"집값 바로미터 직주근접 경쟁력, 강남 지고 강북 뜬다"

[땅집고] “서울 도심권과 서북권의 직주근접 경쟁력이 점차 올라오고 있는 것으로 보입니다. 이런 추세가 앞으로도 계속될지…”

최근 국내 최대 온라인 부동산 커뮤니티 ‘부동산스터디’에 서울 강북 도심지역의 직주근접 측면 경쟁력이 점점 커지고 있다고 분석한 글이 게시돼 주목받고 있다. 이 글을 작성한 사람은 부동산 빅데이터 전문가로 알려진 삼토시(강승우)다.

삼토시는 “입지를 구성하는 요소는 다양하지만, 이 중에서도 ‘직주근접’의 가치를 가장 높게 평가한다”고 했다. 그는 직주근접 정도를 가르는 첫 기준으로 ‘아파트 1가구당 사업체 근로자 수’ 통계를 활용했다. 서울 25개구별로 사업체 종사자 수를 아파트 세대수로 나눈 것이다. 그 결과 순위가 강남구, 영등포구, 서초구, 마포구, 성동구, 송파구 순으로 높은 것으로 나타났다. 모두 서울에서 집값이 높다고 평가받는 곳이다.

이어 삼토시는 또 다른 지표로 '출근시간대 하차인원'을 골랐다. 지하철역마다 출근시간대에 하차인원이 많거나 많아지고 있다는 것은, 직장이 몰려있거나 새로운 직장이 생겨나고 있다는 의미기 때문이다. 이 지표로 ​상위 10개역을 추린 결과 강남-역삼-선릉-삼성-잠실의 2호선 라인이 가장 강세를 보였다. 서울에서 강남권의 직주근접 경쟁력이 가장 뛰어나다는 것을 의미하는 셈이다. 이어 서남권에서는 2개역(가산디지털단지, 여의도), 도심권에서는 3개역(서울역, 시청, 을지로입구)이 꼽혔다..

삼토시는 출근시간대 하차인원이 2020~2021년 평균 순위 대비 2022~2023년 오른 역들에도 주목했다. 순위가 많이 올라간 역들은 대부분 한강 이북에 있었으며, 그 반대로 순위가 하락한 역은 한강 남쪽인 것으로 집계돼서다.

삼토시는 “이 통계로 도심권과 서북권의 직주근접 경쟁력이 점차 올라오고 있다는 추측이 가능하다”며 “이런 추세가 올해 연간을 통틀어서도 나타날지 무척 궁금해진다”며 글을 마쳤다.

<이하 원문>

입지를 구성하는 요소는 다양하게 있지만 저는 이 중에서도 ‘직주근접’의 가치를 가장 높게 평가하고 있습니다.
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서울 25개구 중에서 아파트 세대수가 5만호 이상이 되는 19개구를 추리고, 그 안에서 각 구별 사업체 종사자 수를 아파트 세대수로 나누어보면 강남구, 영등포구, 서초구, 마포구, 성동구, 송파구 순으로 높은 것을 확인할 수있습니다. 저는 여기서 '아파트 1세대당 사업체 근로자수'를 해당 지역의 직주근접 경쟁력이라고 표현하고 싶은데, 바로 이 직주근접 경쟁력이 강한 곳이 바로 위에 언급된 구들입니다.
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그런데 아파트 5만호 이상 구 내에서 부동산 R114의 서울 구별 아파트 평당가 순위를 2023년말 기준으로 뽑아보면 강남구, 서초구, 송파구, 성동구, 양천구, 마포구 순인 것이 확인됩니다. 위 표에서 직주근접 경쟁력이 강한 것으로 언급된 구들이 거의 포함되어 있습니다. 이것만으로도 직주근접 경쟁력이 집값과 가장 밀접한 관계가 있는 입지적 요소임을 알 수 있습니다.
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한 가지 예외가 양천구였는데, 실제 양천구는 아파트 5만호 이상 19개구에서 직주근접 경쟁력이 17위에 불과했습니다(사업체 종사자수 13만4000명, 아파트 세대수 9만3000호로 아파트 1세대당 사업체 종사자 1.44명). 직주근접 경쟁력이 약함에도 불구하고 아파트 평당가 순위에서 5위를 기록한 것은 양천구의 독특한 경쟁력, 즉 학군의 우수성이 반영된 결과라고 할 수 있겠습니다. 물론 풍부한 대지지분에서 비롯된 재건축 경쟁력도 한 몫 했겠구요.
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어쨌든 직주근접 경쟁력과 집값의 밀접한 상관관계는 데이터로도 확인되고 있습니다. 저는 여기서 또 한 가지 지표를 들이밀고자 합니다. 바로 '출근시간대 하차인원'입니다. 출근시간대 하차인원이 많거나 많아지고 있는 역이라는 것은 직장이 몰려있거나 새로운 직장이 생겨나고 있다는 의미가 되므로 해당 역과의 접근성이 뛰어난 곳이 그 가치를 더해갈 것이라는 점 역시 쉽사리 예상해볼 수 있습니다.
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그런 의미로 저는 매년 연도별 서울 출근시간대 하차인원 상위 30개역을 뽑아보고 있으며 매년 이맘쯤 그 결과를 공개해드리고 있는데요, 여기서 출근시간대는 오전 06~10시로 잡았고 해당시간대 수도권 전체 역의 하차인원을 뽑아봤습니다. 결과는 다음과 같습니다.

