입력 : 2024.06.05 07:30
[땅집고] “3구역 조합원 중에는 피(프리미엄)를 10억에서 12억까지도 주고 산 사람들이 있어요. 그때부터 누적된 금융 비용에 오른 공사비까지 다 따져보면 (추가 부담금으로) 집 한 채 값이 더 나올 수도 있어요. 분위기에 휩쓸려서 묻지마 투자했다가 후회하는 경우가 많아요.” (한남3구역 인근 A공인중개사무소 관계자)
강북 한강변 노른자 땅에 있어 소위 ‘황제 뉴타운’으로 불리는 용산구 한남뉴타운 내 한남3구역 조합원의 추가 부담금이 눈덩이처럼 불어날 수 있다는 경고가 나온다. 3구역 일대는 과거 지분 쪼개기가 성행하면서 대지 지분이 작은 분할 매물, 이른바 ‘쪼개기 매물’ 비중이 매우 높은 곳이다.
지난 3일 서울시 정비사업 종합정보관리시스템 ‘정비몽땅’에 따르면 한남3구역의 조합원 수는 3880명으로 전체 분양 가구(4778가구)의 81%에 달한다. 조합원 수가 많으면 재개발 시 일반 분양분이 상대적으로 줄고, 대지지분이 줄어 추가 부담금 부담이 늘어난다.
■ ‘500만원대’ 한남3구역 공사비, 오를 일만 남았다
수익성에 대한 구체적인 계산 없이 미래 가치만 보고 매수하는 ‘묻지마 투자’에 대한 우려는 한남뉴타운에 투자 광풍이 불었던 2018년부터 제기됐다. 특히 3구역의 경우 지분 쪼개기로 인해 향후 추가 부담금이 크게 불어날 수 있을 것이란 의견이 적지 않았다.
그러나 1평(3.3㎡)당 지분 호가가 1억원을 훌쩍 넘어섰음에도 투자 열기는 뜨거웠다. 당시 대지지분 10평 안팎 매물 기준으로 약 7억원 정도의 매매가가 책정됐음에도 다세대나 연립 매물을 찾아보기 어려울 정도였다.
부동산 업계에서는 최근 공사비가 급등한 점도 조합원들에게 상당한 부담으로 돌아올 것이라고 관측하고 있다. 현재 서울과 수도권 등을 불문하고 여러 재건축 및 재개발 현장에서 계약 당시 금액을 고수하려는 조합과 공사비를 인상하기 위한 시공사 간 마찰이 속출하고 있다. 공사비 인상을 두고 협상이 이뤄지지 않아 공사를 중단하는 사례도 발생하고 있다. 강동구 둔촌주공아파트 재건축 사업, 은평구 대조1구역 재개발 사업 등이 대표적이다.
3구역 공사비의 경우, 4년 전 책정된 이후 현재까지 변동이 없어 향후 인상폭이 가파를 것이라는 예상이 나온다. 2020년 현대건설이 3구역 조합에 제시한 평당 공사비는 546만원이다. 이후 2022년 관리처분계획 수립 당시에도 인상분이 반영되지 않은 상태로 사업 인가가 났다. 한남뉴타운 내 2구역 평당 공사비가 770만원, 5구역 공사비가 916만원으로 책정된 것과 비교하면 현저하게 낮은 수준이다. 업계에서는 향후 약 800만원에서 1000만원대로 공사비가 오를 것이라고 예상하고 있어 조합원 부담은 크게 가중될 전망이다.
■ 웃돈 10억 줬지만…‘진퇴양난’ 빠진 투자자
현장에서는 금융 부담을 감당할 수 없는 상황에 처해도 현행법 상 조합원 지위 양도가 불가능해 ‘진퇴양난’에 빠진 조합원이 많을 것이라는 분석이 나온다. 3구역은 투기과열지구로 지난해 관리처분인가를 마치면서 전매 제한 적용 대상지가 됐다.
도시정비법에 따르면 1세대 1주택자로서 양도하는 주택을 10년 이상 소유하거나 해당 주택에 5년 이상 거주한 경우에만 전매가 허용된다. 이 조건을 만족하지 못한다면 양도가 불가능한데, 외지 투자자가 많은 3구역 특성상 이 조건을 충족하는 경우는 많지 않을 것으로 보고 있다.
한남3구역 인근 A공인중개사무소 관계자는 “프리미엄을 10억원 이상 세게 주고 들어온 투자자의 경우 그간 쌓인 금융 비용에다 추가 부담금까지 내려면 그 부담이 상당할 것으로 보인다”면서 “시간이 지나 사업을 마치더라도 그동안 불어난 빚을 갚느라 정작 입주도 하지 못한 채로 팔아야 할 가능성이 높다”고 말했다.
정비업계 관계자는 “현재 조합 측에서 사업성을 높이기 위해 상가면적을 줄이는 대신 아파트 가구 수를 늘리는 쪽으로 촉진계획을 변경하고 있다”면서 “분양 가구 수가 늘어나면 수입이 증가하기 때문에 공사비 인상분의 일부는 상쇄 가능할 것으로 보인다”고 밝혔다. /배민주 땅집고 기자 mjbae@chosun.com
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