국책연구기관이 내놓은 집값 공식..."강남3구 뛰면 수도권 줄줄이 오른다"

[땅집고] 국토정책연구원이 서울과 수도권 집값 상승기에 상승세가 번지는 일종의 ‘경로’ 가 존재한다는 연구 결과를 내놨다. 강남3구의 상승세가 분당, 목동, 과천을 거쳐서 경기도로 확산된다는 것이다. 최근 시장에 번지고 있는 집값 상승 추이도 연구원이 제시한 경로와 비슷해 경기도로 상승세가 확산될 것이라는 우려도 나온다.

최근 국토연이 공개한 국토정책브리프 ‘상승기 주택시장참여자들은 어떻게 행동했을까?: 주택가격 상승기 시장참여자 행태와 시사점’에 따르면 부동산 시장 참여자들은 소위 상급지에서 시작된 가격 상승 추세가 정해진 경로를 따라 공간적으로 확산한다고 인식했다.

국토연이 부동산 전문가 5인과 공인중개사 15인을 대상으로 조사한 결과 이들은 공통적으로 세 가지 경로를 제시했다. 첫 번째 경로는 강남3구-판교·분당-용인 수지-용인 기흥, 두 번째 경로는 강남3구-과천·판교-평촌·인덕원-산본, 세 번째 경로는 강남3구-목동·과천-광명·송도-시흥이다.
국토연은 “각 지역에서 부동산 투자에 관심이 높은 주민의 경우, 명확하게 선도지역을 알고 있고 이 인식이 시장 참여자 사이에서 공유됐다”고 부연했다.

국토연이 2017~2018년 사이 KB주택가격동향 아파트매매지수를 분석한 결과, 해당 확산 경로가 실제 시장에서도 대체로 일치하는 것으로 확인됐다.

경부라인의 경우 강남3구를 시작으로 성남시 분당구, 판교, 용인 수지, 기흥, 처인 순으로 올랐고, 과천과 평촌의 경우에도 강남3구 다음으로 올랐고, 이후 평촌, 인덕원, 산본 순서대로 가격이 오른것으로 나타났다. 수도권 서남부 지역의 경우 강남3구에서 오르기 시작하자 양천구 목동, 과천, 판교, 광명시, 영통구, 시흥시로 번진 것으로 나타났다.

국토연은 정부의 금융규제 강화정책에 대해서는 시장참여자의 매수행태를 제약하면서 수요를 감소시키는 효과가 있었다고 분석했다. 그러나 투자 목적 다주택자의 경우 전세제도 활용을 통해 금융규제 회피가 가능했으며 특히 전세가격 급등기에는 전세를 활용해 자금 조달을 하면서 매수 감소 영향력이 반감했다고 봤다. 주택 가격 상승기에 전세자금을 지원하는 등 부동산 시장 유동성 공급정책이 나오면 시장참여자의 편법적 활용 행태가 확산하면서 매수 수요 증가에 영향을 미쳤다는 것이다.
/배민주 땅집고 기자 mjbae@chosun.com

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