올 주택 공급 30% 폭삭…종부세 완화·재건축에 불붙는 집값 폭등론

[땅집고] 최근 부동산 업계에서 수도권 아파트 공급물량 부족으로 내년부터 집값이 폭등할 수도 있다는 전망이 나왔다. 주택산업연구원은 최근 세미나를 열고 “작년에 이어 올해도 주택 공급 물량 감소세가 지속된다면 내년이나 내후년에 공급 부족에 의한 집값 폭등세가 재현될 가능성이 크다”고 밝혔다. 주산연은 “올해 서울 집값은 1.8% 오르고 수도권은 0.9% 상승할 것”이라고 전망했다.

■ 올 주택 인허가 30% 급감…종부세 완화·신도시 개발로 집값 자극?

업계에서 이 같은 전망을 내놓는 이유는 기본적으로 수도권 주택 공급 부족에서 비롯된다는 설명이다. 코로나 팬데믹 이후 경기 침체로 인해 건설 업계가 급속도로 얼어붙으면서 공급이 끊겼기 때문이다.

주택산업연구원은 세미나에서 올해 인허가 물량은 38만가구 수준으로 2017~2021년 연간 평균치(54만 가구)보다 30% 줄어든 규모라고 밝혔다.

아울러 여기에 몇 가지 이슈가 더해져 집값을 자극할 것이란 분석이 나온다. 일단 서울에서의 큰 화두는 부동산 세제 완화다. 총선 후 현재 여야가 부동산 최대 세금 규제인 종합부동산세 완화 방안을 논의하고 있는 점이 집값을 상승시킬 수 있다고 봤다.

현재 정부·여당뿐만 아닌 야당에서도 1주택자에 한해 종부세를 폐지하는 방안이 논의되고 있다.

현재 1가구1주택자인 경우 공시가격 12억원(공동명의인 경우 1인당 9억원씩 공제)까지는 세금 공제가 이뤄져, 단독명의로는 시세 약 17억원 이상, 부부 공동명의로는 약 25억원 이상인 주택 보유자들이 종부세를 내고 있다. 만약 여야 합의로 1주택자의 종부세 부담이 아예 사라지면, 사실상 고가 아파트가 몰려 있는 강남권과 마·용·성(마포·용산·성동) 등 서울 핵심지 아파트 가치가 더 높아지면서 가격이 오를 수 있다. 이른 바 ‘똘똘한 한 채’ 등의 쏠림 현상이 심화할 수 있다는 이야기도 나온다.

경기권에서는 1기 신도시 개발이 집값을 자극하는 커다란 이슈로 부상하고 있다.

지난달 22일 정부가 1기 신도시 선도지구 물량 및 조성 계획 등을 발표했는데, 인근 집값에 가장 큰 영향을 미치는 ‘이주 방안’에 대한 대책이 사실상 쏙 빠졌기 때문이다. 이어 지난 9일에는 이주단지를 세우기로 했던 계획조차도 원점에서 재검토하기로 하면서 사실상 이주대책이 전무한 상황이다.

정부 계획에 따르면 분당에서만 1만가구, 일산에서 6000가구 등 총 2만5000가구가 2027년 착공에 들어갈 예정인데, 이주단지가 제대로 만들어지지 않는 경우 주변 지역 전세 시장 수요가 증가하면서 전세금이 오르고, 그 여파로 아파트값까지 불지필 수 있다는 관측이다.

연구원도 이런 점을 지적했다. 주산연 관계자는 “지난 3월 말 서울지역 아파트에 이어 지난달 말부터는 인천·경기 등 수도권 인기 지역 아파트가 상승세로 돌아섰는데 올해 하반기 수도권 1기 신도시 재정비 선도지구가 지정될 경우 해당 지역을 중심으로 아파트 가격이 올라갈 것”이라고 말했다.

■ 2030년까지는 주택 수요 늘어…금리 인하 기대감도

또한 주산연은 인구 감소로 집값이 하락한다는 논리도 반박했다. 인구는 감소하는 추세지만 시기적으로 주택시장에 진입하는 30세 도달 인구가 2030년까지 50만가구 안팎으로 계속 늘어날 것이라고 예상했다. 연구원은 “2020~2024년 5년간 주택 수요량에 비해 공급 부족량이 86만가구 누적될 것으로 보인다”면서 “수요가 빠르게 회복될 것”이라고 진단했다.

이와함께 분양가가 지속 상승하고 금리가 인하될 수 있다는 기대감이 더해지는 것도 집값 폭등설의 근거다.

물론 반론도 있다. 정부의 스트레스DSR 적용 강화 등으로 금리 인하 효과가 반감될 수 있고, 아직까지는 재건축과 재개발 등의 투자 시장이 얼어붙어 폭등 수준으로 치솟기는 어려울 수 있다는 설명이다.

최원철 한양대학교 부동산융합대학원 특임교수는 “주택의 인허가 및 착공 실적은 작년보다 올해 더 낮기 때문에 공급 부족으로 수도권 집값이 과열될 것이란 예상이 나오는 것은 자연스럽다”라며 “공급이 부족하다면 수요라도 분산하거나 억제할 수 있는 대책이 나오는 것이 주택 가격 불안을 막는데 더 도움이 된다”고 했다. 최 교수는 “세제 완화 혜택 등은 서울보다는 지방 주택 위주로 확대해나가는 것이 더 낫고, 무조건 부수고 짓는 재건축·재개발·리모델링 사업보다 대수선 등 적은 비용으로 주거 환경을 바꿀 수 있는 방법도 고민해봐야 한다”고 했다.
/김리영 땅집고 기자 rykimhp206@chosun.com

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