이름은 센트럴인데 역은 멀고 산에 꽉 막힌 입지…분양가도 "난감"| 서대문 센트럴 아이파크

[땅집고] 이달 서울 서대문구 홍은동 일대 홍은13구역을 재개발하는 ‘서대문 센트럴 아이파크’가 분양한다. 최고 15층, 12개동, 총 827가구 규모 아파트로, 이 중 409가구를 일반분양한다. 입주는 2025년 6월로 예정됐다. 이달 28일 1순위 청약을 받으며 시공은 HDC현대산업개발이 맡았다.

강북권 핵심업무지구인 광화문 출퇴근 권역에 속하는 서대문구 아파트인 만큼 서울 청약자들 관심이 쏠린다. 다만 산으로 둘러싸인 입지라 지하철 등 핵심 인프라를 이용하기에는 다소 불편해, 단지명에 쓰인 ‘센트럴(중심)’ 이라는 단어가 민망하게 느껴진다는 평가가 나온다.

■“여기 서울 도심 맞아?”…북쪽엔 산, 남쪽엔 하천낀 비역세권 아파트

단지가 들어서는 서대문구 홍은동은 지하철 3호선으로 서울 도심과 직결돼있는 동네다. 현재 낡은 주택가와 재건축·재개발 등 정비사업으로 신축한 아파트가 뒤섞여 있다. 최근 10년 동안 입주한 새아파트로는 ‘북한산더샵’(2017년·홍은12구역), ‘북한산 두산위브’(2019년·홍은14구역), ‘북한산 두산위브2차’(2020년·홍은6구역), ‘e편한세상 홍제가든플라츠’(2022년·홍은1구역) 등이 있다.

이번에 분양하는 ‘서대문 센트럴 아이파크’는 홍은13구역 재개발로 짓는다. 주변을 둘러보면 북쪽으로는 북한산, 남쪽으로는 홍제천을 끼고 있다. 이른바 배산임수, 산세권 지형이라 자연 친화적인 환경을 좋아하는 청약자들에게는 이 아파트 입지가 마음에 들 수 있다.

하지만 자연과 가까운 대신 도심 인프라와는 거리가 있다. 홍은동 일대에선 동네를 남북으로 가로지르는 지하철 3호선이 핵심 교통망으로 꼽힌다. 3호선 역과 거리에 따라 집값도 차이나는데, ‘서대문 센트럴 아이파크’는 가장 가까운 홍제역까지 걸어서 30분 이상 걸리는 비(非) 역세권이다. 단지 인근 버스 정류장에서 버스를 타면 10~15분 정도로 도착한다.

자동차를 이용하더라도 도심으로 나가는 길이 만만치 않은 점도 문제다. 홍은동에서 도심으로 나가는 유일한 도로인 통일로 혼잡이 심해서다. 게다가 더 북쪽에 있는 주거 밀집지인 은평구 녹번·불광동을 비롯해 고양시 등 경기 서북부 주민들과 통일로를 공유해야 해서, 특히 출퇴근 시간이면 지옥철 못지 않은 교통 체증을 겪어야 한다.

■25평이 주력…산세권답게 테라스형 주택도 마련

‘서대문 센트럴 아이파크’는 총 827가구 규모다. 일반분양하는 409가구 주택형은 49·59·75·84㎡ 총 네 가지다. 이 중 59㎡가 전체 분양가구 수의 58%(238가구)로 가장 많다. 59 A타입은 3베이 판상형으로 거실·침실 3개·화장실 2개로 구성한다. B타입은 타워형 설계를 적용한다. 거실에 ㄱ자 주방을 붙인 형태인데 통풍·환기 기능을 보완하기 위해 주방창을 냈다.

84㎡ 중 일부 평면은 테라스를 포함한 점이 눈에 띈다. 이 단지가 산세권 구릉지에 들어서는 점을 살려 테라스형 주택을 설계한 것으로 풀이된다. 각 동 1~4층 저층부에 있는데, 마치 계단처럼 배치해 주택마다 테라스 공간을 마련하는 방식이다.

■34평이 11억 중반대…역세권 아파트보다 더 비싸

분양가는 주택형별로 ▲49㎡ 6억9570만~7억1720만원 ▲59㎡ 7억7600만~8억6030만원 ▲75㎡ 9억6380만~10억2470만원 ▲84㎡ 10억1040만~11억2100만원 ▲84㎡ 테라스형 11억4710만~12억2220만원으로 책정됐다. 발코니 확장비는 무상이다. 에어컨 등 유상옵션을 고려하면 일반 설계를 적용한 84 기준으로 실질적인 분양가가 최고 11억 중후반대가 될 것으로 예상한다.

예비청약자들은 주변 아파트 시세를 고려하면 ‘서대문 센트럴 아이파크’ 분양가가 다소 높게 책정됐다고 입을 모은다. 실제로 지하철 3호선 홍제역까지 도보 10분 정도라 역세권인 ‘북한산 더샵’(2017년·552가구)이 올해 2월 10억6700만원, 홍제역과 무악재역을 걸어서 이용할 수 있는 더블 역세권 ‘홍제 센트럴 아이파크’(2020년·906가구)가 올해 4월 11억원에 각각 팔렸다. 이 단지들 실거래가와 비교하면 최대 1억원 정도 비싸게 분양하는 셈이다. 더군다나 바로 옆 ‘북한산 두산위브’(2019년·497가구)는 올해 5월 ‘서대문 센트럴 아이파크’ 분양가보다 2억5000여만원 낮은 8억8700만원에 거래되기도 했다.

2025년 6월 입주까지 1년여 남은 터라 분양대금 납부 기간이 다소 촉박한 것도 부담이다. 홍은13구역 조합이 당초 ‘서대문 센트럴 아이파크’를 지난해 1월쯤 분양하려고 했는데, 부동산 경기가 침체하면서 분양시장이 가라앉다보니 분양 시기를 올해 5월로 미루면서 완공까지 기간이 얼마 남지 않았다.

대신 분양대금 납부 구조상 계약자들에게 약간의 편의를 줬다. 일단 3000만원만 내면 청약 당첨자들이 계약할 수 있게 허용하고, 한 달 안에 나머지 계약금을 낸 뒤 중도금 60%에 잔금 30%를 내는 구조다./이지은 땅집고 기자 leejin0506@chosun.com

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