집값 오르는 이유…'에셋 파킹'수단된 주택, 고소득자‘급지 이동' 급증

[땅집고] “요즘 부동산 시장 상황을 한마디로 표현하면 ‘급지 이동’ 입니다. 다른 걸로는 아무리 해도 설명이 안 되고요.”

최근 국내 최대 온라인 부동산 커뮤니티 ‘부동산스터디’에 서울 핵심 지역 아파트 거래량과 집값은 오르는 반면, 지방 등 외곽 부동산 시장은 침체를 면치 못하는 양극화 현상이 지속되고 있는 이유를 분석한 글이 올라와 화제를 모으고 있다.

필명으로 ‘숲사랑책사랑’을 사용하는 글쓴이는 최근 부동산 시장에서 하급지에서 상급지로 집을 옮기는 ‘급지 이동’이 활발하게 일어나고 있다고 했다. 다만 1주택자가 집을 추가로 매수해 2주택자가 되거나 다주택자가 집을 더 사들이는 형태가 아니라, 기존 주택을 매도하자마자 정부가 허용한 대출을 이용해서 더 좋은 지역의 주택으로 갈아타는 방식이라고 분석했다.

글쓴이는 “옛날에는 다주택자 규제가 그렇게 심하지 않았기 때문에 주택 수를 늘리는 투자가 활발했지만, 지난 문재인 정부부터 주택의 종류와 상관없이 자기가 사는 집 외에 추가로 집을 산 모든 다주택자를 적폐로 보고 괴롭히는 방식의 부동산 정책이 등장했다”며 “그래서 여윳돈이 있는 사람마다 현금 가치가 녹지 않는 ‘에셋 파킹’(Asset Parking) 투자처를 찾아 급지 이동을 하고 있는 것”이라고 했다.

이어 그는 “이번 달 M2 통화량(시중에 풀린 통화량)이 4000조를 넘기면서 역사상 최대치를 기록했다”며 “자산의 양극화와 소득의 양극화가 심화하고 있는 상황에서 돈 있는 사람이 여윳돈으로 하급지 주택 한 채를 더 살 수 있는 여건이 아니기 때문에, 애셋 파킹할 상급지로 이동하면서 상급지와 하급지 부동산 시장이 따로 놀게 된 것”이라고 했다.

글쓴이는 “3월 거래량이 4166건, 4월달 거래량은 4384건, 5월 거래량은 3696건이라 이런 추세면 최소 5000건 이상을 기록할 것 같다”면서 “과연 하반기 부동산 시장이 어떻게 흘러갈 것인지 굉장히 궁금해진다”며 글을 마무리했다.

<이하 원문>

요즘의 부동산 시장의 상황을 한마디로 표현하면 '급지 이동'입니다. 절대로 1주택자가 2주택으로 추가매수하는 상황이 아니고, 3주택이상의 다주택자가 한 채 더 사는 시장도 아닙니다.
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그럼 무엇이냐? 지금 무주택자가 정부 혜택으로 9억원 이하 아파트를 매수하면, 9억원 이하 아파트를 매도한 사람은 그 집 팔자마자 대출 3억~5억원을 내고 바로 12억~14억원대로 급지 이동을 하는 겁니다.

