용적률 낮고, 대지지분 넓은 일산…재건축 성패는 '기부채납 비율'

[1기 신도시 뜯어보기 ① -일산] 평균 용적률 169%· 대형 평수 많아…6900채 신축 쏟아진다

[땅집고] 1기 신도시 등 조성한 지 30년이 넘은 노후계획도시 재정비 방안을 담은 노후계획도시 특별법 시행이 27일로 다가왔다. 정부는 지난 25일 분당과 일산 등 1기 신도시의 선도지구를 이르면 다음달 쯤 발표하겠다고 밝혔다.

정부는 정비대상 물량의 5~10%를 선도지구로 선정한다는 계획이다. 1기 신도시의 경우 약 30만가구가 정비 대상이어서 상반기 중 약 3만가구가 선도지구로 지정될 전망이다. 일산의 경우 6900채 물량이 선도지구로 배정될 예정이다. 이르면 2027년 착공해 2030년 공급 예정이다. 전문가들은 노후계획도시에 투자할 계획이라면 땅값이 비싼 지역이나, 기존 용적률이 낮은 곳을 특별히 주목하라고 강조했다. 1기 신도시 내에서 집값이 가장 비싼 분당과, 기존 용적률 가장 낮은 일산이 유망하단 관측이다.

■ 일산, 용적률 낮고, 대지지분 넓어…84㎡ 아파트 6억~7억원대

일산 신도시는 평균 용적률이 169%로 1기 신도시 ▲분당(184%) ▲평촌(204%) ▲산본(205%) ▲중동(226%) 중에서 용적률이 가장 낮아 재건축 사업성 있다고 평가받는 곳이다.

일산에서는 ▲경기 고양시 마두동 강촌마을 1·2 백마마을 1·2단지 ▲일산동 후곡마을 3·4·10·15단지는 고양시에서 지원하는 사전컨설팅 단지로, 선도지구 선정을 위한 준비에 박차를 가하고 있다. 경쟁 단지가 많은 분당과 달리 일산은 통합방식의 선도지구 경쟁이 크지 않아 이 두 단지가 선도지구에 들 가능성이 유력한 상황이다.

먼저 마두동 강촌마을 1·2 백마마을 1·2단지는 1992~1993년 총 2906가구 규모로 입주했다. 평균 용적률은 186%다. 주민들은 통합 재건축을 통해 1500가구를 일반분양해 총 4500가구 대단지를 만든다는 계획이다. 지난 1월 주민 설명회를 개최했으며 통합재건축에 대한 주민 동의율도 80%에 달해 일산에서 가장 높다.

일산서구 일산동 후곡마을 내 3·4·10·15단지도 마찬가지로 4000가구 이상 대단지로 재건축한다는 계획이다. 1994~1995년 지어진 후곡마을 4개 단지는 전용 56~199㎡, 총 2406가구 규모다. 4개 단지의 평균 용적률은 181%다.

두 통합재건축 단지들은 모두 지하철 역세권에 일산 신도시의 주요 학군 및 학원가와 인접해 수요가 많은 곳이다. 마두동 강촌1·2백마1·2 단지의 경우 지하철 3호선 마두역과, 경의중앙선·서해선이 지나는 백마역을 걸어서 이용할 수 있고, 일산 백마 학원가가 가깝다. 후곡마을 4개단지 역시 경의중앙선·서해선 일산역이 맞은 편에 있으며 단지 남쪽으로 후곡 학원가를 끼고 있다.

대형 주택형이 많은 점도 강점이다. 강촌1·2백마1·2 단지의 경우 가장 작은 주택형이 전용 34평(84㎡), 1100가구 이상이 48평(140~150㎡) 정도로, 대형 위주여서 1기 신도시 중에서 평균 대지지분이 22.6평으로 가장 높다. 후곡마을 4개 단지도 3, 4단지 일부 가구를 제외하면 전체 70%가 30평대 이상 대형 주택으로 구성됐다.

주민들은 특별법에서 제시된 용적률 상향 기준만으로 충분히 재건축이 가능하다고 판단하고 있다. 정부가 노후계획도시 특별법을 만들 때 법적 상한 용적률을 450%(45층)까지 부여한다고 했다.그러나 최근 용역결과 용적률, 최고 층수, 통경축(조망을 확보할 수 있게 개방된 공간), 동 간격을 고려하면 실제 현장에서는 이보다 낮은 평균 360%(35층)까지만 높일 수 있다는 연구 결과가 나왔다.

다른 지역은 용적률 360%가 부족할 수도 있지만 일산 두 통합재건축 단지의 경우 360%정도만 돼도 충분하다는 주장이다.

다만 집값은 분당과 비교할 때 낮다. 마두동 강촌1단지 84㎡는 올해 1월 6억4000만원에 거래됐다. 일산동 후곡마을 10단지 가장 작은 평수인 101㎡는 지난해 말 7억원에 거래된 이후 현재 호가가 7억4000만원까지 올랐다. 재건축 추진 단지 주민들이 비교 아파트로 삼는 일산서구 대화동 킨텍스 아파트 단지인 ‘한화 포레나 킨텍스’ 같은 주택형은 지난 3월 11억2500만원에 거래됐다. 인근 공인중개사무소 등 업계에서는 사업비 부담이 있더라도 재건축 정비효과를 고려하면 현재 가격은 저평가 됐다는 이야기도 나온다.

■ 노후계획도시는 ‘현금 기부채납’도 가능…사업성 관건은 ‘기부채납 비율’

일산 신도시 통합 재건축 단지의 사업성을 판단하는 기준은 재건축 분담금이 될 전망이다. 기부채납 비율은 아직 결정되지 않았다.

특별법에 따르면 용적률을 올려주는 대가로 기부채납 비율을 정하는데, 종전 용적률에서 기준 용적률까지 늘어난 용적률의 10~40% 범위 내에서, 기준용적률을 넘어서면 40~70%를 조례로 정해 기부채납해야 한다고 했다. 예컨대 위 두 단지처럼 용적률이 180%인 경우 용적률을 상향해 330%로 이면 33%정도는 기부채납해야 한다.

단, 임대주택 등으로만 기부채납하는 일반 정비사업과 달리 기부채납 용적률 33%의 가치를 금액으로 환산해 다양한 방식으로 납부할 수 있다는 장점이 있다. 현금으로 낼 수도 있고, 공공주택, 기반시설, 생활SOC, 토지 등으로 대체해 납부할 수 있다. 미래도시 펀드 등으로 초기 사업자금을 지원해주는 것도 다른 정비사업과 차별화한 점이다.

윤석윤 강촌1·2백마1·2 재건축 추진준비위원장은 “현금이 주민들의 생활편의시설 등을 조성하는 데 쓰인다고 전제하면 현금 등 다양한 방식으로 기부채납하는 것이 사업성 측면에서 훨씬 유리하다”며 “다만 아직까지 기부채납 비율 폭이 30%포인트 차이가 나기 때문에 비율을 어떻게 정해줄지 여부가 관건”이라고 했다. /김리영 땅집고 기자 rykimhp206@chosun.com

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