입주권 21억 둔촌주공 전세금 6억…입주폭탄에 반값 전세 속출

[땅집고] ‘입주권 21억5000만원, 전세금 6억6000만원. 전세가율은 30.7%’

1만2032가구로 국내 최대 규모 단지로 거듭날 올림픽파크포레온의 현주소다. 서울 강동구 둔촌동 올림픽파크포레온 전용면적 84㎡ 입주권은 이달 초 21억5897만원에 거래됐다. 이는 같은 평형 기준 역대 최고가 거래다. 2022년 12월 분양할 당시, 해당 면적 분양가가 약 13억원이었던 점을 감안하면 1년 반 만에 8억5000만원이 상승했다.

반면 올 연말 입주를 앞둔 전세시장은 약세를 면치 못하고 있다. 서울 전세시장이 매물 품귀 현상을 보이면서 전세금이 1년 이상 치솟고 있다. 53주째 고공행진이다. 그러나 올림픽파크포레온이 위치한 강동구 전세 시장은 딴판이다. 서울에서 연초 대비 평균 전세금이 유일하게 하락한 곳이 강동구다.

올림픽파크포레온 전용 84㎡ 전세 매물은 최저가 6억6000만에 나와 있다. 주택 매매가격 대비한 전세금의 비율인 전세가율은 30.7%에 불과하다. 전세금이 입주권 가격의 반의반 값이 됐다. 28일 통계청 국가통계포털(KOSIS)에 따르면, 전국 주택 전세가율은 지난달 기준 63.8%다. 서울은 58.5%다.

올림픽파크포레온 전세가율은 전국과 비교하면 절반이 안 되고, 서울과 비교하면 절반을 겨우 웃돈다. 현재 입주권 매매가 21억5000만원을 기준으로 서울 평균 전세가율을 적용하면 전세금은 12억5000만원이다. 그러나 현재 시장에 나온 매물은 반값이다. 6억대다. 그만큼 매매가격과 전세금 차이가 엄청나게 벌어졌다는 의미다. 역대급 ‘입주 폭탄장’의 여파다. 입주권 가격은 지속적으로 오르고 있지만, 전세금은 입주 시기가 다가오면서 ‘갭’이 더 커지고 있다.

전세가율 30%대는 1970년대 입주한 대치동 은마아파트, 잠실주공5단지와 비슷한 수치다. 이 두 단지는 40살이 넘은 국내 대표적인 재건축 단지다. 입지는 뛰어난 반면, 단지가 워낙 낡아 주거환경이 열악하다. 그래서 전세금이 매매가격과 비교해 훨씬 저렴하고 전세가율이 낮은 구조다. 1979년 입주한 은마아파트 전용 76㎡는 이달 8일 23억에 거래됐다. 반면 전세금은 7억원 안팎에 거래되고 있다.

올림픽파크포레온 입주장과 유사한 사례로 꼽히는 과거 헬리오시티 입주장 때는 어땠을까. 송파구 가락동에 위치한 헬리오시티는 9510가구로, 올림픽파크포레온 전 서울에서 가장 큰 단지였다. 이 단지는 2018년 12월 입주를 시작했다. 당시 전용 84㎡ 매매 가격은 15억원, 전세금은 5억5000만원~6억5000만원이다. 1만가구 입주 물량이 쏟아지면서 전세금이 주변 시세보다 훨씬 낮았다. 현재 헬리오시티 전세가율은 50%를 넘는다. 하지만 6년 전엔 약 40%에 불과했다. 지금의 올림픽파크포레온 전세가율 ‘30.7%’가 얼마나 낮은 지 체감할 수 있다.

올림픽파크포레온과 헬리오시티 입주 시점 매매가격을 비교하면 6년이라는 시차가 나면서 6억원 이상 차이가 난다. 반면 전세금은 과거와 지금이나 비슷한 수준이다. 그만큼 올림픽파크포레온 전세금과 전세가율이 낮다는 것이다. 통상 신축 아파트는 주거 선호도가 높아 전세금이 비싸다. 하지만 입주 물량이 이례적으로 과다한 올림픽파크포레온에서는 입주 폭락장이 나타나고 있다.

전세 수요자 입장에서는 오히려 저렴한 신축 단지에서 거주할 수 있는 좋은 기회다. 전반적으로 아파트 입주물량이 많아 전세 매물 후보군이 많다면 이야기가 다르겠지만 지금처럼 전세 매물 품귀 현상일 보일 경우 좋은 선택지가 될 수 있다. 게다가 ‘2+2년’ 임대차법이 도입되면서 집주인이 실거주만 하지 않는다면 5% 상한선을 두고 저렴한 가격에 임대차 계약 연장도 가능하다. 부동산업계 한 전문가는 “서울 아파트 인허가 물량 등을 고려하면 당분간 전세 시장이 전반적으로 안정화하기는 어렵다”며 “올림픽파크포레온 전세시장이 조정을 받고 난 이후 과거보다 빠른 시간에 시세만큼 오를 가능성이 높다”고 했다. /박기홍 땅집고 기자 hongg@chosun.com

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