꼬마빌딩 건물주, '이것'만으로 임대소득세 2000만원 아꼈다

[꼬마빌딩 증여·절세 노하우] 꼬마빌딩, 개인보다 법인 투자 유리한 이유 "건강보험료·세금 줄어든다"

[땅집고] 꼬마빌딩을 개인 명의가 아니라 법인 명의로 바꿔 소유하면 임대사업소득세 절세는 물론 상속이나 증여를 진행할 때 상당한 절세 효과를 볼 수 있다고 합니다. 법인 전환을 통해 소득을 분산함으로써 세 부담을 대폭 낮출 수 있기 때문인데요. 개인이 소유한 부동산을 법인 소유로 전환한다면 얼만큼의 절세효과가 발생하는지, 구체적인 방법은 무엇이 있는지 등에 대해 국세청 출신 증여 상속 전문가 유찬영 세무사무소 가문의 대표 세무사에게 들어봤습니다.

-부동산을 법인으로 전환해 소유하면 좋은 이유가 있나요.

“누진세율 구조에서 소득은 분산할수록 유리합니다. 특히 임대소득의 경우 소득이 발생한 연도의 소득 전체에 대해 한꺼번에 소득세를 계산하기 때문에 소득 분산이 어렵습니다. 하지만 법인으로 부동산을 소유한 상태에서 임대소득이 생기면 임원 선정과 보수 지급을 통해 소득을 분산할 수 있어 절세 효과를 극대화할 수 있습니다.

-부동산을 명의를 법인으로 소유한다는 건 어떤 의미인가요.

“개인사업자 형태로 운영하던 임대사업을 법인사업자 형태로 바꾸는 걸 말합니다. 부동산 소유주가 개인에서 법인으로 넘어가는 것이죠. 본인이 소유한 부동산을 법인에 파는 방식으로 부동산 소유권이 법인에 넘어가게 됩니다.”

-부동산을 법인에 판다면 법인으로부터 매각 대금을 받는 건가요.

“소유한 부동산을 법인에 팔아넘기는 것이기 때문에 법인으로부터 부동산 매각 대금을 받아야 합니다. 다만 그 대금을 반드시 돈으로 받아야만 하는 건 아닙니다. 주식으로 받는 방법이 있는데 이런 방법을 두고 ‘현물출자’라고 합니다.
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-부동산을 주고 주식으로 받는다는 뜻인데, 그 주식이 부동산과 같은 가치를 가지나요.

“사업을 하려면 법인을 설립할 때 주주들이 모여 법인 통장에 자본금을 넣으면 주식을 통해 그만큼의 지분을 갖게 됩니다. 같은 원리입니다. 주식회사는 주식을 보유한 주주가 주인입니다. 법인의 실질적인 주인이 되는 겁니다.”

-법인의 주인이 된다고 해서 법인이 소유한 부동산을 마음대로 할 수 있나요.

“법인의 주인은 주주입니다. 주주는 주주총회를 통해 법인을 운영할 임원을 뽑고 그 임원의 직무범위와 보수를 결정합니다. 주주는 주총을 통해 법인의 모든 업무를 설계하고 통제할 수 있습니다. 단독 소유 부동산을 현물출자했다고 하면 부동산 소유자였던 본인이 100% 지분을 모두 가질 수 있습니다. 자신이 소유했던 부동산 지분만큼의 주식 지분을 갖게 되는 겁니다.”

법인 지분 100%를 단독으로 소유한다면 모든 의사결정을 자신의 뜻대로 할 수 있습니다. 60%대 40%라면 50%에 1주라도 더 가진 사람이 마음대로 의사결정을 할 수 있습니다. 법인에서는 1주가 1표가 돼 모든 의사결정을 하는 구조입니다. 1인 주주라도 상관없고, 임원 선택의 자유도 주주에게 있습니다.”

-법인으로 바뀌면 임대료는 누구 몫인가요.

