"월세 깎아줘" "보증금 못 줘" 상가창업 시 진상세입자·임대인 판별법

[권강수의 상가투자 꿀팁] 착한 임대인·임차인 만나는 것도 복…잘 만나는 비법은?

[땅집고] 상가 창업 시장은 구조적으로 임대차 관계가 필수적이다. 상가 투자자 입장에서는 임차인과 계약을 맺어야 임대료를 받을 수 있고, 창업자 입장에서는 임대인과의 계약을 통해 안정적인 점포운영을 해나갈 수 있다.

임대차 관계는 때로 몇 개월 만에 끝나버리기도 하지만 기본적으로 수년 이상 지속되며, 때로 수십 년간 유지되는 일도 있다. 이런 점을 감안하면 착하고 선한 임대인과 임차인을 만나는 것은 큰 복이라고 할 수 있을 것 같다. 먼저 다소 고약한(?) 임대인과 임차인의 사례를 이야기해 보고자 한다.

■ 못 자국 하나하나 보증금서 제외한 임대인에 “환멸”

가게를 운영하던 창업자 A씨는 자신이 원하던 자리에 나온 점포를 보고 얼마 지나지 않아 곧바로 계약했다. 최초 가게 안에 고장나 있는 설비 등에 대해 임대인에게 보수요청을 했지만 계약을 마친 임대인은 이를 무시했다.

하루빨리 영업을 시작하고자 했던 A씨는 급한 나머지 자비로 수리했다. 이후 영업은 생각보다 잘 되지 않아 임차인으로서는 가게를 정리할 수밖에 없었다.

점포를 비우고 임대인에게 보증금을 청구한 A씨는 금액을 제하고 주겠다는 통보를 받았다. 액수도 적은 금액이 아니었다. 이유는 점포에 손상을 입히고 원상복구를 해놓지 않았다는 이유에서였다. 이때 임대인은 인테리어를 위해 박은 못 자국 하나하나까지 피해보상조로 책정해 보증금에서 제했다. 여기서 그치지않고 인테리어 업자를 불러 손상된 부분 하나하나를 체크해 그대로 A씨에게 전가했다. 원래 있었던 손상인지 A씨가 입힌 손상인지 확인도 되지 않는 상황이었다. A씨는 이 과정에서 사람관계에 대해 환멸을 느낄 정도로 고통을 받았다고 토로했다.

반대로 임차인 문제로 속을 끓는 임대인들도 있다. 상가주인 B씨는 오랜 공실 끝에 임차인 C씨를 맞이해 무척 기뻤다. 하지만 C씨는 영업력이 좋지 못해 점포를 운영할 만한 능력이 되지 않았다. 그러다보니 임대료를 밀리기 일쑤였다. 원칙대로 하면 강제적으로 퇴거조치를 할 수도 있지만 또다시 공실이 되는 것이 두려운 B씨는 사정이 나이지기만을 기다리며 C씨와 계약 관계를 유지했다. 그렇지만 C씨는 수시로 임대료를 밀리는 것을 넘어 임대료 인하까지 요구했다.

C씨의 경우, 선하지 않은 임차인이라고 말하기는 어려울 수도 있다. 실제 마음은 선량하지만 영업능력이 부족할 뿐일지도 모르기 때문이다. 하지만 상가 시장에서는 임대료를 제 때 잘 지급하며 안정적 영업을 해나가는 창업자가 착한 임차인이고, 임대료를 제대로 내지 못하는 창업자는 선하지 못한 창업자로 본다. 그만큼 상가주인에게는 임대료의 안정적 지급이 중요하기 때문이다.

이외에도 생각보다 고통거리를 안겨주는 임대인과 임차인의 사례들이 적지 않다. 방금 임대료를 밀리는 임차인의 사례를 이야기했지만 보증금을 제때 돌려주지 못하는 임대인도 있는 것이 현실이다. 그렇기에 상가투자자와 창업자 모두 상대를 잘 만나기를 희망한다.

■ 임대인·임차인 계약 전 신중하게 확인해야…소개받는 것도 방법

부정적 이야기를 했지만 제때 임대료를 잘 내는 임차인, 어려운 시기 임대료를 먼저 인하해주고 임차인의 영업을 도와주는 임대인들도 있다.

그렇다면 이런 임차인과 임대인을 만나는 것에 대해서는 운에 맡겨야하는 것일까? 물론, 운도 중요하겠지만 미리 여러 가지 사항을 체크해놓으면 상대적으로 실패 확률을 줄일 가능성이 높다.

먼저 임대인은 임차인이 생겼다고 해서 무조건 허락하기보다 신중하게 판단하는 것이 좋다. 한 번 임차인을 맞이하면 쉽게 바꾸기 어렵기에 임차인 업종의 발전가능성과 임차인의 능력을 살펴보는 것이 좋다. 자격증이 필요한 업종이라면 자격증의 보유유무를 직접 체크하는 것도 나쁘지 않다. 또한 업력을 통해 창업운영에 대한 의지를 알아볼 수도 있다.

더 나아가 이전에 사용했던 임차인의 점포와 연락해 문제가 없었는지 확인하는 것도 바람직한 자세이다. 무엇보다 임차인이 나타났다고해서 너무 기쁜 나머지 성급하게 계약을 하는 일은 피하는 것이 좋다.

창업자 입장에서도 마찬가지로 자신이 원하는 점포에 물건이 나왔다고 해서 섣부르게 계약하는 것은 금물이다. 기본적으로 가격과 입지를 따지는 것에 이어, 임대인의 평판을 알아보는 것이 필요하다. 이전에 영업을 하고 떠난 창업자와 연락을 해본다던지, 아니면 주변의 점포들을 통해 이야기를 나눠보다보면 정보를 얻을 수 있는 가능성이 있다.

또 한 가지 방법은 공인중개사 등을 통해 임대인, 임차인을 소개받는 것이다. 이렇게 되면 아무래도 문제사항이 발생할 때 책임을 분산할 수 있는 여지가 생길 수 있고, 애초에 평판을 강조해 이에 맞는 상대를 소개받을 수도 있다.

상가 주인이나 창업자 입장에서 임대인 또는 임차인과의 만남은 앞서 이야기한 것처럼 장기간에 걸친 인연관계가 될 수 있다. 그리고 삶에 미치는 영향도 의외로 적지 않다. 이같은 점을 감안해 신중하면서도 꼼꼼하게 임차인이나 임대인을 선정하려는 자세를 갖출 필요가 있다. /글=권강수 상가의신 대표, 정리=김리영 땅집고 기자

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