높은 거래비용이 촉발한 '고령층 주택과소비', '청년층 주택부족'

이용만 교수 "고령가구, 주택 줄이는 다운사이징으로 노후자금 마련 가능"

[땅집고] 한국은 2040년부터 인구감소가 주택 실질 가격에 본격적으로 영향을 미칠 것으로 전망됐다. 은퇴후 보통 주택규모를 줄이는 이른바 다운사이징이 높은 거래비용으로 인해 발생하지 않아 노인은 ‘주택 과소비’, 젊은 층은 ‘주택 부족’에 시달린다는 주장도 나왔다.

한미글로벌과 한반도미래인구연구원이 지난 23일 주최한 ‘인구구조변화가 가져올 새로운 부동산 시장’ 세미나에서 이용만 한성대 부동산학과 교수는 “연령별 주택 수요의 정점 시기가 60대~80대로, (다른 나라에 비해) 늦는 편”이라며 “고령화가 직접적으로 주택 가격에 영향을 미친다고 보기는 어렵다”고 말했다. 그는 “가구 수가 정점을 이루는 2040년 경에는 실질주택 가격이 하락 추세로 전환될 것으로 보인다”고 전망했다.

이 교수는 “인구감소에도 불구하고 1,2인가구가 2039년까지 증가하다 2040년에 가서 감소추세로 전환한다”면서 “2040년대에는 주택가격이 추세적으로 하락할 가능성이 있다”고 말했다. 그는 “2040년대부터는 위험헷지 수단으로 주택에 투자할 이유가 없어지고 암묵적 사회적 계약도 깨지기 때문에 자산의 대부분을 주택에 투자할 동인이 줄어들게 된다.” 고 밝혔다.

그는 은퇴하면서 주택을 줄이는 이른바 다운사이징 현상과 관련, “고령 1, 2인 가구가 급격하게 늘어나지만, 거래 비용이 너무 비싸 주택 다운사이징을 하지 않는 것으로 보인다”며 “한쪽(고령층)은 주거 과소비, 다른 쪽(청년층)은 주거 소비량 부족 문제에 시달릴 가능성이 있다”고 설명했다. 이 교수는 “주택을 다운사이징할 때 거래와 관련된 비용(세금)을 줄이고 차액을 연금으로 전환하도록 해야 한다. 현재의 주택연금 등의 제도는 지나치게 제한적이어서 효과를 보지 못하고 있다”고 지적했다.

주제 발표 이후 김경환 서강대 경제학과 명예교수를 좌장으로 김승배 한국부동산개발협회 회장, 김준형 명지대 부동산학과 교수, 박진백 국토연구원 부연구위원, 차학봉 땅집고 미디어 본부장 등이 참여해 인구구조 변화가 부동산 시장에 미치는 영향과 대책에 대해 토론했다. /차학봉 땅집고 기자hbcha@chosun.com

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