땅값 오를 동네면 무조건 공장 투자? 수익 성패는 '도로 폭'에서 갈린다

17년 경력의 공장 투자 전문가인 김덕환 바른중개법인 대표가 ‘공장 투자 이렇게 쉬웠어?'(지혜로)를 펴냈다. 사람들이 잘 모르는 공장 투자 방법을 소개하고, 수익성 높은 공장을 골라내는 노하우를 제시한다.

[땅집고 북스-공장투자 이렇게 쉬웠어?] 공장 사면 '덤'으로 주는 도로, 수익성 핵심…공장 임차인 확보 비결

[땅집고] 도로는 공장을 매입할 때 딸려 오는 ‘덤’ 같은 존재지만, 수익성 높은 공장을 골라내는 첫 번째 기준이다. 업종에 따라 물건을 실어 나르는 트레일러나 차량 크기가 다른데, 접한 도로 폭이 넓을수록 다양한 업종을 공장 임차자로 받을 수 있어서다.

실수요자로선 도로가 넓으면 소형 화물 차량으로 2-3번 실어 나를 물량을 대형 차량 1번으로 해결할 수 있어 물류비를 줄일 수 있다. 도로 폭이 좁은 공장이라면 공장 부지가 아무리 넓어도 대형 기계·기구를 생산하는 공장을 임차자로 받기 어렵다.

■ 전문가가 말하는 ‘좋은 도로’ 찾는 기준

이처럼 공장 투자 성공 여부는 ‘좋은 도로’를 찾는 데서 출발한다. 폭이 넓거나 길다고 해서 무조건 좋은 게 아니다. 실무에서 도로 평수가 너무 넓은 물건은 매매가 잘 안된다. 도로 요건은 면적이 클수록 더욱 유심히 봐야 한다.

공장에 접한 도로는 사도(私道)와 공도(公道)로 나뉜다. 사도는 누군가가 공도에서부터 공장을 지을 필지까지 개설한 도로로, 개인 혹은 법인 소유다. 산업단지의 경우 개발업자가 토지를 매입한 뒤 인허가를 위해 사도를 새롭게 개설한다. 이와 반대로 공도는 지자체나 국가 기관이 소유한 길이다.

그렇다면 차량에 따른 적정 도로 폭은 얼마일까. 예컨대 도로 폭이 4m 내외면 5톤(t) 미만 화물차량이 원활하게 다닐 수 있다. 도로 폭이 6m인 경우엔 트레일러 차량도 진출입이 가능하다. 경우에 따라4m 내외라도 2차선에서 멀리 들어가지 않는다면 트레일러 차량 진출입이 용이한 공장도 있다. 차량 진출입 측면에서 살펴보면 공장이 265㎡(80평) 이상이면 5톤 이상의 큰 화물차량이 진출입해야 할 가능성이 높다.

■ 공장+도로 조합에는 3가지 유형이 있다

공장별 도로 유형은 크게 3가지로 나뉜다. ▲공장부지+도로 지분 ▲공장 부지+도로 필지 ▲공장부지+도로 소유권 없는 경우다.

공장 부지와 도로 지분이 있는 경우는 산업단지에서 쉽게 볼 수 있는 형태다. 분양 단지 내 공장 소유주들이 사도를 지분 형태로 공유하는 것이다. 단, 건물이 있는 본 부지는 반드시 100% 형태로 소유해야 한다.

공장 부지와 도로 필지를 온전히 단독 소유하는 경우도 있다. 토지 허가 요건을 맞추기위해 필지 일부를 분할해 도로를 편입하는 경우다. 세 번째는 공장 부지를 오갈 수 있는 공도가 있어 공장 진출입을 위한 별도 도로를 만들 필요가 없는 상황이다.

다만, 아무리 좋은 입지에 있는 공장이라도 사도 소유권이 없을 경우엔 투자해선 안 된다. 공장 부지를 지분으로 소유한 경우도 마찬가지다.

■ 소유권 등 도로 정보 확인하는 방법

공장과 연결된 도로의 지목이 전·답·임야 등인 경우가 있는데 이는 소유권을 제대로 확보하지 못한 경우다. 이런 물건을 매입하면 도로 소유주가 통행을 막을 때 사유지라서 대처할 방법이 없다. 추후 비싼 값을 지불하는 결과로 이어진다. 이런 최악의 상황을 피하려면 공장 매입 전 도로 소유권이 누구에게 있는지 확인하는 과정을 반드시 거쳐야 한다.

도로 소유권은 등기부등본이나 토지대장을 통해 확인 가능하다. 디스코에서는 마우스로 공장 진입도로를 선택하면 해당 도로가 사도인지, 공도인지 확인할 수 있다. 소유자 이름을 알 수는 없지만, 공장 진입도로 유형은 충분히 확인 가능하다. /글=김덕환 바른중개법인 대표, 정리=김서경 땅집고 기자 westseoul@chosun.com

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