'미분양 늪' 대구에 22억 펜트하우스 출격…차기 대장주지만 무리수ㅣ두산위브더제니스 센트럴시티

[땅집고] 전국에서 미분양 아파트가 1만가구 이상으로 가장 많은 대구시에서 올해 5월 대단지 아파트가 분양합니다. 두산건설이 대구시 북구 학정동에 짓는 ‘두산위브더제니스 센트럴시티’인데요. 최고 29층 14개동에 1098가구나 됩니다.

아무래도 대구 부동산 시장 상황이 안 좋은 만큼 이 아파트 분양 성적이 어떻게 될지 좀 궁금한데요. 그래서 오늘은 특별히 대구 북구지역에서 15년 동안이나 공인중개사 활동하신 전문가, 이인권 한신더휴팰리스부동산 소장님을 모시고 이 아파트 장단점 분석해보겠습니다.

■ 대구 북구, 23만명 수요 갖춘 지역

▶이지은 기자: 지금 대구 부동산 시장이 솔직히 그렇게 좋다고는 말을 할 수가 없습니다. 앞서 말씀드린 것처럼 대구가 미분양 1위 도시인데, 좀 요새 대구 부동산 시장 분위기가 어떤지요.

▶이인권 소장: 체감적으로는 조금씩은 나아지는 것 같습니다. 일단 미분양 수도 줄고 있고, 올해 3~4월 거래량이 이제 체감적으로 조금씩 좋아지는 것 같습니다. 약간씩 눈에 보이는 것 같습니다.

▶이지은 기자: 올해 4월에 대구 수성구에서 ‘범어 아이파크’ 분양했는데 너무 잘 됐어요. 평균 청약 경쟁률이 무려 16.7대 1입니다.

▶이인권 소장: 저도 계약이 완판됐다는 소식에 조금 놀랐습니다. 이 시장 분위기에 완판이 됐더라고요. 수성구니까 그런 것 같습니다.

▶이지은 기자: 그런데 이달 ‘두산위브더제니스 센트럴시티’가 분양하는 곳은 수성구가 아니라 북구입니다. 북구는 좀 어때요?

▶이인권 소장: 북구는 금호강을 사이에 두고 강북 지역과 강남으로 나뉩니다. 전체 북구 인구가 45만~46만명 정도 되는데, 강북 지역이 23만입니다. 이 23만명이 외부에서 들어오지도 않고, 잘 나가지도 않는 그런 특별한 수요성이 있는 지역이 바로 강북 지역입니다.

■ 34평 분양가가 5억원 후반대…인근 새아파트 대비 1억~2억 비싸

▶이지은 기자: 분양가 측면부터 좀 단도직입적으로 여쭤보자면, 저는 이 두산위브더제니스 센트럴 시티가 조금 비싸게 느껴지더라고요. 34평이 얼마였죠?

▶이인권 소장: 34평 기준층(11층 이상)이 기본 분양가와 발코니 확장비를 포함해서 5억6900만원이죠.

▶이지은 기자: 여기에 옵션비용까지 고려하면은 사실상 5억원 후반대입니다. 주변 단지와 비교하면 어떤 수준인가요?

▶이인권 소장: 현재 단순 비교할 수 있는 단지는 근처 북구 읍내동에 2년 전에 분양한 ‘화성파크드림 구수산공원’이라는 아파트가 있습니다. 이 단지 분양가가 5억3000만원대였습니다. 현재는 로열층 기준으로 했을 때 프리미엄이 한 1000만원 정도씩 붙은 가격에 거래가 됩니다. 그러니까 이번에 분양하는 ‘두산위브더제니스 센트럴시티’가 이 단지보다 3000만~4000만원 정도 비싸다는 계산이 나옵니다.

현재 이제 전반적인 시장 건축비라든지 인건비 상승률을 고려하면 건설사와 시행사 입장에서 최소한의 금액으로 분양에 나섰다고 생각이 됩니다. 다만 주변 시세에 비하면 저렴한 분양가는 아니겠죠.