“당연히 부동산 소유주인 법인이 임대료를 받게 됩니다. 대신 임대료를 임원에게 보수형식으로 나눠주고 남은 금액을 배당을 통해 가져갈 수 있기 때문에 결과적으로 소득은 비슷합니다.”

-소득이 비슷한데 굳이 법인으로 전환해야 하는 이유는 뭔가요.

“개인이 임대료를 받으면 임대소득을 포함해 1년간의 모든 소득을 한꺼번에 종합소득세로 내야 하지만, 법인이 임대료를 받게 되면 임대료에 대한 세금은 법인세와 임원에 대한 근로소득세, 배당소득세로 나눠 낼 수 있습니다. 그뿐만 아니라 배우자를 임원으로 선임해 임대업을 운영하면 배우자에게 보수를 지급할 수도 있죠. 결국 소득을 분산시키면서 과세표준을 낮춰 절세 효과를 볼 수 있는 겁니다.”

-절세 사례를 하나 소개해주세요.

“대기업에 근무하면서 연봉이 3억원 정도 되는 직장인이 있다고 가정해보겠습니다. 이 사람이 소유한 빌딩을 통해 약 1억원가량의 임대소득이 나온다면 근로소득 3억원에 임대소득 1억원을 더해 4억원에 해당하는 세금을 내야 합니다. 여기서 발생하는 세금이 1억 4700만원 정도이고, 임대소득에 따른 세금만 4400만원입니다.

하지만 법인으로 전환해서 배우자를 대표이사로 선임하고 배우자에게만 보수를 준다면 근로소득세에 해당하는 세금만 낼 수 있습니다. 1억원에 해당하는 세금은 2150만원에 불과합니다. 법인 전환을 통해 2250만원의 세금을 절감할 수 있는 겁니다. 물론 나중에 배당에 따른 배당소득세를 내야 하긴 하지만, 배당은 주주총회에서 지급 결의를 해야만 받을 수 있으므로 배당 결의를 하지 않으면 부동산 임대소득은 당분간 없습니다.

이뿐만 아니라 건강보험료에 대한 이득도 생깁니다. 부동산이 있고 임대소득이 있으면 지역가입자에 해당해 건보료를 추가로 내야 하는데 법인으로 전환하면 이 부분도 줄어들게 됩니다.” /배민주 땅집고 기자 mjbae@chosun.com

<증여세 부담 덜려면…'자녀법인 통한 절세 컨설팅' 6월 17일 개강>

최근에는 자녀법인을 통한 증여가 증여세 절세의 묘수로 떠오르고 있다. 자녀법인이란 자녀와 손자녀들이 주주로 구성된 법인을 말한다. 자녀법인을 통해 증여하면 증여세 납부 의무가 없기 때문에 증여세가 아닌 법인세가 과세된다.

유찬영 세무사무소 가문 세무사는 “자녀법인을 통해 증여하게 되면 증여세가 아니라 법인세를 적용받는데, 누진세율을 피할 수 있어 증여에서 유리한 측면이 있다”고 조언한다. 유찬영 세무사는 46년 경력 국세청 출신 세무사로 국내 증여세 분야에서 1인자로 꼽힌다.

유찬영 세무사는 땅집고가 주최하는 절세 전략 특강에서 ‘자녀법인을 통한 절세 컨설팅’을 주제로 강의한다.

증여세 절세 전략이 필요하거나 노하우를 알고 싶은 사람들이 대상이다. 강의는 증여에 대한 기초 개념과 적절한 증여 시기, 자녀법인의 효과적인 설립 방법 및 전략 등에 대한 내용으로 구성한다. 특강 뒤에는 수강자 개별 맞춤형 자문도 예정돼 있다.

강의는 오후 2시부터 5시까지 3시간 동안 서울 중구 태성빌딩 2층 땅집고 아카데미 교육장에서 6월 17일, 20일. 24일, 27일 총 네 번 진행한다. 수강료는 60만원이다. 수강 신청은 땅집고M홈페이지(바로가기▶zipgobiz.com)에서 하면 된다. 02)6949-6176

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