전세사기특별법 표결 임박…정부 "선(先)구제 후(後)회수 어렵다"

[땅집고] 야당이 오는 28일 열리는 21대 국회 마지막 본회의에서 ‘선(先)구제 후(後)회수’ 방안을 담은 전세사기 피해지원 특별법 개정안 처리한다고 밝힌 가운데, 정부가 특별법 개정안의 문제점을 재차 거론했다.

23일 국토교통부와 법무부, 금융위원회는 이날 한국부동산원 서울강남지사에서 ‘전세사기 특별법 개정안에 대한 종합 토론회’를 열었다.

특별법 개정안은 전세사기 피해자들에 대해 ‘선구제 후회수’ 방안을 담고 있다. 주택도시보증공사(HUG) 등 공공기관이 전세사기 피해자의 전세보증금 반환채권을 사들여 보증금 일부를 돌려준 뒤 전세사기 피해 주택을 매각하는 등의 방식으로 자금을 회수하는 방안이다.

개정안은 피해자가 전세보증금 반환채권의 공공 매입을 신청하면 채권 매입기관이 공정한 가치 평가를 거쳐 채권을 매입하도록 하고 있다. 채권 매입 가격 하한선은 우선변제를 받을 보증금의 비율(평균 30%가량) 이상으로 뒀으며 상한은 없다.

하지만 정부는 전세사기 피해자로부터 공공이 매입하도록 한 전세보증금 반환채권의 가치평가가 어렵고, 피해주택 매각에는 상당 기간이 소요돼 ‘선구제’도, ‘후회수’도 어려울 수 있다고 보고있다.

토론회에서는 전세보증금 반환채권이 얼마인지 평가하기 위한 기준을 마련하기 어렵다는 점이 가장 큰 문제로 제기됐다. 피해자는 채권 평가액만큼을 돌려받게 되기에 가치평가는 매우 중요한 요소다.

이장원 국토부 전세사기피해지원단 피해지원총괄과장은 “일반적 주택과 달리 전세사기 피해주택의 권리관계는 복잡하기 때문에 권리관계 확인을 위한 근거 규정이 반드시 필요하다”며 “그러나 조세 채권을 포함한 모든 채권을 확인할 수 있는 절차가 특별법 개정안에 없기 때문에 국회에서 통과해도 작동하기가 어렵다”고 말했다.

정부는 특별법 개정안 시행 때 공공기관인 한국자산관리공사(캠코)의 선순위 저당 채권 매입에도 1조8000억∼2조2000억원가량의 재원이 소요될 것으로 예상하고 있다. 피해자가 신청하면 캠코가 선순위 저당 채권을 매입하도록 하는 조항을 개정안이 담고 있기 때문이다. 선순위 근저당권을 보유한 금융사는 캠코가 요청하면 반드시 할인해 채권을 팔아야 한다.

금융위는 선순위 근저당이 많아 경매에 가는 경우 후순위 임차인도 보증금을 건질 수는 있으나, 캠코와 금융사는 모두 손해를 봐야 한다고 지적했다.

임형준 금융위원회 팀장은 “개정안은 피해주택 경매 때 캠코가 배당을 적게 신청해 전세사기 피해자를 간접적으로 지원하도록 했는데, 경매 과정이 복잡한 데다 오랜 기간이 소요된다”며 “선순위 채권자와 전세사기 피해자 사이에 다른 채권자가 있다면 캠코가 배당을 적게 신청한 혜택이 피해자에게 가지 않고 다른 채권자에게 갈 수 있어 실효성이 떨어진다”고 말했다.

선구제 후 정부가 후회수하는 방안도 불투명하단 지적이다. 김경선 HUG주택도시금융연구원 박사는 “지난해 연립·다세대 경매 매각 건수가 서울 1250건, 전국 4600건”이라며 “피해자 규모가 현재 1만7000명, 향후 3만명 이상으로 늘어날 것으로 예상되는 상황에서 경매시장에서 피해주택을 어느 정도로 소화할 수 있을지 의문”이라고 했다. /김리영 땅집고 기자 rykimhp206@chosun.com

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