▶이지은 기자: 그런데 분양 광고 보니까 ‘착한 분양가’래요.

▶이인권 소장: 착한 분양가는 아닌 것 같습니다. 다만 현재 시점에 시행사와 건설사에서 내놓을 수 있는 최선의 분양가인 건 맞는 것 같습니다.

▶이지은 기자: 거품을 싹 뺀 분양가는 맞지만, 조금 비싸게 느껴질 수는 있다는 결론입니다. 그런데 제가 같은 학정동에 하천 하나 끼고 건너편에 있는 ‘학정역 효성해링턴플레이스’라는 아파트를 봤더니 이번달에 3억4000만원에 팔렸더라고요. 이 단지에 비하면 ‘두산위브더제니스 센트럴시티’가 2억원이나 비싼 것 아닌가요?

▶이인권 소장: 이 단지하고 단순 비교하기는 어렵습니다. 일단 세대수 차이가 나고, 입지도 조금은 차이 납니다. 오히려 지금 매천동에 있는 ‘한신더휴팰리스’ 아파트가 좀 더 근접한 비교 대상이 되지 않을까 생각하는데요. 지금 이 아파트가 지금 한 4억원 중반대니까, ‘두산위브더제니스 센트럴시티’가 1억원 정도 비싸다고 봐야 하겠죠.

■ 미분양 확률이 90% 이상될 듯

▶이지은 기자: 지금 시장이 안 좋은데 분양가가 비싸니 청약에서는 아무래도 미달이 나겠어요.

▶이인권 소장: 미분양이 날 확률이 거의 90% 이상 될 것 같습니다. 앞으로 계약률이 관건이 되겠죠. 선방을 한다면 계약률이 30~40% 정도 될 거라고 봅니다.

▶이지은 기자: 이 미분양을 2027년 입주까지는 많이 소진해야 할텐데요.

▶이인권 소장: 3년 뒤 입주할 때 시장 상황이 조금 더 좋아진다면 아마 충분히 소진할 여지는 있다고 봅니다. 지금 북구에 거의 20년 이상 된 아파트가 60~70%거든요. 그래서 신축 아파트에 대한 수요층은 충분히 있긴 합니다. 이런 수요자들이 앞으로 금리가 인하하거나 시장 상황이 개선되면 진입할 수 있을 거라고 생각합니다.

▶이지은 기자: 청약 미달이 거의 확실시라면, 청약하는 사람 입장에서는 굳이 청약 통장 쓰기보다는 나중에 동·호수 선착순 지정 계약을 해도 되잖아요.

▶이인권 소장: 그래도 청약 통장을 보유한 실거주자 분들이라면 청약에 도전하는 것을 추천합니다. 앞동 위주, 조망과 일조가 확보되거나 타입이 좋은 주택은 빨리 계약될 가능성이 높기 때문입니다. 요즘은 6개월만 지나면 청약 1순위 자격이 생기니까, 일단 청약하고 당첨된 동호수가 마음에 안 들면 그 때 포기하셔도 좋을 듯합니다.

■ 군위 통합신공항 호재…입주하면 지역 대장주, 실거주자 위주로 계약할듯

▶이지은 기자: 입지를 조금 볼게요. 이 아파트가 대구 지하철 3호선 학정역 역세권입니다. ‘학정역지구 도시개발구역’ 개발로 분양한 아파트라고 하는데, 이 사업이 정확히 어떤 사업일까요?

▶이인권 소장: 지금 농촌기술진흥원(농기원) 부지죠. 농기원 부지가 2~3년 뒤 경북 상주시로 이전하는 것이 확정이 됐습니다. 그 부지를 지구단위계획구역으로 지정하고 개발하는 겁니다.

군위 통합신공항 이전이 확정되면서, 얼마 전 홍준표 대구시장님께서 인근에 있는 학정동을 프론트 도시로 육성한다는 발표가 있었던 점이 가장 호재일 것 같습니다. 학정동이 공항 관문 지역이거든요. 공항 인근 인프라를 이용하는 수요층이 이 아파트에 진입할 수 있을 거라고 생각합니다.

