"1기 신도시 중 사업성 1등"…분당, 선도지구 가구 수만 1만여 가구

[1기 신도시 뜯어보기 ② -분당]1기 신도시 중 선도지구 배정물량 가장 많아…통합 재건축으로 1만가구 조성 계획

[땅집고] 1기 신도시 등 조성한 지 30년이 넘은 노후계획도시의 재정비 방안을 담은 노후계획도시 특별법이 27일 본격 시행했다. 정부는 이르면 1기 신도시의 선도지구를 연내 발표하겠다고 밝혔다. 정부는 정비대상 물량의 5~10%를 선도지구로 선정한다는 계획이다. 1기 신도시의 경우 약 30만가구가 정비 대상이어서 상반기 중 약 3만 가구가 선도지구로 지정될 전망이다. 이중 분당 신도시의 선도지구 배정물량은 약 9800가구로 가장 많다.

노후계획도시는 정부가 특별법을 통해 용적률 상향, 안전진단 면제 등 규제를 완화하고, 미래도시 펀드를 도입해 초기 부담금을 지원한다. 기부채납 방식도 임대주택이 대다수인 일반 재건축보다 종류가 다양해 특별법의 혜택이 파격적이란 평가다. 다만, 이 같은 지원을 받아도 재건축이 어려운 아파트가 많아 투자시 옥석 가리기가 중요하다는 분석도 나온다. 특히 올해 선도지구에 들지 못하는 경우 재건축 사업 속도가 5~10년 더 느려질 수 있다는 점을 감안해야 한다.

분당 지역에서는 선도지구에 들기 위한 아파트 단지간 경쟁이 치열하다.

분당에서 선도지구 선정 경쟁에 출사표를 던진 주요 단지는 서현동 시범단지(삼성·우성·한양·현대 7769가구)와 정자동 정자일로(임광·서광·한라·화인·계룡 2860가구), 정자동 한솔마을(청구·LG·한일 1872가구), 수내동 양지마을(금호·한양·청구 4392가구), 수내동 파크타운(대림·롯데·삼익·서안3026가구) 등이다. 이중 동의율이 가장 높은 곳은 서현동 시범단지와 정자동 한솔마을 단지다. 두 곳은 주민 동의율 80%를 넘긴 것으로 알려졌다.

■ 분당 서현동 시범단지, 1만가구 대단지 만든다

분당 시범단지(삼성·우성·한양·현대)는 2021년 1기 신도시 최초로 통합재건축을 목표로 재건축 추진준비위원회를 결성했다. 아파트는 총 4개 단지로 ▲시범삼성한신(1781가구) ▲시범현대(1695가구) ▲시범우성(1874가구) ▲시범한양(2419가구)이며 모두 1991년 입주했다. 최고 30층에 주택형 28~218㎡로 4개 단지를 합치면 총 7769가구 규모로 덩치가 크다. 평균 용적률은 191%다.

주민들은 통합 재건축을 통해 용적률을 350%로 높여 약 1만가구 초대형 단지를 만든다는 계획이다.

분당 시범단지는 분당 노후 단지 중에선 비교적 입지가 우수한 편에 속한다. 수인분당선 서현역이 단지 북측에 맞붙어 있고, 서현역에서 한 정거장 거리에 경강선 이매역이 있다. 신분당선 판교역과 GTX-A 노선인 성남역도 직선거리로 1km면 닿는다. 서현역사에 있는 AK백화점과 서현역 로데오거리 등 인프라도 집중됐다. 인근에 판교테크노밸리 등 대기업이 밀집한 업무지구가 가까운 점도 강점이다.

분당 시범삼성 84㎡는 지난 10일 15억원에 팔려 2022년 전고점인 16억원에 근접했다.

다만 최근에는 4개 단지로 통합할 지, 2개 단지로 나눠 진행할 지 여부를 놓고 주민간 의견이 분분해진 상황이다. 분당 시범단지 추진준비위 관계자는 “4개 단지가 동시에 움직이는 것이 선도지구에 포함되기 유리한지 여부를 놓고 논의가 이뤄지고 있다”며 “분리될 경우 어느 단지로 조합할지 등도 정해진 바는 없다”고 했다.

■분당 내 대지지분 가장 넓은 ‘한솔1·2·3’단지…“신탁방식으로 추진한다”

성남분당구 정자동 한솔1·2·3 통합 재건축 단지는 1993~1995년 입주한 ▲청구(858가구) ▲LG(598가구) ▲한일(416가구) 3개 단지로 총 1872가구 규모다. 최고 25층에 평균 용적률은 173%다. 주민들은 재건축을 통해 용적률 총 350%를 확보해 상가가 포함된 3700가구 규모 대단지를 만든다는 계획이다. 늘어나는 가구 수는 약 1700가구가 될 전망이다.

이 단지는 1기 신도시에선 최초로 신탁 방식 정비를 준비하는 것이 특징이다. 추진위원회에 따르면 지난 3월 전체 소유주를 대상으로 주민 투표를 진행해 신탁 방식으로 사업을 추진하기로 결정했다고 밝혔다.

평균 용적률이 높지 않은데다 대지지분이 높다는 점도 강점이다. 한솔1·2·3 단지의 대지지분은 청구19.1평, LG 20.6평, 한일 21.3평으로 평균 20.06평으로 넓은 편에 속한다. 상가와 아파트를 포함한 통합동의율은 87%에 달해 1기신도시에서 가장 높은 기록을 달성하고 있으며, 특히 상가의 동의율은 94%를 초과했다는 설명이다.

한솔1·2·3 단지 통합재건축추진준비위원회에 따르면 “분당 내에서는 주민 동의율이 87%로 가장 높고, 상가 소유주와도 협의가 잘 되는 편”이라며 “선도지구에 들게 되면 속도가 가장 빠른 단지가 될 것으로 예상한다”고 밝혔다.

한솔마을1단지 청구아파트 84㎡ 실거래가는 지난 3월 12억6000만원이었다. 작년보다 약 1억원 가까이 올랐다. 인근의 비교 단지인 백현동 ‘판교푸르지오그랑블’ 98㎡는 24억7000만원에 실거래됐다. /김리영 땅집고 기자 rykimhp206@chosun.com

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