입력 : 2024.06.22 07:30
[붇이슈] 공급 부족과 다주택자 규제가 맞닥뜨릴 때…2~3년 후 입주 물량 급감
[땅집고] “과거 다주택자에 대한 양도세 중과가 매매가 폭등을 초래하고, 여기에 임대차 3법이 전세가 폭등까지 불러왔죠. 향후 2~3년 안에 주택 공급 부족이 확실시되는 상황인 만큼 2027년 차기 정부는 다주택자에 대한 규제에 대한 부작용까지 고려하면서 정책을 신중하게 집행해야 할 겁니다.”
최근 국내 최대 온라인 부동산 커뮤니티 ‘부동산스터디’에 주택 공급이 부족한 상황에서 정부가 다주택자를 규제하면 집값이 폭등하는 현상이 발생한다고 분석한 글이 게시돼 주목받고 있다. 이 글을 작성한 사람은 부동산 빅데이터 전문가로 알려진 삼토시(강승우)다.
먼저 삼토시는 과거 문재인 정부 시절 매매가 폭등을 부른 원인 중 하나로 정부의 다주택자 규제를 꼽았다. 다주택자에게 양도소득세를 중과시키자 매매시장에 유통되는 매물이 줄어들면서, 주택 희소성으로 매매가가 상승할 수 밖에 없었다는 것. 같은 기간 전세가도 함께 치솟는 현상도 벌어졌다. 이른바 ‘임대차 3법’이 전세 유통 매물을 감소시키면서 전세가가 오른 것이다.
삼토시는 “통계를 보면 2015년부터 2018년까지 수도권 아파트 입주 물량이 꾸준히 늘어나면서 전세가 상승률이 떨어졌고, 2019년에도 조금 줄긴 했지만 19만5000가구라는 적지 않은 물량이 공급됐으며 2020년 19만4000가구, 2021년 19만가구로 입주량이 많았다”면서 “그런데도 임대차 3법의 부작용 때문에 전세가격이 오를 수 밖에 없었던 것”이라고 했다.
이어 그는 현재 주택 시장 상황을 미루어 볼 때 앞으로 다가올 ‘확정적 미래’로 공급 부족을 꼽았다. 통계에 따르면 수도권 아파트 착공 물량이 2021년 23만6000가구에서 2022년 14만가구, 2023년 10만2000가구로 급감을 거듭하고 있기 때문이라는 것.
삼토시는 “이런 공급 부족은 임대인 우위 시장이 다가온다는 것을 의미한다”면서 “이런 상황에서 다주택자에 대한 규제 강화, 특히 종합부동산세를 위시한 보유세의 인상은 필히 세입자에 대한 조세 전가를 초래할 것”이라고 했다.
그는 “2027년 대선의 향방은 현시점에서 누구도 알 수 없지만, 누가 대권을 잡든 그때는 공급 부족의 시기”라고 강조하며 “다주택자 규제의 여파와 부작용이 클 수밖에 없는 시기인데, 이 때 어떤 정책을 고안하고 집행할 때 그 부작용도 충분히 고려하는 신중함이 차기 정부에 요구될 것”이라며 글을 마쳤다.
<이하 원문>
저는 몇 년 전부터 주 1회꼴로 부동산 관련 글을 쓰고 있는데요, 과거에 올린 글을 보면 특히 2020~2021년에 다주택자 규제의 부작용에 대해 여러 글들을 올린 적이 있습니다. 요는 시장을 혼란스럽게 할 정도의 다주택자에 대해서는 적절한 규제가 필요하나, 시장 개입의 정도가 지나칠 경우 오히려 규제의 부작용이 발생한다는 내용이었습니다.
특히 다주택자 양도세 중과가 매매 유통 매물을 감소시켜 매매가 폭등을 초래하고, 임대차3법이 전세 유통 매물을 감소시켜 전세가 폭등을 초래한다고 반복적으로 언급한 바 있습니다. 실제로 다주택자 증감과 매매가 상승·하락은 그 방향이 반대로 확인되고 있다고 말씀드리기도 했습니다.
위 사진처럼 다주택자가 감소하면 매매가가 급등하고, 다주택자가 증가하면 매매가 상승폭이 축소되는 모습이 전국에서도 서울에서도 확인됩니다.
