주택 착공 반토막 추락…국책 연구기관마저 국토부 무대책 질타했다

[땅집고] 국토연구원이 주택착공 실적이 연평균의 절반으로 급락, 주택공급 부족 현상이 우려된다는 보고서를 발표했다. 국책연구기관까지 공급 감소문제를 제기할 정도로 상황이 심각한데도, 정부는 실효성 있는 대책을 내놓지 못하는 등 상황을 방치하고 있다는 비판이 나온다.

정부는 2022년 8월 향후 5년(2023~2027년) 동안 총 270만가구의 주택을 공급하기 위한 ‘국민주거안정실현방안’을 발표했다. 지역별로 수도권에 전체 공급량의 58.5%, 유형별로 정비사업과 공공택지사업 등에 51.9%를 배분하여 수요가 많은 지역에 더 많은 주택을 공급할 수 있도록 구성했다.

그러나 정부 계획 시행 첫해인 2023년 주택공급 실적은 매우 저조해 2~3년 후 서울 주택 공급 부족 우려가 현실이 될 것이란 전망이 나왔다.

■ 2023년 서울 내 주택 착공 실적 연평균 44%에 그쳐…2~3년 후 공급 부족 현실화

최근 국토연구원이 발표한 ‘주택공급 상황 분석과 안정적 주택공급 전략’에 따르면 지난해 전국 주택 인허가는 42만9000가구로 연평균 대비 81.9%, 준공은 43만6000가구로 연평균 42만8000가구를 넘어섰다.

이에 반해 2023년 전국 주택 착공 실적은 24만2188가구로 연평균(2005∼2022년) 44만2000가구의 절반을 가까스로 넘었다. 그중 서울 내 착공 물량(2만8000가구)은 연평균(6만3000가구)의 44% 수준으로, 특히 저조했다.

2~3년 뒤 서울 내 주택공급 부족 현실화를 우려할 수 밖에 없는 수치다. 데이터베이스 시스템 개편 과정 오류로 2023년 주택공급물량이 19만 가구나 과소 발표된 것을 지난달 30일 정정해 반영했음에도 주택 부족으로 인한 집값이 불안정해질 것이라는 전망을 거두긴 힘들어 보인다.

정부의 주택 공급계획 대비 실적을 보면 서울의 공급 부진은 더욱 심각하다. 지난해 전국 주택 공급 실적(인허가 기준)은 42만9000가구로, 정부 계획 물량 47만가구의 91.3% 수준인 데 반해 서울은 목표치인 8만가구의 48.8% 수준인 3만9000가구다. 국토연구원은 “수요에 비해 공급이 부족하다고 평가되는 서울의 경우 공급 회복을 위한 정책 지원이 필요한 실정”이라고 지적했다.

■ 금리인상, 부동산 개발금융 한계 등 원인은 아는데…정부 대책은?

국토연구원은 주택공급 지연의 원인으로 △금리인상 △건설공사비 증가 △부동산 개발금융 한계 △도급계약상 불확실성으로 인한 사업지연 △공사비 증가와 공기 증가 등을 꼽았다.

부동산 개발금융 측면에서 PF(프로젝트파이낸싱)사업의 제한적인 리스크 분산 기능과 신탁, 리츠 등 PF와 자금조달 방법이 활성화되지 못한 점이 주요 원인으로 지적됐다.

그중에서 서울의 주택 착공이 특히 부진한 이유는 다른 지역에 비해 토지비가 높기 때문인 것으로 분석됐다. 토지 매입에 드는 금융 비용이 커지고 공사비도 상승해 수익성이 악화됐다. 또 정비사업에서 공급 물량의 대부분이 나오는 가운데 조합 분담금 상승도 공급 지연에 영향을 준 것으로 평가된다.

지난해 저조한 실적을 보면 정부의 대책이 원활한 주택공급에 효과적이었는지 의문이 든다. 이에 국토연구원은 원활한 주택공급을 위해 △사업기간 단축 위한 분쟁 예방 및 조정 방안 △주택 공급 변동성을 축소하는 방향의 공급 기간 개선 방안을 기본으로 단기~중기~장기 대책을 강구해야 한다고 주장했다. 국토부가 좀더 현실적인 대책을 내놓아야 한다고 질책한 것이다.

단기적으로 공사 단절을 최소화하기 위해 공공에서 조정 전문가를 파견하거나 공사비 검증 역할을 강화해야 한다는 내용이 담겼다. 또 주민 의견을 반영할 수 있는 위원회 구성을 법제화해야 한다고 덧붙였다.

중장기적으로는 건축 설계 및 공공 사업관리 지원 등을 통해 도급계약상 불확실성을 해소하는 것이 필요하다. 국토연구원은 공공에서 조합에 설계비용을 지원하는 방안과 적격 설계 업체를 통해 내역에 기초한 공사 도급계약 이뤄질 수 있도록 지원 강화 방안을 강조했다.
주택공급 기반 개선 측면에서는 단기적으로 ‘지역업체 인센티브제도’를 중견 및 중소기업으로 확대하고, 3~20% 내외인 인센티브 비율 역시 실효성 있게 높여야 한다는 주장이다. 리츠를 활용한 사업재구조화, 공공지원 민간임대 활성화 등도 필요하다고 지적했다./이승우 땅집고 기자 raul1649@chosun.com

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