입력 : 2024.06.14 07:30
[현장점검-요동치는 집값] ⑤분당은 집값 상승, 일산은 주춤…재건축 동의율 80% 넘었지만 집값은 혼조세
[땅집고] “1기 신도시 선도지구 물량이 발표될 때쯤에는 매수문의가 쏟아졌는데 또다시 잠잠해졌어요. 가격도 그대로고, 별다른 변화가 없습니다.”
지난 12일 오후. 경기 고양시 일산동구 마두동 지하철 3호선 마두역 6번 출구에서 나와 아파트 단지들 사이에 놓인 중앙공원을 따라 10분쯤 걸어가니 오래된 일산 신도시 아파트 단지가 보였다. 일산 신도시에서 재건축이 예정된 강촌마을 1·2단지 및 백마마을 1·2단지(2906가구)다.
강촌1단지동아 아파트는 정발초등학교가 단지 내 있는 이른 바 초품아 아파트다. 초등학교를 지나 공원을 끼고 조성된 상가는 모두 학원가이다. 학교에서 학생들이 나와 단지 입구로 몰려들었다. 학원과 학교, 집을 오가는데 길을 건널 필요가 없는 동선이었다. 한 낮 해가 뜨거워지자, 중앙공원인 마두공원과 강촌공원에는 그늘을 찾아 나온 주민들이 벤치에 앉아 휴식을 취하고 있었다.
경기 고양시 마두동 강촌마을 1·2 백마마을 1·2단지는 1992년~1993년 사이 입주한 30년이 다 된 아파트로, 일산 신도시 시범단지로 불린다. 대규모 블록 통합정비 방식으로 재건축을 추진 중인데, 주민 동의율이 80%를 넘는다. 정부는 일산에서 6000가구 규모로 선도지구를 지정할 예정이다. 이곳 통합 재건축 단지는 고양시 재건축 사전컨설팅 단지에 선정돼 유력한 선도지구 단지로도 꼽힌다. 하지만 최근 들어 집값은 주춤한 모습이다.
■ 일산 선도지구 매수세 주춤해져… “동의율 높지만, 침착한 분위기”
지난달 22일 1기 신도시(분당·일산·평촌·산본·중동) 선도지구 예정물량 발표 이후 각 지역에서 재건축 기대감이 높아졌지만, 지역 별로 집값 온도차가 커지고 있다.
집값이 가장 많이 들썩이는 곳은 분당 신도시다. 시범단지에 속한 성남 분당구 서현동 ‘시범한양’(2419가구)은 지난달 25일 전용면적 134㎡ 매물이 17억9000만원(10층)에 매매거래됐다. 직전 거래보다는 약 6000만원 정도 상승했다. 호가는 18억~20억원대로 높이는 분위기다. 양지마을 한양5단지 164㎡도 직전 실거래가 19억5000만원보다 수억원 높은 24억원 쯤에 호가가 형성됐다.
하지만 일산은 급매물이 먼저 소진되면서 가격이 하락했다. 마두동 강촌1단지 동아아파트 84㎡는 지난달 30일 5억6000만원(1층)에 팔려 직전거래 5억9000만원(8층)에 비해 3000만원 떨어졌다. 다만 같은 날 동일 주택형이 7억800만원(3층)에 거래됐다. 시세가 요동치는 셈이다. 인근 부동산 업계에서는 “아직까지 남아있던 급매물이 낮은 가격에 팔리면서 집값이 하락세인 것처럼 보인다”고 평가했다.
강촌마을의 한 공인중개사무소 관계자는 “지난달 22일 ‘1기 신도시 선도지구 선정계획’ 발표 이후 문의전화도 많이 쏟아지고, 매수세도 살아난 분위기였지만 이내 잠잠해졌다”며 “학군지여서 젊은 분들이 많이 거주하다보니 동의율이 높아 선도지구에 들 가능성은 높지만 아직 정해진 것이 아무것도 없다보니 시간이 좀 걸릴 것으로 예상하고 있고 주민들도 침착한 분위기”라고 전했다.
■ “1기 신도시 재건축 불확실성 제거돼야 수요 붙을 것”
집값이 오름세인 분당조차도 재건축 과정에서 분담금이 높아지거나 이주 문제 등이 순탄하지 않을 수 있다는 경고도 나온다.
국토교통부는 지난 1·10 대책을 통해 1기 신도시별로 1곳 이상 이주단지를 조성해 이주 수요에 대응하겠다고 밝혔지만, 주민의 반발이 이어지면서 계획을 철회했다. 국토부는 주민 설문조사를 통해 생활권 단위로 이주 계획을 짜겠다는 방침이다. 뚜렷한 대책은 아직 발표된 바 없다.
업계에서는 1기 신도시 재건축 사업성이 아직 불투명하다고 보고 있다. 분담금 규모가 알려지지 않았고, 시장 상황에 따라 변동 폭이 크기 때문이다. 사업성이 확실하지 않은데, 투자 수요가 따라붙기 어렵다는 판단이다.
송승현 도시와 경제 대표는 “개발에 따른 수요가 붙으려면 사업성이 확실해야 하는데, 일산 신도시는 선도 예정지구 인근에 비싼 아파트가 드물고 분당처럼 핵심 업무지구가 가까이 조성된 것도 아니어서 추가 분담금을 규모를 계산하기 불확실한 여건”이라며 “재건축을 장기간 지속하려면 전월세 가격도 받쳐줘야 하는데, 임대차 수요도 불투명해 당분간은 매수세가 커지기 어렵다”고 했다. /김리영 땅집고 기자 rykimhp206@chosun.com
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