영끌오적 맏형, 쪽집게 전문가 "실수요자·무주택자, 지금이 내 집 마련 최적기"

[땅집고] “집값 오르지만, 폭등기가 다시 오진 않을 것이다. ‘똘똘한 한 채’를 사려는 분위기라서 좋은 아파트들의 가격이 오르고 있다.” (김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장)

집값이 바닥을 치고 반등했지만, 문재인 정부 때처럼 폭등기가 다시 올 가능성은 낮다. ‘빠숑’ 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 14일 땅집고와 인터뷰에서 “그때와 지금은 많이 다르다”라며 “지금은 똘똘한 한 채로 가려고 한다. 좋은 아파트들이 상승하고 있고, 거래도 실수요 위주로 이뤄진다”고 말했다.

정치권과 정부에서 추진 중인 종합부동산세 폐지 등 정책 변화와 하반기 금리 인하에 대한 기대로 집값 상승세가 가속화될 것이라는 전망도 있다. 그러나 김 소장은 “종부세 완화로 바뀔 건 없다”며 “태생적으로 잘못된 제도라고 생각한다”고 주장했다. 이어 “금리가 내려가면 전셋값, 매매가가 올라갈 수 있다”면서도 “파격적인 인하가 아니면 시장을 흔들 수준은 아닐 것이다”고 말했다.

집값이 오름세에 있지만, 김 소장은 여전히 ‘내 집 마련’을 강조했다. “무주택자들에게 25년 동안 일관되게 하는 말이 있다. ‘가능한 빨리 내 집을 마련해라’다”며 “지금 조건으로 제일 좋은 집을 사는 게 맞다. 시행착오를 겪으면 다음은 상황이 더 나아진다”고 강조했다.

다음은 김 소장과 일문일답

-가장 최근 집값이 폭등했던 문재인 정부 시기와 비교했을 때 집값 상승세를 비교하면 어떤가.

“많이 다르다. 말도 안 되는 시장이었고, 정책의 잘못이었다. 서울 아파트의 전용 3.3㎡당 가격이 1000만원에서 2000만원까지 가는 데 14년 가량이 걸렸는데, 문재인 정부 때는 2000만원에서 4000만원까지 2년밖에 안 걸렸다. 현재 상황은 2022년 폭락기와 비교해 오르고 있고, 2021년 고점 대비 평행선 수준이다. 시장이 어느 정도 안정됐다고 본다.

폭등장이 올 것이라고는 보지 않는다. 문재인 정부 때는 재건축, 재개발 이슈가 많았고, 가격도 저렴해서 매매가 많았다. 2019년에는 서울 아파트가 1만8000여건 거래됐는데, 실수요와 투자수요가 겹쳤었다. 지금은 똘똘한 한 채로 가려고 한다. 좋은 아파트들이 상승하고 있다. 4000건대 거래도 실수요 위주로만 돌아가고 있다. 이전보다는 거래가 많아지고 가격도 상승하고 있는 것이지 패닉파잉 매수세라고 하기에는 무리가 있다.”

-수도권과 지방의 양극화는 더 심해지고 있는데, 원인은 무엇이라고 생각하나.

“지방은 수도권과 상황이 다르다. 수도권은 인구가 계속 증가하면서 수요도 늘고 있다. 반대로 지방은 감소하고 있는데, 수요에 고스란히 반영되어 줄고 있다. 2021년은 수요가 줄어드는 추세였는데 거래는 이뤄지다보니 시세는 계속 올랐다. 그러면 건축업자들은 공급을 하는데, 이게 2022~2023년을 거치면서 미분양이 발생했다. 이것을 해소하는 시간이 필요해서 지방은 부침을 겪고 있다. 과거에도 지방에 미분양 사태가 난 적이 있었는데, 당시에 세제 혜택 등으로 다주택자들이 투입될 수 있도록 해서 해결을 했었다. 지금도 자체 수요만으로는 힘들 것이기 때문에 정책적으로 정부가 나설 것이라고 본다.”

-신축 아파트 공급 감소, 금리 인하 등이 예상되는데, 집값에 어떤 영향이 있을까.

“금리가 내려가면 전셋값이 오르고, 매매가도 올라갈 수 있다. 더 좋은 주택들로 갈 수 있어서 수요가 증가하는 것인데, 지금 대출 금리 3%대가 그렇게 고금리인지 의문이다. 코로나19가 한창일 때 2%대 금리를 생각하다보니 그런 것 같다. 오히려 금리보다는 수급 문제가 꼬여 있기 때문에 파격적인 인하가 아니면 시장을 흔들 수준은 아니라고 본다.”

-정치권과 정부는 종부세 폐지(완화) 등 정책 변화를 추진하고 있는데, 이후 시장에는 어떤 영향이 있을까.

“종부세 완화로 바뀔 건 없다. 어차피 지금은 똘똘한 한 채를 사겠다는 분위기고, 다주택자는 집을 살 수가 없는 분위기다. 태생 자체가 잘못된 제도다. 목적이 부동산 시장을 안정화시키기 위해 생겼다고 하는데 어떤 역할을 하는지 잘 모르겠다. 세수를 늘리는 것 이외에는 없다. 그런 측면에서는 차라리 거래를 더 활성화시켜서 취득세, 양도세를 늘리는 게 낫다.

이미 시장은 어느 정도 안정화돼 있다. 지금 종부세는 100억, 50억짜리를 한 채 갖고 있는 사람들보다 5억짜리를 10개 갖고 있는 사람들이 월등히 많이 내고 있다. 50억짜리 한 채를 소유한 사람이 더 부자인데, 시장에서 어떤 역할도 못한다. 5억짜리 10개 갖고 있는 사람들은 9개의 전세 물량을 공급한다. 오히려 혜택을 주는 게 맞는데, 취득세는 여전히 규제가 안 풀렸다. 다주택자들은 투자자인데, 이익이 안 생기는데 누가 투자를 하겠나.”

-그렇다면 실수요자들은 어떻게 대응해야하나.

“실수요자나 무주택자들에게 25년 동안 일관되게 하는 말이 있다. ‘가능한 빨리 내 집을 마련해라’다. 집을 사면은 안정적인 보금자리를 만들 수 있고, 다음에 어떻게 해야 될지 본능적으로 알 수 있다. 집을 안 사본 사람들이 폭락할 때, 대출도 빠질 때를 기다린다. 그냥 지금 조건으로 제일 좋은 집을 사는 게 맞다. 시행착오를 겪으면 그다음 이사 갈 때는 조금 더 상황이 나아진다. 당장은 시세가 오르고 내리는 걸 신경 쓰지 말고 출퇴근하기 편하고, 살기 편한 곳에 내 집 마련을 빨리하라는 것이다. 투자자가 아닌데 시세가 어떤지, 인구가 감소하는지 따질 필요가 없다.” /이승우 땅집고 기자 raul1649@chosun.com

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