마찬가지로 12억~14억대 아파트를 매도한 분들은 연봉이 더 셀테니 대출 4억~6억원을 내고 16억~20억원대로 이동합니다. 16억~20억원대를 보유한 분들은 또 팔자마자 5억~7억원 정도의 대출을 내서 20억~27억원대의 아파트로 이동하는겁니다. 그 걸 판 일부는 30억~40억원대로 가거나, 대출을 얻어서 빌딩을 사거나 합니다.
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1주택자는 현재 살던 곳에서 그냥 살면 되지, 급지 이동을 왜 하는 걸까요?
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예컨대 예전에는 내가 10억원짜리 아파트에 살았다고 칩시다. 그리고 갑자기 증여를 받거나 해서 3억 정도의 여윳돈이 생겼다고 봅시다. 예전에 이런분들은 강북에 전세가 4억원이고, 매매가가 7억원짜리인 아파트를 3억원을 가지고 갭으로 한 채 더 사셨던 분들도 많았을 것입니다. 왜냐면 옛날에는 다주택자 규제가 그렇게 심하지 않았기 때문이죠. 개수를 늘리는 방법도 예전엔 맞았어요.
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일부는 빌라나 오피스텔을 사서, 은행 이자보다 월세가 높으니 이런식으로 투자를 하기도 했구요. 또 일부는 강북의 재개발 예정지의 빌라를 3억원 정도에 매입해서 놔두곤 했을겁니다. 또 일부는 노원의 80년대 초구축 11평~13평대 아파트를 사기도 했을테구요.
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그런데 지난 문재인 정부에서 주택의 종류와 상관없이 자기가 사는 집이외에 추가로 집을 산 모든 다주택자를 적폐로 규정해버리고, 다주택자를 괴롭히는 방식의 부동산 정책을 사용했습니다. ​그래서 지금은 10억원짜리 아파트에 사는 김모씨가 3억원 정도의 여윳돈이 생기면 이러한 방법을 사용할 수가 없습니다. 다만, 그 3억원이 녹아버리지 않을 ‘에셋 파킹’을 찾아야 합니다.
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그럼 부동산 정책이 바뀔때까지 3억원을 은행에 넣어서 이자받으면 안되냐구요? ​
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그런 생각을 가진 분들은 지금 대한민국 M2 통화량을 한번 보시길 바랍니다. 통화공급량이 작년 12월을 저점으로 슬금슬금 다시 오르다가, 드디어 5월에는 5%를 넘겨버렸네요. 이번달 현재 M 통화량이 4000조를 넘겨버렸어요. 역사상 최대치입니다.

​통화량 증가는 자본주의가 유지가 될려면 필연적인 사항이지만, 문제는 인플레이션을 자극할 정도로 늘리면 안되는데 통화량 그래프의 각도가 다시 위로 쳐들었다는 겁니다(하반기에 물가가 또오를까 걱정입니다).

똑한 자산가들은 에셋을 파킹할만한 곳을 찾아서, 현금가치가 녹는걸 방지하려고 합니다. 하지만 ​지금은 자산의 양극화, 소득의 양극화로 인해서 돈있는 사람은 돈이 넘쳐나고, 돈없는 사람은 당장 신용카드 대금, 대출 원리금도 못갚는 분들도 많습니다.
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그래서 지금의 부동산 시장은 예전의 시장처럼, 상급지 한 곳이 오르면 중급지가 연이어 따라 오르고, 그다음에 하급지가 연이어 오르는 식으로 예전과 같은 연쇄형 시장이 절대 아니라고 보여집니다. 왜냐면 돈있는 사람이 여유돈으로 하급지가 싸다고 한 채를 더사는 시장이 아니고, 그럴 수도 없게 만든 상황이기 때문이죠. ​
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따라서 10억원짜리 아파트에 사는 김모씨가 여윳돈이 3억원이 생기면, 그 자산을 오피스텔이나 하급지에 전세낀 소형아파트를 사두는게 아니구요. 아예 대출을 5억원 정도를 더 땡겨서 13억원+5억원 대출로 18억원짜리 아파트를 사서 에셋을 상급지에 파킹하는 방향으로 가는 상황이라고 보여집니다.

이런 상급지와 하급지가 별도로 노는 상황을 없애려면, 다주택자를 적폐로 보고 다주택자의 취득세, 보유세, 양도세 중과세를 만든걸 오히려 반대로 없애면 되는데요. 현재의 다수당인 민주당은 이걸 알면서도 안한다고 보여집니다.
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아무튼 현재의 상황이 4, 5월부터 다시 상급지만 오르고, 하급지는 반등조차 없이 떨어지고 있는 이 때에 상대적 자산 격차가 커지고 있는 것 같습니다. 지금 지역마다 부동산 시장 온도차가 심한데 거래량이 급격히 늘어나는건 다른걸로는 아무리 설명을 해도 설명이 안되고요. 에셋이 녹아나는걸 방어하기 위해서 똑똑한 분들이 부지런히 급지이동을 하기 때문이 아닌가 생각이 되네요.

3월 거래량이 4166건, 4월달 거래량은 4384건, 5월 거래량은 3696건(6월 11일 집계) 이번달 말이 되면 5월 거래량이 다 나올텐데, 이 추세면 최소 5000건 이상으로 나타날 것 같네요. 과연 하반기 부동산 시장은 어떻게 흘러갈 것인지 굉장히 궁금해집니다. /이지은 땅집고 기자 leejin0506@chosun.com

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