"역까지 30분" 산자락 빌라촌 입지인데…분양가는 역세권 신축 뺨치네 | 서대문 센트럴 아이파크

[땅집고] 서울 새아파트 청약 당첨되면? 당연히 좋겠죠! 그런데 주변에 온통 산밖에 없는 완벽한 산세권 아파트도 괜찮으실까요? 게다가 바로 옆 신축보다 2억 비싸게 분양한다면요?

이달 서울 서대문구 홍은동에 분양하는 ‘서대문 센트럴 아이파크’ 이야기입니다. 총 827가구로 규모가 제법 있는 단지인데요. 오늘 분양청문회에서 이 아파트 장단점 한번 낱낱이 분석해보도록 할게요.

먼저 이 아파트 들어서는 서대문구 홍은동이 어떤 동네인지 간단히 알아볼까요. 백종원의 골목식당 보신 분들은 익숙하실수도 있어요. ‘연돈’, ‘홍탁집’ 있는 포방터 시장 있는 동네거든요. 지리적으로 보면 서울 도심, 광화문 일대의 북쪽에 자리잡고 있는데 지하철 3호선으로 직결돼있어서 광화문으로 출퇴근 하는 수요 뿐 아니라 3호선 타고 강남권으로 직장 다니는 분들도 많이 찾는 곳입니다. 원래 낡은 단독주택이랑 빌라가 많았는데 재건축 재개발 사업을 통해서 새아파트가 하나 둘 들어서고 있는데요. 이 중 홍은13구역을 재개발한 아파트가 바로 ‘서대문 센트럴 아이파크’ 입니다.

근데 ‘서대문 센트럴 아이파크’, 이름만 들으면 왠지 서울 서대문구의 중심지(센트럴)에 들어설 것 같은 느낌을 줍니다.

그런데 지도를 봤더니 중심은 무슨? 서대문구 중에서도 완전 외곽 중의 외곽! 산자락 입지입니다. 아파트 북쪽으로는 서울 북한산이 떡하니 있고요, 남쪽에는 홍제천이 흐르고 있네요. 완전히 산세권 아파트! ‘나는 산 좋고 물 좋고 공기 좋은 동네가 좋아’하시는 분들은 꽤 마음에 드실 수 있겠어요.

하지만 서울 핵심 인프라를 누리고 싶은 분들한테는 이 아파트 입지가 아쉬울 가능성이 큽니다. 일단 대중교통 이용이 꽤나 불편합니다. 지금 서대문구 홍은동 핵심 교통망은 동네를 남북으로 가로지르는 지하철 3호선이거든요. 3호선 지하철역을 이용하면 서울 도심인 광화문·시청 일대를 낀 경복궁역까지 환승 없이 갈 수 있습니다.

그런데 ‘서대문 센트럴 아이파크’에서는 가장 가까운 3호선 역인 홍제역까지 걸어서 무려 30분이나 걸립니다. 산자락에 파묻혀있는 만큼 도심 인프라와는 먼 탓이겠죠.

자차를 이용해서 도심으로 이용하는 것도 만만치가 않습니다. 홍은동에서 도심까지 이어지는 대표적인 도로가 통일로인데요. 이 통일로는 홍은동 주민들 뿐 아니라 더 북쪽에 있는 주거 밀집지, 은평구 녹번동·불광동이랑 더 나가아서 고양시같은 경기 서북부 주민들도 함께 이용하기 때문에 출퇴근 시간에는 거의 지옥 수준으로 차가 밀립니다. 안밀리면 20분이면 갈 거리인데 거의 1시간 도로에 갇혀있어야한다고 해요.

아파트 어떻게 지어지는지도 좀 볼게요. 북한산 끼고 있는 만큼 아파트를 높게는 못짓습니다. 최고 15층, 새아파트 치고는 좀 낮죠. 총 827가구짜리인데 이 중 409가구를 일반분양하고요. 주택형은 49·59·75·84㎡ 이렇게 네 가지 마련했습니다.

