. 서울시 도계위에서 제시한 남영2구역 주거비율은 57.5%, 비주거비율은 42.5%다. 그러나 삼성물산은 연면적 20만8534㎡에 계약면적 12만5113㎡를 제시, 주거비율이 59.9%로 나타난다. 수치상으로 보면 2% 수준이라 경미해 보이지만, 지침에서는 이를 오차 없이 지키도록 규정한다.

■ 조합 입찰안내서 “용적률 등 변경 허용 않는다”…용산구청 “중대 변경 사항”

남영2구역 조합은 입찰안내서를 통해 “대안설계는 결정·고시한 정비계획 범위에서 제안할 수 있다”고 정했다. 그러나 “건축물의 건폐율·용적률·최고 높이의 확대·정비구역 면적의 증가 및 정비기반시설의 변경은 허용하지 않는다”고 명시했다. 서울시가 정한 주거비율이나 용적률은 손대면 안 된다는 의미다.

이는 인허가권자인 용산구청과 조합에서도 인지하고 있다. 시공사 입찰 선정 총회가 한 차례 연기됐던 지난 4월 용산구는 조합에 ‘시공사 선정을 위한 대안설계에 대한 질의 회신’을 통해 “주거비율 상향은 중대한 변경 사항”이라고 확인했다.

건축계획 범위 내에서의 30% 이내 가구 수 증가는 서울시 도시 및 주거환경정비 조례 제11조에 따라 경미한 변경사항이다. 하지만 상업지역 내 가구 수 증가를 통한 주거비율 상향은 같은 조례에 해당하지 않아 중대한 변경 사항으로 판단한다는 것.

조합도 당시 발행한 4월호 소식지를 통해 “입찰 참여 의향서를 제출했던 일부 업체에서 주거 비율을 늘린 대안설계 작성이 가능한지 질의했고, 조합은 서울시와 용산구청에 질의해 답변을 받았다”고 밝혔다. 답변 내용을 보면 서울시는 “경미한 변경사항 같으나, 검토가 필요하므로 인허가권자인 용산구청과 상의하라”고 했고, 용산구청은 “가구 수 증가는 경미한 사항이지만, 상업지역 내 주거 비율 상향은 도계위 완화가 필요한 중대한 변경사항”이라고 했다.

■ 조례안 개정 반년 만에…업계선 “서울시 행동 나설 수도”

업계에서는 이는 서울시가 얼마 전 발표한 재건축 규제 완화안을 정면으로 벗어난 행태로, 서울시가 직접 행동에 나설 수도 있다고 보고 있다. 서울시가 작년 말 민간 의견을 받아들여 규제를 대폭 완화하면서도 정비계획 입찰 범위에 대해 구체적인 지침을 내린 지 반년 만에 이런 일이 생긴 것이다.

앞서 서울시는 지난해 말 조합방식 재개발ㆍ재건축 사업지에서도 조합설립 직후 시공자를 선정할 수 있도록 조례안을 개정했다. 개정 조례안에는 ▲경미한 범위 내에서의 대안설계 제안 금지 ▲입찰규정 위반 시 입찰 무효 및 해당 업체 현황 공개 등이 담겼다.

특히 서울시는 최근 들어 재개발·재건축 현장에서의 설계지침 위반을 엄격히 관리하고 있다. 서울시는 올 1월 강남구 압구정3구역 재건축 설계공모 과정에서 지침을 위반한 희림건축 컨소시엄에 대해 ‘경고’ 처분을 내리는 등 이례적인 행보를 보였다.

작년 7월 희림건축 컨소시엄은 설계공모 과정에서 서울시 기준(300%)을 초과한 최대 용적률 360%를 담은 설계안을 제시해 논란이 일었다. 또 고층으로 설계한 제3종일반주거지역에 임대 가구를 배치하지 않아 소셜믹스 원칙도 지키지 않았다. 익명의 재건축 업계 관계자는 “최근 서울시가 구청에 입찰지침을 지키라는 내용의 공문을 보내는 등 엄격히 관리하고 있다”면서 “서울시 도계위 설계안 지침을 어긴 것은 해당 건설사가 조급함에 무리수를 뒀다고 볼 수 있다”고 말했다.

. /박기람 땅집고 기자 pkram@chosun.com

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