역대 최고 난이도 청약 '20억 로또' 반포 원펜타스, 당첨 비법 총정리

[땅집고] 요즘 최고 관심 단지죠, 서울 서초구 반포동 신반포15차 재건축하는 ‘래미안 원펜타스’. 올해 하반기 분양할 것이라는 소식만 계속 있고, 정작 분양가가 정해지지 않아 목 빠지게 기다리는 분들이 많은데요. 최근에 서초구청이 대략적인 분양가를 제시했습니다 평당 6736만원!

추후 여기서 금액이 조정될 여지는 있다고는 하는데요. 지금까지 분양가상한제 적용받는 아파트 중에 올해 1월 분양한 서초구 ‘메이플자이’(6705만원)가 가장 비쌌는데, 이 기록을 뛰어넘어서 ‘래미안 원펜타스’가 역대 최고가에 분양할 예정인 건 확실시된 상황입니다.

평당 가격이 이 정도면 주택형별로 분양가는 얼마나 될까요. 아직 입주자모집공고가 나오지 않아 정확하지는 않지만, 대략 계산해보면 25평이 16억8400만원, 34평이 22억9000만원. 이 가격 자체가 당연히 싼 건 아니죠. 그런데 주변 아파트랑 비교하면 거의 20억원 정도 저렴하다고 해서 완전 로또 청약, 여기 청약통장 안 쓰면 바보라는 말이 나와요

그러면 오늘 분양청문회에서는 ‘래미안 원펜타스’ 청약 당첨 확률을 최대한 높일 수 있는 전략은 어떻게 될지, 또 주의사항은 무엇일지 알아보겠습니다.

■1순위 자격 무조건 충족해야…다주택자는 청약 불가

일단 1순위 자격은 반드시 되어야합니다. 이런 인기 단지는 청약자 수 자체가 많다보니까 2순위까지 당첨 기회가 넘어가지는 않거든요. 지금 전국이 비규제지역인데 ‘래미안 원펜타스’ 들어서는 서초구 포함한 강남3구랑 용산구는 투기과열지구로 규제를 받죠.

이런 곳에서 1순위가 되려면 조건이 몇 개 있는데요. ▲청약통장 24개월 이상 가입해야하고 ▲세대주만 청약 가능합니다 ▲또 서울에 2년 이상 거주해야 하고 ▲2주택 이상은 보유하면 안 됩니다. 그러니까 무주택자나 1주택자만 청약 가능하다는 얘기죠.

여기까지는 무탈히 통과하셨죠? 다주택자분들은 아쉽지만 다음 기회를 노려봅시다.

■34평 물량이 가장 많아…저가점자는 추첨제, 고가점자는 대형평수 노리는 것도 방법

그럼 이제 어떤 주택형을 골라야 당첨 확률을 높일 수 있을지 알아볼까요.

‘래미안 원펜타스’가 총 641가구 규모인데, 이 중 292가구를 일반분양해요. 반절은 특별공급, 나머지 반절은 일반공급합니다. 가장 물량이 가장 많은게 국평(전용 84㎡)이라서 아무래도 대부분 청약자가 여기 몰릴 것 같긴 한데요.

그런데 내 청약가점이 84점 만점 중 얼마나 되는지 한 번 확인하고 주택형 결정하는 것도 전략이 될 수 있다고 합니다. 지금 청약제도상 규제지역에서는 주택형별로 가점제·추첨제 비율이 다르기 때문입니다.

구체적으로 보면 이렇습니다. ▲60㎡ 이하는 가점제 40%, 추첨제 60% ▲60초과~85㎡ 이하는 가점제 70%, 추첨제 30% ▲85㎡ 초과는 가점제 80%, 추첨제 20%. 그러니까 집이 작을수록 추첨제 비율이 높고, 반대로 큰 집이면 가점제가 유리해지는 구조인거예요.

그래서 ‘아 나는 가점이 너무 낮아, 70~80점 정도되는 사람들이랑 점수가지고 경쟁하면 승산이 없을거같아’, 이런 분들은 추첨제 노리셔야겠습니다.

추첨제 물량이 많은 84㎡나 추첨제 비율이 60%로 가장 높은 59㎡에 청약하시면 되겠죠. 반대로 나는 가점 거의 만점 정도로 높다고 하면 가점제 물량 많은 84㎡나 아예 가점제 비율이 80%로 가장 높은 대형평수 위주로 노려보는게 유리하겠어요.

그런데 추첨제로 뽑더라도 기본적으로 1주택자보다는 무주택자들이 훨씬 유리하다는 점은 알아두시면 좋겠습니다. 추첨제를 어떻게 진행하냐면, 전체 물량의 75%를 무주택자한테만 우선 뿌려요. 그다음에 남은 25%는 당첨 안 된 무주택자랑 1주택자를 합해서 또 진행하는 거에요. 정부가 무주택자들한테 청약 혜택 주기 위해서 이런 구조를 만들어둔겁니다.

■전세 세입자 구해 보증금으로 분양대금 충당 가능하지만…주의할 점도

이렇게 경쟁률 뚫고 당첨 된 분들은 자금 마련 전략도 세워야겠죠. 당첨 후 전세 놔도 되냐고요? 네, 일단은 그렇다고 합니다. ‘래미안 원펜타스’는 분양가상한제를 적용받기 때문에 실거주 의무가 따라오긴 하는데, 정부가 이걸 3년 유예해준 덕분에 전세 세입자 구해서 받은 보증금으로 분양대금 마련할 수 있게 됐습니다.

34평 기준으로 얘기해볼게요. 분양가가 22억9000만원 정도로 예상되는데, 주변 전세 시세보면 평균적으로 한 14억~16억원 되거든요. 그래서 이 정도 금액은 보증금으로 해결하고, 나머지 한 6억~8억원은 현금이나 대출로 마련해야할거에요.

그런데 주의할 점은 ‘래미안 원펜타스’가 후분양 아파트라서 올해 입주해야 한단 거에요. 그래서 계약부터 잔금까지 기간이 한 2~3개월 밖에 안될거같다고 해요. 엄청 촉박하죠. 또 지금 당장은 전세를 놓더라도 실거주 의무 유예기간 끝난 3년 뒤에는 당첨자분들이 실거주 하셔야되는데, 안그러면 아파트를 한국토지주택공사(LH)에 강제 반납해야 돼요.

그래서 세입자들이 전세 계약 2년 연장 카드도 못쓰고 최대 2.5년 정도만 살고 나가줘야 하니까, 아무래도 보증금을 너무 비싸게 부르기보다는 하방가격인 14억원 정도가 적정하다는게 여기 반포동 일대 공인중개사분들 의견입니다.

‘래미안 원펜타스’는 앞으로 입주자모집공고 나오면 더 자세하게 소식 전달해드리도록 하겠습니다. /이지은 땅집고 기자 leejin0506@chosun.com

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