​상위 10개역을 보시면 역시 강남-역삼-선릉-삼성-잠실의 2호선 라인이 강세를 보이고 있어 해당 지역의 직주근접 경쟁력이 가장 뛰어나다는 것을 새삼 느끼게 합니다. 서남권에서는 2개역(가산디지털단지, 여의도), 도심권에서는 3개역(서울역, 시청, 을지로입구)이 있습니다.
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다만 이렇게만 보면 변화 추이를 확인하기 어려울 것으로 보여 이번에는 2023년 출근시간대 하차인원 상위 30개역의 연도별 순위 추이를 구성해보았습니다.
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2020~2021년 평균 순위 대비 2022~2023년 평균 순위가 2계단 이상 올라간 역을 파란색, 2계단 이상 내려간 역을 빨간색으로 칠해보았습니다.
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우선 파란색으로 칠해진 역을 평균 순위 상승폭으로 나열해보면 홍대입구, 용산, 합정, 디지털미디어시티, 서울역, 고속터미널, 종각, 성수이고, 빨간색으로 칠해진 역을 평균 순위 하락폭으로 나열해보면 구로디지털단지, 강남, 교대, 남부터미널, 충무로입니다.
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자세히 보시면 바로 알아 차리시겠죠. 출근시간대 하차인원 순위가 많이 올라간 역들은 대부분 한강 이북에 위치해있고, 반대로 출근시간대 하차인원 순위가 많이 내려간 역들은 대부분 한강 이남에 위치하고 있습니다. 이 데이터를 집계한지 5년이 되어가고 있습니다만 이러한 변화는 처음입니다. 위에도 언급했듯이 여전히 동남권·서남권 역들의 순위가 높은 편입니다만 한강 이북, 특히 도심권과 서북권 역들의 순위가 올라가고 있는 것도 확인된 셈입니다.
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참고로 파란색으로 칠해진 역들을 권역별로 나눠보면 도심권 3개역(용산, 서울역, 종각), 서북권 3개역(홍대입구, 합정, 디지털미디어시티), 동북권 1개역(성수), 동남권 1개역(고속터미널)입니다. 이어 빨간색으로 칠해진 역들을 권역별로 나눠보면 동남권 3개역(강남, 교대, 남부터미널), 서남권 1개역(구로디지털단지), 도심권 1개역(충무로)입니다.
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이 변화가 추세적인 것인지 확인하려면 2024년 출근시간대 하차인원 순위도 비슷한 결과가 나와야겠지요. 일단 2024년 1~3월 출근시간대 하차인원을 확인해보니 2023년과는 크게 변동이 없는 가운데 광화문이 14위에서 13위, 을지로3가가 16위에서 14위로 올라간 것이 확인되었습니다. 그리고 광화문과 을지로3가가 올라간 대신, 고속터미널과 교대가 내려갔습니다.
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이유까지는 확인할 수 없었습니다만 일단 도심권과 서북권의 직주근접 경쟁력이 점차 올라오고 있다는 추측은 가능할 것 같습니다. 이 추세가 2024년 연간을 통틀어도 나타날지 무척 궁금해지네요. 내년 이맘쯤에 2024년 결과치를 갖고 다시 글을 써보겠습니다. /이지은 땅집고 기자 leejin0506@chosun.com

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