입력 : 2024.06.13 06:00
[땅집고] 정부가 빌라등 비아파트의 전세금반환보증보험 가입 기준을 완화한다고 발표했다. 주택도시보증공사(HUG)의 전세금 반환보증보험 가입 요건에서 강화된 주택 가격 산정 기준인 ‘126%룰’은 유지하되, 임대인이 이의신청을 하면 주택도시보증공사(HUG)의 감정가를 활용할 수 있도록 했다. 이와함께 도심 정비사업의 규제를 완화하고 공공지원 민간임대리츠도 활성화한다는 계획이다. 공공분양 청약 인센티브로 활용되는 청약 통장의 월 납입금 인정 기준도 10만원에서 25만원으로 상향한다.
13일 국토교통부가 진현환 제1차관 주재로 한국주택토지공사·주택도시보증공사·한국부동산원 부기관장이 참석하는 민생토론회 후속조치 점검회의를 열고 이 같은 내용을 담은 후속 규제개선 조치를 발표했다. 국토부는 32개 개선과제를 마련했으며 국민 주거환경 개선을 위해 신속히 추진해 나갈 계획이라고 밝혔다.
■ 도심 정비사업 규제 완화…공공지원민간임대리츠 활성화
우선 도심 주택사업 활성화를 위해 재건축·재개발 추진과정에서 공공분양 뉴홈을 추가 공급하는 등 공공주택 공급계획 변경이 필요한 경우 정비 계획 변경 절차를 간소화할 방침이다. 정비계획 변경 시 지방의회 의견 청취 및 도시계획위원회 심의없이 추진 가능하도록 개선한다.
또 조합 설립 등을 위한 협의과정에서 정비구역 내 국공유지에 대해 재산 관리청의 명시적 반대가 없을 경우에는 협의에 동의한 것으로 간주한다. 이는 국공유지 재산관리청의 명시적 반대가 없는 경우 묵시적 동의로 간주하는 판례 법리를 법제화하는 조치다.
소규모 정비사업 면적기준 완화도 구체화했다. 가로주택정비사업은 가로구역 내에 사업시행구역을 지정할 수 있으나 두 구역간 면적 상한이 다르므로, 가로구역 내 잔여부지가 발생하지 않도록 면적 상한을 동일하게 하여 노후주거지 정비 면적을 확대한다는 방침이다. 현재 사업시행구역은 최대 1만㎡까지 지정 가능하나, 가로구역과 같이 1.3만㎡까지 상한이 확대된다. 소규모재개발사업 추진을 위해 필요한 2면 접도요건도 일정 폭(20m) 이상의 도로에 1면만 접해도 추진 가능토록 요건을 완화해 사업 진입 문턱을 낮출 계획이다.
안정적인 민간임대주택 공급기반 강화를 위해 공공지원민간임대리츠 사업의 공사비 조정 기준을 개선하고, 임대리츠 지분 양수 시 양수인요건도 완화한다. 착공 전 사업장의 경우 물가상승으로 인한 공사비 증액 인정범위에 대해 일정 수준으로 조정하고 있는 항목들을 합리적으로 개선한다.
이와 함께 현재 착공 후에는 공사비 조정이 불가능하나 원활한 공사 진행이 가능하도록 신규사업은 공사비 조정을 위한 예비비를 편성하고, 기존 사업은 PF조정위원회를 통해 공사비 조정을 향후 3년간 한시적으로 추진한다.
임대리츠 지분 양수 시 양수인 요건도 기존 양도인의 신용평가 등급 이상을 요구하는 등 신규 리츠․펀드는 지분 양수가 쉽지 않은 구조이나, 필요조건(3개) 충족 시 신용평가등급요건 적용을 제외토록 한다. 필요조건은 ① 임대리츠의 보유주식을 50% 이하로 매각하고 ② 간접투자기구(리츠·펀드 등)를 구성하면서 ③ 공적자금 등이 일정지분 이상인 경우다.
신속한 공공택지 조성 등을 위해 토지 수용 속도를 높일 수 있도록 대토보상을 받으려는 자가 주택 분양권으로도 보상받을 수 있도록 선택권을 확대하고, 동일 사업시행자의 다른 사업지역 미분양 물량으로 보상을 허용한다.
또한, 대토보상 토지의 전매제한기간이 현재 대토보상계약 시점부터 소유권이전 등기 시까지로 약 10년 정도 장기 소요되므로, 토지 소유자의 오랜기간 자금 동결에 따른 부담 완화를 위해 전매제한 종료 시점을 대토공급계약 시까지로 앞당긴다.
■ 전세금반환보증보험 가입 기준 ‘126%룰’유지…HUG인정 감정가’ 허용
전세금반환임대보증금 보증가입 기준은 무자본 갭투자 방지 등을 위해 그간 강화된 기준인 126%룰 (공시가격 적용 비율 140%x전세가율 90%)을 유지한다는 계획이다. 빌라 등 비(非)아파트의 경우 보증 가입에 활용되는 주택가격은 공시가격 인정비율 140%를 우선 적용토록 하고, 담보인정비율도 90%를 적용하는 원칙을 견지한다.
다만, 임대인이 보증에 가입하려는 주택의 공시가격 등에 이의를 신청 하고 보증기관인 주택도시보증공사(HUG)에서 인정하는 경우에 한해, 해당 공사가 직접 의뢰한 감정평가법인이 산정한 감정가(HUG 인정 감정가)는 주택가격으로 사용할 수 있도록 허용한다.
HUG가 감정평가를 직접 의뢰하므로 감정평가 절차 등에 대해 공신력과 객관성을 보다 강화할 수 있고, 주택가격도 보증 당시 시세 등 개별 주택 특성에 맞게 산정 가능해질 전망이다.
아울러 통장 유형에 따라 민영과 공공주택 하나만 청약 가능했던 종전 입주자 저축통장(청약예부금, 청약저축)을 모든 주택유형에 청약할 수 있는 주택 청약 종합저축통장으로 전환을 허용해 통장 가입자의 청약 기회를 확대한다.
특히 지난1983년부터 유지되어 온 청약통장 월납입금 10만원 인정한도를 상향한다. 가구소득 상승 등을 고려해 월 25만원으로 높여 통장 가입자가 청약 통장 소득공제(300만원 한도) 혜택 등을 최대한 누릴 수 있도록 지원한다.
공공분양 뉴홈 나눔형은 수분양자가 거주의무기간 5년 이후에는 사인 간에도 거래(현재 공공환매만 가능)할 수 있도록 한다. 현재는 수분양자가 시세 70% 이하의 저렴한 가격으로 분양받고, 이후 주택 처분은 실제 시세 차익이 아닌 감정가 차익 70% 귀속 조건으로 LH 등에게 공공환매만 가능했다.
기숙사형(공유형 주거시설) 매입임대주택도 최근 고령자 등 1인 가구의 증가를 고려해 공급대상을 청년층에서 일반층(고령자 등)으로 확대할 계획이다.
진현환 국토교통부 제1차관은 “현재 주거 환경과 맞지 않은, 국민을 불편 하게 하는 규제들은 신속히 개선하는 것이 바로 민생 현안”이라며 “제도개선이 적기에 이뤄질 수 있도록 하위법령들은 즉시 개정작업에 착수하고 법률 개정 필요사항에 대해서도 국회와 긴밀히 협력해 나갈 계획”이라고 밝혔다. /김리영 땅집고 기자 rykimhp206@chosun.com
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