'하락론' 꺾지 않는 김기원 "실수요자 내 집 마련, 지금은 아니다"

[땅집고] “규제 완화가 어느 정도 매수세를 자극하겠지만, 대세 상승으로 이어지지 않을 것이다. ‘데드캣 바운스’가 나타날 가능성이 높다. 내 집 마련 시기, 지금은 절대 아니다.” (김기원 데이터노우즈 대표)

아파트 공급 부족, 규제 완화 등으로 하반기에 집값이 더 상승할 것이라는 전망에도 대표적 ‘하락론자’인 김기원 데이터노우즈 대표는 오히려 하락 요인이 많다는 분석이다. 18일 땅집고와 인터뷰에서 “공급 물량이 결코 적지 않다. 데이터에 잡히지 않는 후분양 물량들이 많다”며 “가격이 오르려면 수요도 따라와야하는데 집값이 이미 올랐는데 매수세가 붙는 건 맞지 않다. 9~10월이 지나면 거래량도 줄어들 것”이라고 말했다. 이어 “스트레스 DSR 규제가 확대되는데, 부동산 시장 유동성도 줄어들 것”이라고 덧붙였다.

1주택자에 한해 종합부동산세를 폐지하는 등 정치권과 정부에서 추진 중인 규제 완화도 일시적인 효과를 낼 뿐 큰 흐름을 바꾸진 못할 것이란 평가다. 김 대표는 “어느 정도 매수세를 자극하는 효과는 있을 것이다. 다만 대세 상승으로 이어지진 않을 것”이라며 “하락~반등을 반복하다 큰 폭으로 하락하는 ‘데드캣 바운스’가 나타날 가능성이 높다”고 밝혔다.

끝으로 김 대표는 “지금은 내 집을 마련하기에 적절한 시기가 절대 아니다”라며 “집을 사는 행위는 사람의 인생에서 가장 중요한 의사결정이다. 주택담보대출을 받으면 30~40년 동안 갚아야 하는데, 지금은 너무 비싸다”며 아파트 매수를 결정할 때 신중을 기해야 한다고 당부했다.

다음은 김 대표와 일문일답.

-공급 부족, 금리 인하, 분양가 급등, 경기 회복 등으로 인해 하반기로 갈수록 집값 오르는 것 아닌가.

“대부분의 사람들 현재 상황과 공급밖에 못 본다. 그런데 공급 물량도 결코 적지 않다. 공급 물량 데이터에 잡히지 않는, 강남, 서초, 송파의 후분양 물량이 상당하다. 올해까지는 물량이 부족하다고 할 수 있지만, 내년까지 보면 적지 않다. 공급 물량만으로는 가격이 결정되는 것도 아니다. 가격이 오르려면 수요도 따라와야 하는 것인데 집값이 이미 올랐는데 매수세가 붙는 건 맞지 않다. 9~10월이 지나면 거래도 많이 줄어들 것이다.

스트레스 DSR 규제가 확대되는데, 부동산 시장으로 들어올 수 있는 유동성이 줄어들게 될 것이다. 1단계 스트레스 DSR에서는 가산금리(하한 1.5%, 상한 3%)의 25%만 적용하는데 7월부터 시행되는 2단계에서는 50%가 적용된다. 대출 한도가 그만큼 줄어드는 것이다. 주택담보대출뿐 아니라 신용대출도 적용된다. 내년에는 스트레스 DSR이 100%가 다 적용된다.”

-가장 최근 집값이 폭등했던 문재인 정부 다시와 비교했을 때 집값 상승세를 비교하면 어떤가.

“다른 게 정말 많다. 그때는 코로나19라는 큰 변수가 있었다. 코로나가 없었다면 그 정도의 폭등장은 오지 않았을 것이다. 부동산 가격이 그렇게 상승하는 짜릿함을 맛봤기 때문에 여전히 그 관점에서 부동산 시장을 바라보고 있다. 그런데 2021년 고점에서 대출을 받아 영끌 매수한 사람들이 지금 엄청나게 고생을 하고 있을 것이다.”

-종부세 폐지(완화) 등 규제 완화 정책이 매수세를 자극할 수 있다는 분석이 있는데, 집값에 어떤 영향이 있을 것이라고 보나.

“어느 정도 자극하는 효과는 있을 것이라고 본다. 다만 대세 상승으로 이어지진 않을 것이다. 상승장에서는 집값이 오르면 정부가 억제책을 쓰고, 다시 오르는 양상을 보인다. 하락장 때도 마찬가지다. 2008년 이후에 시작된 대세 하락장에서도 하락~반등~하락~반등하는 데드캣 바운스 후 집값이 쫙 빠졌다. 상승장이 클수록 데드캣 바운스가 나타날 가능성이 높다.”

-수도권과 지방의 양극화는 더 심해지고 있는데, 그 차이와 원인은 무엇이라고 생각하나.

“원래도 지역별로 항상 차이가 있긴 했다. 지역별로 집값에 영향을 미치는 요인들이 제각각이기 때문에 수도권이 오를 때 지방이 내리기도 하고, 반대의 경우도 있다. 다만 직전 폭등, 폭락기 때는 코로나19라는 상황 때문에 초저금리로 인한 유동성으로 수도권과 지방의 사이클이 함께 움직였다. 이제는 달라질 것이다. 현재 지방에 저평가된 지역들이 많은데 그런 지역들은 어느 정도 상승이 있을 것이다. 일부 상승론자들은 인구와 일자리가 수도권으로 몰려서 집값이 오르고, 지방은 떨어질 것이라고 보고있다. 그런데 지방에도 일자리가 늘어나는 곳이 많다. 과거를 돌이켜보면 대세 하락장 이후에 지방이 먼저 상승했고, 그다음 수도권이 올랐다. 내년 초부터 일부 지방에서는 대세 상승을 시작할 것이다.”

-실수요자 입장에서 내 집 마련할 기회는 언제라고 보나.

“일단 지금은 내 집 마련하기에 적절한 시기가 절대 아니다. ’어깨 위에서는 사지 말고 무릎 밑에서 팔지 말라’는 말이 있는데, 지금 대다수 사람들이 어깨 위에서 집을 사려고 한다. 더 오를 것이란 기대 때문이다. 정확한 팩트에 근거해서 집을 사야한다. 집을 사는 행위는 사람의 인생에서 가장 중요한 의사결정이다. 주택담보대출을 받으면 30~40년 동안 갚아야 하는데, 지금은 너무 비싸다. 웬만하면 가격이 낮을 때 사야한다.” /이승우 땅집고 기자 raul1649@chosun.com

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