일반분양하는 주택 중에선 59㎡ 물량이 전체의 58%(238가구)로 가장 많습니다. A타입 보면 3베이 판상형 아주 무난하게 설계했고요. B타입은 거실에 ㄱ자 주방 붙인 타워형인데 환기·통풍 고려해서 주방에 창을 하나 내줬습니다.

84㎡ 중에서 독특한 평면도 있어요. 산세권에 들어선다는 특징을 살려서 각 동 1~4층 저층에 테라스형 주택을 마련했습니다. 각 층 단차를 둬서 계단식으로 배치하고, 거실쪽에 내 맘대로 쓸 수 있는 테라스 공간을 주는거에요. 그만큼 분양가가 일반 평면에 비해서 1억~2억원 정도 비싸긴 한데, 아파트 살지만 단독주택같은 느낌 내고 싶은 분들에게는 꽤 맘에 들 것 같아요.

그럼 가장 중요한 분양가는 얼마에 나왔을까요. 25평이 최고 8억6030만원, 34평(테라스형 제외)은 10억2470만원입니다. 에어컨같은 유상옵션 고려하면 34평 기준으로 10억원 중반대 됩니다. 요즘 워낙 새아파트 분양가가 치솟다보니까 이 가격이 비싼건지 싼건지 감이 안오실텐데요.

제가 여기 서대문구 홍은동이랑 바로 옆 홍제동에서 최근 10년간 정비사업으로 새로 지은 아파트 실거래가랑 비교해봤어요. 이 아파트가 3호선 홍제역까지 걸어서 30분 걸리는 비역세권이었던거 기억하시죠. 그런데 홍제역 도보 10분 거리 역세권인 홍은12구역 재개발, ‘북한산 더샵’이 올해 2월 10억6700만원에 팔렸습니다. 그러니까 ‘서대문 센트럴 아이파크’가 지하철역은 더 먼데 가격은 비슷한겁니다.

바로 옆에 있는 홍은14구역 재개발, ‘북한산 두산위브’ 집값이랑 비교하면 더 비싸게 느껴지는데요. 둘 다 산세권으로 입지는 비슷한데 북한산 두산위브’는 올해 8억원 초중반대에 팔리고 있거든요. 이 가격과 비교하면 2억원 정도 비싸게 분양하는 셈이죠.

시세 대비 분양가가 비싼데 분양대금 납부 기간까지 촉박한 것도 살짝 부담이 될 수 있을 것 같아요. 입주 예정일이 2025년 6월이라서 잔금 내기까지 한 1년 정도밖에 시간이 없어요.

원래 새아파트마다 공사 기간이 한 2년 반에서 3년 정도 되고, 이 시간 맞춰서 분양대금 납부하도록 하는 것과 비교하면 너무 짧아요. 조합이 원래 2023년 1월쯤 분양하려고 했는데 2022년 하반기부터 부동산 경기가 가라앉으면서 미분양 날까봐 분양 시기를 좀 미뤘거든요.

그만큼 분양대금 납부기간이 짧아진 겁니다. 그래서 당첨자들이 자금 부담 느낄까봐 살짝 편의를 준게 느껴집니다. 입주자모집공고 봤더니 원래는 분양대금의 10%가 계약금인데, 이 돈 다 안내도 일단 3000만원만 내면 계약할 수 있도록 해줬어요. 그리고 한 달 안에 계약금 다 납부하고 이후에 중도금 60%, 잔금 30% 내는 구조입니다.

서울 산세권 아파트인 ‘서대문 센트럴 아이파크’, 이 달 28일 1순위 청약 진행하는데 우리 땅집고 구독자 여러분들은 오늘 분양청문회 내용이랑 분양 홈페이지, 모델하우스 안내 참고하셔서 청약 결정하시면 좋겠습니다. /이지은 땅집고 기자 leejin0506@chosun.com

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