천장 뚫은 분양가 행진…마포 '마자힐 '평당 5000만원에도 완판 기대감

[땅집고] “마래푸 비켜~!” 이 아파트 분양한다니까 이제 서울 강북 대장주 바뀌는 것 아니냐고 다들 완전 난리입니다. 서울 마포구 공덕1구역 재건축하는 ‘마포자이힐스테이트 라첼스’ 얘기인데요. 이름이 너무 기니까 ‘마자힐’이라고 할게요.

규모는 1101가구로 강북 아파트 기준점이 된 3885가구짜리 넘는 ‘마래푸’(마포래미안푸르지오)보다 작지만, 분양가가 평당 5000만원이 넘을 것이라는 소문이 돌면서 이런 예측이 나오고 있어요. 그럼 국민평형인 34평 분양가가 거의 20억원이나 되는 거거든요.

사실 강북에서 평당 5000만원 넘는 가격에 분양한다? 이거 진짜 파격적입니다. 지금 마포구청이 분양가 심의중이라서 아직 정확한 가격은 아니긴 한데요, 만약 확정되면 서울 강북에서 역대 최고 분양가 기록을 세우는 거거든요.

지난해 11월 같은 마포구에 239가구짜리 소규모 단지인 ‘마포 푸르지오 어반피스’가 평당 4400만원대, 34평 기준 15억원 중후반대에 분양했었거든요. 그 때는 비싸다는 평가를 받으면서 미계약이 발생했는데, 반년이 지난 지금은 다 완판됐어요. 그러니까 공덕1구역 조합이 ‘대단지인 우리 마자힐은 5000만원 이상 충분히 받을만 한 것 아니냐’고 판단한 것 같아요.

그런데 어떻게 이렇게 비싼 분양가가 나올 수 있는 걸까요. 지난 문재인 정부 때는 서울 지역이 분양가상한제 적용받아서 새 아파트 분양만 했다하면 주변 시세보다 수억원씩 저렴했어요. 근데 윤석열 정부 들어서 강남3구랑 용산구 뺀 모든 지역이 분양가 상한제 규제에서 풀려났거든요. 그래서 요즘 새 아파트 분양가 보면 시세보다 싸게 분양하는 곳이 거의 없는 수준이에요. 조합 입장에선 규제가 풀렸는데 분양가를 낮출 이유가 없죠. 최대한 비싸게 받아야 분양 수익을 높일 수 있으니까요.

근데 이 마자힐, 평당 5000만원이면 34평이 한 17억원 정도 된다는 얘긴데 이 가격에 과연 팔릴까요? 대부분 전문가들이 완판 가능할 것이다! 고 답했습니다.

일단 희소성 때문입니다. 서울 부동산 시장에서 ‘마용성’(마포·용산·성동구) 이라는 신조어가 익숙해질 정도로 마포구가 다들 살고 싶어하는 신흥 부촌이 됐잖아요. 근데 인기에 비해서 지난 10년 동안 대단지 분양이 진짜 귀했어요. 2014년 '마포래미안푸르지오(3885세대)', 2015년 '공덕자이(1164세대)' 이후 10년 만에 이 아파트가 분양하는거니까 당연히 청약자가 몰릴 수밖에 없다는 분석이 나옵니다.

게다가 주변 아파트 실거래가를 보면 마포 대단지 34평 새 아파트가 17억이 굉장히 합리적으로 느껴진다는 평가도 있어요. 실제로 주변을 둘러봤더니 준신축인 '공덕자이(2015년)'가 16억5000만원, 구축인 삼성래미안공덕2차(2004년)'가 13억1450만원에 팔린 것보다는 마자힐이 비싸긴 하더라고요. 그런데 지금 마포 대장주인 마래푸가 최근 18억2250만원에 거래됐고, 마포그랑자이 시세도 20억원 정도 되니까 마자힐이 나름 1억~2억원 이상 저렴하다는 계산이에요.

그리고 서울 분양시장에선 분양가가 주변 시세보다 조금만 싸도 충분히 인기있다는게 이미 증명됐습니다. 지난 5월 광진구에 분양한 ‘강변역 센트럴 아이파크’ 기억나시죠? 34평이 12억원대라서 인근 단지들보다 1억~2억 정도 저렴했었는데요. 청약 결과 보니까 대박이었죠. 평균 경쟁률이 무려 494대 1!

그래서 업계에서는 마자힐 조기 완판 가능성이 나오고요. 또 구축으로 넘어가는 마래푸를 제치고 신축인 마자힐이 강북 새 대장주 될 수도 있다고 예상하는데, 단점도 있다고 합니다. 일단 마래푸보다 학군이 약해요. 초등학교는 걸어서 10분 거리에 있는 소의초 배정받는데, 공부 잘하는 중고등학교는 주변에 별로 없고요. 또 마래푸는 단지 내 상가에 학원이 좌르륵 몰려있는데 여기는 자리잡으려면 시간이 좀 걸릴테니까요.

또 재건축으로 짓는 아파트다보니까 로얄동·로얄층·판상형 아파트는 전부 조합원이 가져가서 일반분양으로 풀리는 주택은 대부분 낮은 층수에 비선호 타입인 것도 아쉬워요. 그래서 실제 차익은 단순 계산으로 나온 금액보다는 확실히 적을 것이란 의견이 나옵니다.

예를 들면 34평 중에 가장 설계 잘 빠진게 4베이 판상형인 A타입인데, 조합원들이 다 가져가서 딱 15가구 남았구요. 물량이 제일 많은 주택형이 D타입, 231가구인데 통풍 환기 불리한 타워형 설계를 적용했습니다.

아무튼 이번 마자힐 분양가가 진짜 평당 5000만원을 돌파할지 지켜봐야겠습니다. 이렇게 되면 앞으로 서울 아파트 분양가가 천장 뚫고 더 올라갈 수 있다는 얘기거든요. 그리고 여담으로 지금 서울 집값이 슬슬 올라갈 분위기라 청약 시장 열기도 뜨거워지고 있는데요. 비싸게 분양해도 미분양 확률이 작년보다 낮아져서, 공덕1구역 조합이 분양 시기를 잘 잡은거 같기도 합니다.

마자힐은 분양가 확정되고 입주자모집공고 나오면 다시 자세히 소개해드릴게요. /이지은 땅집고 기자 leejin0506@chosun.com

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