한 가지 단점이 있다면 초등학교가 멀다는 겁니다. 칠곡초등학교 배정을 받는데 걸어서 20분 정도 거리에 있거든요. 그래서 건설사가 2년 동안 스쿨버스 운영을 지원해주겠다는 공약을 내걸었습니다.

▶이지은 기자: 지금까지 입지를 실거주자 입장에서 말씀을 주셨어요. 이번에는 투자자 입장에서도 한번 분석해보려고요. 투자자들은 대구에선 학군지인 수성구 위주로 진입할 것으로 예상하는데, 북구에 있는 ‘두산위브더제니스 센트럴시티’는 아무래도 투자 수요가 많이 없을 것 같아요.

▶이인권 소장: 부동산 시장이 호황기였던 2016~2017년부터 2021년까지에도 대구 북구에 진입하는 투자자는 극히 제한적이었습니다. 대부분이 수성구나 달구벌대로 2호선 라인으로 유입되거든요. 따라서 지금 북구 부동산 시장에 투자자가 들어오기에는 아마 한계가 있어 보입니다. 이 아파트도 거의 100% 실거주자 위주로 계약이 될 것 같습니다.

▶이지은 기자: 서울에서는 요새 25평이 되게 핫하거든요. 근데 이 아파트 보니까 34평 이상 중대형이고, 70평 이상인 펜트하우스도 3가구나 있었어요. 대구에서 중대형이 인기인가요?

▶이인권 소장: 과거 대구에는 20~30평대 분양이 상당히 많았는데, 이에 비해서 40~50평대 중대형 아파트 분양이 좀 적었습니다. 그래서 희소성 측면에서 인기가 상당했죠. 강북 지역도 마찬가지입니다. 지금 40~50평대 물량이 적고, 펜트하우스를 제대로 갖춘 단지도 없거든요. 그래서 ‘두산위브더제니스 센트럴시티’가 입주하면 ‘부자 아파트’라는 이미지를 갖출 것 같습니다. 아마 상징성이 있지 않을까 그런 생각을 해봅니다. 다만 분양가가 22억원 정도로 상당히 높게 나왔습니다.

■ 공급 폭탄이던 대구 새 아파트, 2027년에는 바닥 수준

▶이지은 기자: 이 아파트가 2027년 6월 입주입니다. 대구시 새아파트 공급이 많았는데, 이 쯤 되면 바닥 수준으로 떨어집니다. 그럼 앞으로 이 아파트 가격이 오를 가능성이 있다고 봐야 할까요?

▶이인권 소장: 3년 뒤 얘기이기 때문에 지금 예측하기는 어렵지만, 상황상은 아마 지금보다는 나아질 것 같습니다. 지금 당장 대구시장은 너무 어렵죠. 지난해에 3만5000가구 입주, 올해 2만5000가구, 내년에도 한 1만가구 입주를 앞두고 있어서요. 내년까지는 집값이 보합 내지는 지역별로 약상승 정도 유지가 될 것 같은데 금리도 아마 변수가 되겠죠. 금리가 내려간다면 아마 내년 하반기부터는 대구 시장도 조금 더 좋아지지 않을까 이런 예상을 해봅니다.

▶이지은 기자: 오늘 소장님이랑 말씀 나눠보니까 ‘두산위브더제니스 센트럴시티’, 결론적으로 시장 상황상 아쉽겠지만 미분양을 피할 수 없을 것으로 보입니다. 하지만 입주하고 시장이 좀 나아지면 강북권 대장주로 자리 잡을 확률이 높을 것으로 보인다고 정리해볼 수 있을 것 같습니다.

이 아파트가 이달 27일 특별공급, 28일 1순위 청약받는다고 합니다. 관심 있는 대구 시민분들 그리고 경북권 주민분들은 분양 홈페이지랑 모델하우스 방문하셔서 더 자세한 정보 들어보신 뒤에 청약 나서면 좋겠습니다. /이지은 땅집고 기자 leejin0506@chosun.com

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