저는 종종 ‘확정적 미래’라는 말을 쓰는데요. 지금 이 시점에서 확정적 미래라 함은 바로 ‘공급 부족’이라고 할 수 있겠습니다. 수도권 아파트 착공 물량이 2021년 23.6만호에서 2022년 14.0만호, 2023년 10.2만호로 급감을 거듭하고 있기 때문에 시간이 갈수록 입주 물량 급감은 기정사실과 다름 없습니다.
그런데 공급 부족은 임대인 우위 시장의 도래를 의미합니다. 그런 상황에서 다주택자에 대한 규제 강화, 특히 종부세를 위시한 보유세의 인상은 필히 세입자에 대한 조세 전가를 초래합니다.
전세가는 정직합니다. 수급의 영향을 바로 받기 때문이죠. 위 그래프에서 보시면 2015년부터 2018년까지 수도권 아파트 입주 물량은 꾸준히 늘어납니다. 그래서 수도권 아파트 전세가 상승률도 꾸준히 떨어지죠. 2019년 수도권 입주 물량이 다소 감소했으나(2018년 23.9만호 → 2019년 19.5만호), 19.5만호라는 물량도 적지 않은 물량이었기에 전세가 상승률은 또 떨어졌습니다.
그런데 2020년 19.4만호, 2021년 19.0만호로 여전히 입주 물량이 많았고 2015~2017년 입주 물량보다도 월등히 많았는데 해당 시기에 물량의 파고를 딛고 전세가는 어떻게 급등했을까요? 앞서 말씀드린대로 임대차3법 시행으로 2020~21년 전세 매물이 잠기면서 수급이 틀어졌기 때문입니다. 2020~2021년에 입주 물량이 많았음에도 임대차3법 시행으로 전세 수급이 틀어졌다는게 무슨 의미인지 간략히 설명드리자면 이렇습니다.
① 10채의 전세집이 있고 12가구의 전세수요가 있다면 전세 경쟁률은 1.2대1이 되고 전세가는 그 경쟁률을 기준으로 조성됩니다.
② 그런데 10채중 8채에서 계약갱신청구권을 사용하게 되면 남은건 2채의 전세집과 4가구의 전세수요입니다. 그럼 남은 집의 전세 경쟁률은 2대1이 되고 경쟁률 급등(1.2대1 → 2대1)으로 전세가가 펀더멘탈 이상으로 크게 상승하게 됩니다.
간략히 설명하면 아래 그림이 되는 셈입니다.
게다가 2018년 9.13 부동산 종합대책으로 종부세 부과 대상자가 2.6만명에서 27.4만명으로 급증했습니다. 이런 상황에서 임대차3법 시행으로 전세 유통 매물이 급감하게 되자 임대인은 전월세가를 최대한 올려 세입자에 대한 조세 전가를 진행합니다. 다주택자 규제 강화가 세입자의 부담을 가중시킨 대표적인 사례입니다.
그런데 앞서 말씀드린대로 착공 물량이 급감하고 있습니다. 따라서 2~3년후부터 입주 물량도 급감하게 됩니다. 그렇기 때문에 임대인 우위 시장도 다시 도래할 수밖에 없는 상황에서 다주택자 규제 강화가 초래할 부작용은 작지 않을 것으로 우려됩니다.
세입자의 주거권을 보호한다는 명목으로 지난 2020년 8월 임대차3법을 통과시켰을 당시 여당이었던 더불어민주당 원내대표진의 환호하는 모습입니다. 그리고 그로부터 2개월후인 2020년 10월, 전세 매물이 잠기면서 전세 매물 1개에도 수많은 사람들이 몰려와 줄지어 매물을 보는 사진입니다. 입주 물량이 많았던 해에 왜 이런 일들이 벌어졌을까요.
2027년 대선의 향방은 현시점에서 누구도 알 수 없지만 누가 대권을 잡든 그때는 공급 부족의 시기입니다. 다주택자 규제의 여파와 부작용이 클 수밖에 없는 시기입니다. 어떤 정책을 고안하고 집행할 때 그 부작용도 충분히 고려하는 신중함이 차기 정부에 요구되는 대목입니다. /이지은 땅집고 기자 leejin0506@chosun.com
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