주택시장 '탈 동조화현상' 본격화..지역과 상품에 따른 차별화 심화

[땅집고] “주택시장이 지역과 상품에 따라 따로 움직이는 ‘탈 동조화현상’이 뚜렷하다.”

최근 온라인상에서 주택시장이 지역과 상품에 따라 달리 움직이는 ‘탈 동조화현상’이 뚜렷해지고 있다고 분석한 글이 주목을 받고 있다. 글을 작성한 이는 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원으로, 서울과 수도권 아파트 시장이 반등한 반면 비(非)수도권 아파트, 연립 · 다세대주택 등 비아파트는 여전히 위축되어 있는 점을 들어 현상을 설명했다.

KB국민은행 부동산 시세에 따르면, 2024년 1월부터 5월까지 서울고 수도권 전셋값은 각각 2.3%, 1.67% 상승했다. 그러나 연립주택은 서울 0.1%, 수도권 0.19% 하락했다. 이에 대해 박 전문위원은 “빌라 전세 사기 후유증이 아직도 남아 있다”며 “비아파트 전세수요가 아파트 시장으로 대거 이동하면서 차별화 양상이 나타나고 있는 셈”이라고 분석했다.

비수도권 지역은 아파트 시장도 약세를 벗어나지 못했다. 지방 5대 광역시 아파트 전셋값은 올해 들어 0.65% 떨어졌다. 매매 시장에서는 격차가 더 크다는 분석이다. 한국부동산원에 따르면, 올해 들어 3월까지 서울과 수도권 아파트 가격은 1.1%, 0.84% 각각 올랐으나, 지방 아파트 실거래가 상승률은 0%다.

박 전문위원은 “시차를 두고 서울과 수도권 시장을 따라갈 가능성이 있으나 과거보다는 속도가 늦지 않을까 생각된다”며 “지방은 당분간 매물소화 과정 속 바닥 다지기가 진행될 것으로 예상된다”고 전망했다. 4월 아파트 실거래가 잠정지수에서 서울(0.38%), 수도권(0.18%)은 오르고 지방(-0.29%)은 떨어진 것을 근거로 들었다.

박 전문위원은 부동산시장을 정확히 진단하기 위해 산술적 수치뿐 아니라 지역과 상품에 따라 분석해야 한다고 강조했다. “부동산시장이 갈수록 분화하고 있는 만큼 전국 산술적 평균치만 보고 판단해선 안 된다”며 “부동산을 정확하게 진단하기 위해선 지역과 상품에 대해서 밀착형 돋보기가 필요하다”고 밝혔다.

<이하 원문>

서울과 수도권을 중심으로 아파트 시장이 반등세다. 거래량이 늘고 가격도 소폭 오름세를 보인다. 하지만 비(非)수도권 아파트뿐 아니라 연립 · 다세대주택 등 비아파트는 여전히 위축된 모습을 띠고 있다. 매매가격과 전셋값 모두 약세다. 주택시장이 지역과 상품에 따라 따로 움직이는 ‘탈 동조화현상’이 뚜렷하다.

KB국민은행 부동산 시세를 보면 올해 들어 5월까지 서울과 수도권 전셋값은 2.3%, 1.67% 각각 상승했다. 그렇지만 연립주택이나 단독주택 전셋값은 그렇지 않다. 연립주택의 경우 같은 기간 서울은 0.1%, 수도권은 0.19% 각각 떨어졌다. 빌라 전세 사기 후유증이 아직도 남아 있다. 어찌 보면 위험을 피하려는 세입자 생존본능이 작용한 것으로도 볼 수 있다. 비아파트 전세수요가 아파트 시장으로 대거 이동하면서 차별화 양상이 나타나고 있는 셈이다.

지방에선 연립주택뿐만 아니라 아파트 전셋값조차도 약세다. 지방 5대 광역시 아파트 전셋값은 올해 들어 5월까지 0.65% 떨어졌다. 매매 시장에선 온도 차가 좀 더 심하다. 한국부동산의 아파트 실거래가 동향 조사에 따르면 올해 들어 3월까지 서울과 수도권 아파트 가격은 1.1%, 0.84% 각각 올랐다. 실거래가 기준으로 본다면 서울과 수도권 아파트시장은 2차 반등기다. 지난해 1월 혹은 2월부터 9월까지 반등했으나 특례보금자리론 일반형 판매 중단과 미국 금리 급등의 영향으로 4분기에는 조정을 받았다. 하지만 올 1월부터 다시 오름세를 타고 있다.

서울과 수도권과는 달리 지방 아파트 실거래가의 경우 올해 들어 3월까지 ‘상승률 제로’다. 전국 미분양 물량의 80%를 넘을 만큼 심한 소화불량을 겪고 있는 데다 인구감소에 지역경제 역시 튼실하지 않아서다. 시차를 두고 서울과 수도권 시장을 따라갈 가능성이 있으나 과거보다는 속도가 늦지 않을까 생각된다. 시장 흐름을 예측할 수 있는 선행지수 격인 실거래가 잠정지수가 약세를 띠고 있기 때문이다. 실제로 4월 아파트 실거래가 잠정지수는 서울(0.38%), 수도권(0.18%)은 플러스를 보이고 있으나 지방은 -0.29%로 나타났다. 따라서 지방은 당분간 매물소화 과정 속 바닥 다지기가 진행될 것으로 예상된다.

연립‧다세대주택 역시 지역구분 없이 위축세가 불가피할 것으로 보인다. 4월 실거래가 잠정지수를 보면 서울과 지방 모두 하락세다. 부동산시장이 갈수록 분화하고 있는 만큼 전국 산술적 평균치만 보고 판단해선 안 된다. 자칫 착시현상이 나타날 수 있다. 고금리로 시중에 유동성이 부동산시장으로 크게 유입되지 않아 시장이 무차별적으로 움직이기보다 각개전투 양상을 보인다. 부동산을 정확하게 진단하기 위해선 지역과 상품에 대해서 밀착형 돋보기가 필요하다는 생각이 든다. /이승우 땅집고 기자 raul1649@chosun.com


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