입력 : 2024.05.28 07:30
[발품리포트-노량진뉴타운②] 노량진 2·4·6구역, 행정타운 가깝고 사업 속도 빨라…“서남권 랜드마크 발돋움하나”
[땅집고] 지난 24일 서울 동작구 지하철 7호선 장승배기역을 나서자마자, 막바지 철거 작업 중인 노량진 2구역과 6구역 주택재개발 사업지가 눈에 들어왔다. 장승배기로를 건너 동쪽 좁은 골목으로 들어가면 주민 이주가 한창인 4구역이 나온다.
2구역 인근 A공인중개사사무소 관계자는 “노량진 뉴타운 대장주는 1구역이지만, 2·4·6구역도 이미 8억원 정도 프리미엄이 붙었다”면서 “종합행정타운이 가깝고, 사업 속도가 빨라 투자자들로부터 관심을 많이 받는다”고 했다.
실제 노량진 뉴타운에서는 1·9호선 환승이 가능한 노량진역에서 가깝고 단지 규모가 큰 1구역(2992가구)과 3구역(1012가구)이 대장주로 평가받는다. 하지만 총 2754가구가 들어설 2·4·6구역도 ‘장승배기 종합행정타운’ 접근성이 좋고 사업 속도가 빨라 주목받고 있다.
연내 준공을 앞둔 종합행정타운에는 동작구청이 이전하고 구의회·경찰서·우체국 등 각종 행정기관도 함께 들어선다. 2구역과 6구역은 이르면 2025년 초 일반분양을 진행할 것으로 보인다.
■ 2구역은 주상복합 건설…6구역은 속도 빠르고 대단지
노량진 재개발 구역 인근 공인중개사사무소는 2구역과 6구역의 선택 기준을 취향 차이로 꼽았다. B중개업소 관계자는 “6구역이 속도는 가장 빠르고 2구역은 행정 절차가 남았지만, 단지가 작아서 신속하게 진행될 것”이라며 “매수자들을 보면 주상복합을 선호하면 2구역, 대단지 아파트 단지를 선호하면 6구역을 선택하려는 경향이 있다”고 말했다.
‘SK에코플랜트 드파인’이 예정된 2구역은 노량진뉴타운 중 최고층 주상복합으로 설계됐다. 올해 1월 기존 3개동 지상 29층, 421가구에서 2개동 지상 45층, 411가구로 설계 변경했다. 2구역은 여의도 스카이라인을 잇는 서울 서남권 랜드마크로 자리잡을 것이란 기대를 받는다. 공공보행로 전면부에 광장을 조성해 장승배기역으로 연결성을 높일 예정이다.
현재 장승배기로 상가 건물을 제외하면 철거 마무리 단계다. 당초 올해 착공과 일반분양까지 진행할 예정이었으나, 설계 변경 후 사업시행변경인가, 관리처분변경인가 절차를 거치느라 다소 지연됐다.
SK에코플랜트과 GS건설 컨소시움이 시공을 맡은 6구역은 지하4층~지상 28층 14개동, 1499가구로 재탄생한다. 단지내 경사가 많고 큰 도로에 인접하지 않지만, 노량진뉴타운에서 두번째로 큰 단지고, 영등포중, 영등포고, 장승공원과 가깝다.
6구역은 철거가 마무리됐고, 올해 말 조합원 동호수 추첨을 진행할 전망이다. 내년 착공해 일반분양을 진행할 예정으로 현재 진행 속도가 가장 빠르다.
4구역은 2·6구역에 비해 속도는 더디다. 관리처분계획 인가 후 조합과 시공사 현대건설간 협의로 하이엔드 브랜드 ‘디에이치’ 적용하게 됐기 때문이다. 기존 30층에서 35층으로 층수를 높이고, 중대형 주택형을 추가했다. 지하 6층~지상 35층 844가구로 지난해 12월 이주를 시작해 올해 8월까지 완료하겠다는 계획이다.
■ 84㎡ 사려면 14억~15억 필요…“조합원 분양가 더 오를듯”
노량진 2구역은 단지 규모가 크지 않지만, 일반분양(303가구) 비중이 높고, 설계변경으로 대형 주택형이 늘어 사업성이 개선될 여지가 있다. 3.3㎡당 평균 공사비는 489만원이다.
인근 중개업소에 따르면 분양가 6억8000만원인 84㎡ 조합원 입주권은 총 투자비로 약 14억원이 필요하다. 권리가액 3억6000만원에 7억원대 후반 프리미엄이 붙고 추정분담금은 약 3억2000만원이다.
3.3㎡당 평균 공사비 495만원인 6구역 84㎡ 조합원 분양가는 6억3000만원이다. 권리가액 3억원에 프리미엄 8억원이 붙는 입주권의 추정 분담금은 3억3000만원이다. 입주하려면 총 14억3000만원이 필요하다.
4구역은 3.3㎡당 평균 공사비가 478만원이다. 4구역 84㎡ 조합원 분양가는 6억7800만원으로, 권리가액 2억9000만원인 입주권을 가진 조합원은 3억8800만원의 분담금을 내야 한다. 프리미엄은 약 8억원으로 총 15억원이 필요하다.
다만 분담금이 늘어날 가능성이 크다. 공사비 인상 탓이다. 관리처분계획인가 단계에 있는 3구역 조합원 분양가가 공사비 인상을 반영해 조정됐는데, 84㎡가 7억6000만원에서 11억3000만원으로 뛰었다. 다른 구역 조합원 분양가 역시 조정이 불가피하다는 평가다.
B중개업소 관계자는 “2·6구역은 이주와 철거가 진행된 지 꽤 지났고, 현재 조합원 분양가도 당시 기준이다. 4구역도 하이엔드 브랜드를 적용하는만큼 공사비 인상을 피할 수 없을 것”이라며 “3구역처럼 4억원에 가까운 수준은 아니지만 2억~3억원 인상을 각오해야 할 것 같다”고 밝혔다. /이승우 땅집고 기자 raul1649@chosun.com
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